限墅令落地多年，一線城市低密別墅早幾乎成為“絕唱”。

而在上海浦東，竟然冒出一個容積率僅0.7的純墅區(qū)——

湯臣君品

這個位于浦東金橋的項目，一年內三次推盤價格漲了40%，三期聯排別墅更是以19.68萬/㎡的備案均價，直接看齊核心地段江景豪宅。

更驚人的是，光靠項目一期的回款，就讓開發(fā)商湯臣集團在2025年上半年利潤暴漲654.51%！

不得不說，真正的富豪家族，無論市場環(huán)境如何變化，總能找到賺得盆滿缽滿的方式。

01

一年漲價40%，湯臣再造現象級豪宅

作為全國皆知的豪宅標桿，湯臣一品早已讓湯臣集團聲名大噪。

如今湯臣君品的重磅登場，不僅續(xù)寫了湯臣一品的豪宅傳奇，更展現了湯臣集團打造頂級豪宅的產品功力。

1）產品設計現象級：0.7容積率的奢侈

湯臣君品最核心的競爭力，在于其0.7的容積率，在限墅令后的上海，這樣的低密新盤在全市新房供應中占比不足1%，幾乎是“賣一套少一套”的稀缺品。

再加上北鄰碧云國際社區(qū)，西鄰湯臣高爾夫球場，周邊環(huán)繞著九間堂、御翠園等老牌豪宅，妥妥的浦東成熟“富人區(qū)” 配置，讓項目剛入市就自帶圈層濾鏡。

一期獨棟別墅主打 “古典貴族感”，純正法式風格，外立面采用天然石材，雕花藝術、仿古廊柱、孟莎式屋頂等設計，盡顯華貴大氣的古典貴族氣質。

室內均為地上2層帶閣樓和地下室，地下空間可打造酒窖或影音室，開放式花園露臺還能滿足下午茶等場景。

二期平層洋房把“舒適均好”做到位，小區(qū)樓間距最小約23米、最大約40米，保證了各樓層充足的采光和視野；雙套房朝南，南向園林景觀，北向體育公園，真正實現“生活在四季風景里”。

二期平墅則主打“私密尺度感”，面寬高達約17.4-21米，地上層高約3.3m，地下贈送空間層高約4-6.65m，都是一梯一戶設計保證隱私，真正實現“買一層得兩層”的空間性價比，滿足高凈值人群對“尺度感”與“私密性”的雙重需求。

三期聯排別墅回歸“別墅本質”，院子設計用綠籬圍合，保障私密與禮序；外立面以法式純石材打造，石材源自世界知名礦山。

地上一二層均為3.6米層高，還創(chuàng)新地將客餐廳上下打通做約7.2米挑高，地下還挖掘出約6米空間，高實用性贈送空間讓得房率甚至超200%。

這種“低密基因+精準產品設計+圈層底蘊”的組合，構筑起高凈值人群的專屬生活場域，在上海豪宅市場中難逢敵手。

2）配套規(guī)格現象級：上海最大豪宅會所

項目規(guī)劃了東西兩個會所，其中西會所占地約13000㎡，東會所面積雖未公開，但兩者相加大概率將超過古北壹號18000㎡的會所規(guī)模，將成為上海最大的豪宅會所。

西區(qū)會所主打商務休閑，目前已實景呈現泳池等核心功能，為圈層社交提供奢享空間；東區(qū)則是獨立的親子成長主題會所，精準匹配家族育兒需求。

同時，湯臣君品開創(chuàng)性打造Trinity會員制俱樂部，直接整合東西雙會所與湯臣高爾夫大會館的核心資源，形成獨一無二的高端生活矩陣。

這份配置全方位覆蓋高凈值人群的社交與生活需求，讓圈層價值進一步升級。

3）價格表現現象級：一年漲幅超40%

稀缺的產品力，直接支撐起價格的增長。

2024年12月，湯臣君品二期洋房以13.8萬/㎡的均價入市，開盤當日迅速售罄。

2025年4月，二期平墅提前開盤，均價直接跳漲至16.58萬/㎡，依舊供不應求。

最近，湯臣君品三期聯排別墅將于11月15日開盤，均價直飆19.68萬/㎡。

不到一年時間，價格足足漲了約5.88萬/㎡，漲幅超40%！

要知道，金陵華庭距離外灘僅500米，高區(qū)可觀賞江景和陸家嘴三件套，在地段及產品上皆稀缺性十足，其二期均價約為20.5萬/㎡。

而湯臣君品所處的金橋板塊，雖屬浦東內環(huán)，但在商業(yè)密度、地鐵覆蓋等生活配套上，與陸家嘴、外灘等區(qū)域仍有差距。

能賣出比肩核心江景房的價格，湯臣君品的“價格爆發(fā)力”著實令人驚嘆。

02

時間紅利，湯氏家族的獨特玩法

90年代初，湯臣集團創(chuàng)始人湯君年將目光投向了正處于開發(fā)熱潮的上海浦東，在此獲取了大量土地。

湯臣金融大廈、湯臣高爾夫球場、湯臣一品等標志性項目相繼落地，“浦東第一地主”的名號由此而來。

在住宅開發(fā)上，湯氏家族有自己獨特的盈利模式——那就是善于“從時間中賺取紅利”。

湯臣集團曾經計劃打造“湯臣金橋花園”項目，但由于涉及城市規(guī)劃調整等問題，項目開發(fā)進程多次調整。

直到2020年，為了推進地塊開發(fā)，湯臣集團向上海浦東土控支付29.51億元，對項目進行重新規(guī)劃，總土地面積調整為約32.87萬㎡，定位高端低密住宅。

或許是為了繼承湯臣一品的傳奇基因與品牌光環(huán)，該項目后續(xù)也正式更名為“湯臣君品”。

再到如今，住宅項目湯臣君品入市恰好趕上了限墅令后的低密產品稀缺風口，反而成了最核心的競爭優(yōu)勢。

曾有人測算，湯臣君品的整體貨值在400億左右，未來總共可預期的利潤或將高達100億元，堪稱“一本萬利”的生意。

這一盈利水平也直接體現在湯臣集團的財報中：2025年上半年，湯臣君品一期交付確認收入后，集團利潤直接大漲654.51%，其中湯臣君品貢獻了25.12億港元營收，占集團經營收益總額的95%，一舉取代湯臣一品成為新的營收支柱。

這種長周期的開發(fā)模式，在湯臣一品身上就已展現得淋漓盡致。

1995年，湯臣集團拿下湯臣一品地塊，有人曾測算過當時拿地樓面價約4000/㎡，蟄伏10年后于2005年開盤，11萬/㎡的價格在當時引發(fā)了巨大輿論。

要知道，當年全國平均房價不足1400元 /㎡，上海房價也僅約6000元/㎡。

2007年，湯臣一品還曾因涉嫌捂盤惜售被上海市房屋土地資源管理局調查，被認為有價格虛高、自我炒作的嫌疑，引發(fā)了全國樓市整頓。

如今，湯臣一品套均過億，市場單價約27萬/㎡，歷史最高單價曾達到34.3萬元/㎡，為湯氏家族賺得巨額利潤。

并且，起碼自2010年起，湯臣集團的年報中便反復出現“湯臣一品為本集團之首要經營溢利來源”這句話。

光靠湯臣一品這一個項目，就養(yǎng)活了湯臣集團長達二十年，更奠定其“豪宅神話”的地位。

除此之外，2011年湯臣集團一幅浦東地塊因長期未動工，被市場稱其為上海“最久未開發(fā)土地”。多位業(yè)內人士表示，在經歷漫長等待之后，這一地塊“身價”早已上漲數倍。

這種不以開發(fā)速度取勝，而以價值深度為贏的玩法，讓湯氏家族在多年未新增土地儲備的情況下，依舊穩(wěn)穩(wěn)斬獲不菲收益。

03

光環(huán)之下，頂級品牌的“軟件”仍需提升

不可否認，湯臣集團在豪宅硬件打造上堪稱行業(yè)標桿，但在長期維護與物業(yè)服務這些“軟件”層面，仍有值得優(yōu)化的空間。

就在前段時間，“湯臣一品外立面老化”的消息登上熱搜。

湯臣一品外立面使用的是從日本三菱定制的一種鋁板材料，采用了高科技納米技術定制這種閃閃發(fā)光的金色，并把這種金色命名為“湯臣Color”。

如今經過二十年的使用，在網友拍攝的圖片下顯示外立面出現污漬、褪色與光澤度下降，昔日“豪宅標桿”盡顯滄桑。

事件發(fā)酵后，湯臣一品迅速回應，稱早已開啟了湯臣一品外墻維護和局部更新。

對于一個已經20年的老豪宅來說，開發(fā)商愿意投入資金進行外立面翻新，而非放任老化，這種態(tài)度還是值得認可的。

畢竟，高端住宅的價值不僅在于交付時的品質，更在于長期維護帶來的保值能力。

不過，除了外立面問題，湯臣系物業(yè)的服務也仍待改進。

此前曾有業(yè)主稱一套以9500萬元購入的湯臣一品豪宅，因多次遭遇漏水、返水甚至糞水倒灌，業(yè)主與物業(yè)僵持多年。

湯臣旗下的中觀物業(yè)也很快做出了回復，稱將組織小區(qū)大規(guī)模樓宇管道檢查排除隱患，提供維修、全面保潔清理及局部材料更換服務以解決其困擾。

另一項目湯臣湖庭花園，業(yè)主曾因物業(yè)費賬目不透明、違規(guī)報銷等問題，將中觀物業(yè)公司告上法庭。

目前，湯臣高爾夫、湯臣湖庭花園等早期項目均已更換物業(yè)公司，這些也從側面反映出湯臣集團在物業(yè)服務管理上存在短板。

隨著湯臣君品成為集團新的利潤支柱，希望湯臣集團能加大對后期維護和物業(yè)服務的投入，讓豪宅的“軟件”配得上“硬件”，保持資產的長期競爭力。

從湯臣一品到湯臣君品，湯氏家族用兩個項目，創(chuàng)造了中國豪宅圈的財富神話。

值得一提的是，湯臣集團近年來沒有再新增土儲，這意味著湯臣君品可能會是湯臣集團在地產項目上的「最后之作」。

當湯臣君品開發(fā)完畢，這個家族的豪宅傳奇，可能真的要畫上句號了。

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