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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

作為地產(chǎn)一哥，保利發(fā)展可謂是這幾天經(jīng)歷了至暗時(shí)刻，第三季度虧損消息也鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，作為一家央企巨頭，這臉面確實(shí)有點(diǎn)難看。

從整體經(jīng)營角度來看，無論是央企還是民企，只要是經(jīng)營質(zhì)量差，虧損那是分分鐘的事情，畢竟像保利發(fā)展這種幾千億體量公司，容錯(cuò)率實(shí)在太低。

在早期“碧萬恒融”四大金剛年代，規(guī)模取勝確實(shí)可以解決一部分經(jīng)營問題，那個(gè)年代有了規(guī)模才有話語權(quán)，才有融資競(jìng)爭力，才有口碑的持續(xù)。

如今到了行業(yè)持續(xù)陣痛調(diào)整期，規(guī)模已經(jīng)不是行業(yè)的集中關(guān)注點(diǎn)，產(chǎn)品營造口碑，利潤表現(xiàn)力，可持續(xù)發(fā)展的綜合運(yùn)營能力才是檢驗(yàn)房企核心競(jìng)爭力的關(guān)鍵因素。

相對(duì)比其他市場(chǎng)化更突出的央企巨頭，保利發(fā)展作為保利集團(tuán)旗下的旗艦地產(chǎn)平臺(tái)，早幾年發(fā)展屬于較為穩(wěn)健策略為主，沒有對(duì)行業(yè)排名有過多的訴求。

這幾年來看，行業(yè)第一把交椅似乎除了萬科前面幾年做的穩(wěn)定一些，其他碧桂園，恒大等都屬于曇花一現(xiàn)角色，保利發(fā)展接過一哥權(quán)杖，似乎有點(diǎn)說不出的無奈。

為了“一哥”這個(gè)位置，保利發(fā)展瘋狂拿地與瘋狂降價(jià)賣房，從此開始，這家典型央企的缺點(diǎn)就持續(xù)暴露。

前幾年瘋狂獲取高價(jià)地，保利發(fā)展可謂是為了規(guī)模而規(guī)模，這一點(diǎn)與早期高周轉(zhuǎn)房企思路是一樣的，但是后期運(yùn)營操盤能力短板開始顯現(xiàn)。

作為超級(jí)央企，資金實(shí)力擺在那里，無法撼動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，不拿地似乎有點(diǎn)可惜，但是拿地只是如何開發(fā)運(yùn)營這個(gè)才是房地產(chǎn)下半場(chǎng)最需要提升的能力。

無論是產(chǎn)品研發(fā)，還是營銷策略，還是運(yùn)營體系，對(duì)于保利發(fā)展來說都是其非優(yōu)勢(shì)板塊，與傳統(tǒng)中海發(fā)展，華潤置地差距還是比較大的。

加上這幾年，保利發(fā)展為了急速回款周邊，很多高價(jià)地做的中高端項(xiàng)目也完全依托早期剛需時(shí)代營銷套路，這就形成了一個(gè)最壞的惡循環(huán)。

瘋狂拿地了，瘋狂賣房，但是最后算了賬，基本上不賺錢，還虧了。或許這就是很多國企業(yè)的基本痛點(diǎn)。

其實(shí)原因很簡單，在營銷產(chǎn)品定位方面，就沒有深耕細(xì)作的做好前期工作，后端營銷為了完成業(yè)績，降價(jià)減配那就是基本操作，又形成了口碑交付問題。

這次虧損背后其實(shí)就是最簡單的經(jīng)營問題，沒有達(dá)到精細(xì)化運(yùn)營的水平，但是又拿了很多土地，資金周轉(zhuǎn)難度加劇，加上這幾年土地減值，虧損也就分分鐘的問題。

作為一家頭部央企，保利發(fā)展一直都是諸侯管理體系，區(qū)域總基本上就是地區(qū)一號(hào)位，其綜合水平?jīng)Q定了地區(qū)的整體經(jīng)營質(zhì)量，區(qū)域與區(qū)域之間很多都沒有交集。

這幾年各家房企都在提升產(chǎn)品力與運(yùn)營能力，但是保利發(fā)展似乎太過低調(diào)，依然還是保持國企作風(fēng)，不犯錯(cuò)不折騰，求穩(wěn)才是基本生存之道。

因此，保利這幾年也只有在組織方面下功夫，在上半年開始，東北區(qū)域大合并只是前戲，下半年拿的新土地，全部由集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)直接盯著進(jìn)度。

就在近期，保利發(fā)展面對(duì)虧損困境，在廣東大本營率先開動(dòng)：區(qū)域平臺(tái)大生產(chǎn)板塊全部大合并成立項(xiàng)目管理部。

保利發(fā)展在大灣區(qū)的幾個(gè)區(qū)域公司，五大職能部門（工程設(shè)計(jì)成本開發(fā)客服）會(huì)留下幾個(gè)人，大多數(shù)全部下放到項(xiàng)目。

據(jù)悉，很多城市總，副總都開始下地直接管項(xiàng)目了，北方地區(qū)的投資也在急速減少。

保利發(fā)展仍然保持行業(yè)一哥的戰(zhàn)斗力與活躍度，從拿地到銷售出貨仍然還是非常積極，但是實(shí)際上內(nèi)部壓力已經(jīng)火燒眉毛。

先看看上半年年報(bào)牌面，高達(dá)1168億的營收，凈利潤只有區(qū)區(qū)27.1億元，這是行業(yè)一哥的今年上半年的核心指標(biāo)，顯然與其他三大央企差距非常大。

如今第三季度直接虧損，今年保利發(fā)展如果不在最后一個(gè)季度有所改善，今年這區(qū)區(qū)不到30億的利潤都不一定能保住。

相對(duì)比其他三家央企的凈負(fù)債率遠(yuǎn)低于行業(yè)安全標(biāo)準(zhǔn)，但是保利發(fā)展的凈負(fù)債率真的已經(jīng)接近很多大型民企了，這在穩(wěn)健央企軍團(tuán)也是極其少見的。

保利發(fā)展上半年公司凈利潤下降超過60%，無外乎就是拿地拿的太多，核心區(qū)域底價(jià)太貴，但是操盤溢價(jià)能力又有限，沒有賣出高價(jià)。

這兩年，保利發(fā)展的營銷水平也是原地踏步，太過于依靠旗下代理公司，還是早期的渠道思維，在客研，價(jià)值營銷，數(shù)字化營銷方面都落后其他頭部房企。

從保利發(fā)展半年報(bào)看出，截至今年6月末，其三、四線未售土儲(chǔ)約2000萬平方米，主要位于珠三角和長三角城市群，未售土儲(chǔ)中近60%尚未開工。

大批量的未開發(fā)土地，在三四線城市市場(chǎng)下滑幅度高于全國均值的情況下，部分項(xiàng)目將面臨“虧本銷售”風(fēng)險(xiǎn)。

大批量放棄三四線城市之后，一邊面臨存量庫存降價(jià)壓力，一邊在一二線城市拿地成本又大幅度增加。

保利發(fā)展今年將51%的投資投向北上廣核心區(qū)域以優(yōu)化土儲(chǔ)質(zhì)量，但新拿地項(xiàng)目需 2-3 年進(jìn)入結(jié)算期，短期內(nèi)無法對(duì)沖存量項(xiàng)目的盈利下滑。

因此，還是那句話，保利發(fā)展這種體量的超大企業(yè)，已經(jīng)真的到了相當(dāng)難受的境地，如何解決新拿地的經(jīng)營質(zhì)量問題，才是扭轉(zhuǎn)乾坤的唯一命題。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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