當確定性成為稀缺資源，北外灘金茂中心如何破局？

北外灘金茂中心的“三重確定性”

撰文 | Echo

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

當商業地產市場從“增量競賽”步入“存量深耕”，品牌的擴張邏輯也正悄然生變。面對日益增加的經營不確定性，能否提供客群清晰、回報穩定、風險可控的商辦一體化解決方案，已成為檢驗一個新項目核心價值的試金石。

在此背景下，總商辦面積約7萬㎡的上海北外灘金茂中心，以高端辦公與庭院式商業的復合形態，直面這一行業命題。

贏商網近期實地探訪后發現，該項目并未追求概念的宏大，而是將價值錨點精準定位于看得見的區位優勢、摸得著的交通動脈、算得清的客群賬本，以及可承載企業長期發展的辦公空間之上。這一“商辦共生”的底層邏輯，使其在辦公與商業同步招商的階段，便展現出獨特的綜合吸引力。

Vol.1

區位及交通雙重BUFF疊滿

奠定商辦價值基石

對商業項目而言，區位能級與交通便利性是決定其價值的基本盤。北外灘金茂中心在這兩方面展現出顯著優勢，為其商業運營提供了雙重確定性。

從區位來看，北外灘金茂中心傲立于北外灘核心區，這一區域作為上海“黃金三角”的重要組成部分，承載著“世界級會客廳”的戰略定位，正以840萬㎡的開發體量快速崛起。從白玉蘭廣場、北外灘來福士等成熟標桿，到在建的480米浦西第一高樓“北外灘中心”、北外灘華貿中心等項目，這里已形成上海北部頂級商務區的完整骨架。

在這一價值加速兌現的關鍵階段，北外灘金茂中心占據核心區位，不僅坐享區域產業集聚與高端人才導入的紅利，更以參與者身份深度融入北外灘整體開發。

具體來看，北外灘金茂中心商辦部分總建面為6.98萬㎡，涵蓋5.86萬㎡平方米高端辦公、1.12萬㎡平方米庭院式商業與社區中心，是集商務、商業、政務于一體，構建多元融合的生態商務社區。

憑借垂直立體的TOD開發模式與綠色生態設計，北外灘金茂中心已榮獲“2025中國不動產商管·最受期待籌開項目獎”等多項行業認可。身處于此，不僅將陸家嘴“三件套”與黃浦江景盡收眼底，也為入駐企業提供數一數二的商務環境。

作為綠色建筑標桿，項目獲得多項殊榮：中國綠色建筑三星認證、美國LEED金級認證、英國BREEAM杰出級認證，從空間尺度、立體生態、綠色環保等多方面，全方位營造健康、舒適、高效的工作環境。

商業方面，體量不大卻充滿巧思：B1/B2 兩層呈環形圍繞建筑，下沉式庭院疊加噴泉廣場，以綠色生態破題地下商業空間挑戰；巧妙運用綠色與自然元素，成功破解了傳統地下商業常見的壓抑感與引流難題，為品牌創造了獨特的生態價值。

城市頂層規劃的紅利正在持續釋放，高端商務載體不斷集聚，為商業發展奠定了優質的客群基礎。更為關鍵的是，北外灘金茂中心為地鐵12號線、19號線（在建）雙地鐵上蓋，分別是上海“西南-東北”向交通干線、南北大動脈，雙軌交匯形成黃金十字樞紐，出站即達的便利性為日?？土魈峁┝朔€定保障。

值得關注的是，項目1層、B2層、2層均與周邊相鄰樓宇聯通，這一設計將打破項目間的物理隔離，形成聯動發展的商業生態，進一步擴大客源輻射范圍。對品牌方而言，這意味著不僅服務于單棟樓的辦公人群，更可共享整個北外灘核心區的優質客流。

從商業投資角度看，這種“區位+交通”的雙重保障，有效降低了新開業項目的市場培育風險。北外灘金茂中心憑借其得天獨厚的地理位置和四通八達的交通網絡，為入駐的企業級品牌，構建了一個高確定性的經營環境，這在當前審慎的市場環境下顯得尤為可貴。

Vol.2

高濃度客群基本面

構筑客流輪廓、為商辦賦能

商務辦公作為北外灘三大核心功能之一，其載體能級與產業集聚度正持續飛躍。當前，以白玉蘭廣場、北外灘來福士、友邦金融中心為代表的成熟商業商務標桿，與在建的480米浦西第一高樓“北外灘中心”、北外灘華貿中心等項目，共同構成了北外灘頂級商務區的核心骨架。北外灘金茂中心的入市，其價值將與整個板塊能級的提升深度綁定。

01

高端辦公實力彰顯

產業集聚效應初現

北外灘金茂中心以T1、T2雙塔布局，打造約5.86萬㎡高品質辦公空間。項目采用4.5米標準層高、3.2米凈高的標準配置，配備通力電梯系統及VAV中央空調+新風系統，15米挑高大堂與鋁板吊頂、架空地板等精裝交付標準，共同構筑綠色健康的甲級辦公環境，另配備總部食堂、共享淋浴間等軟性服務。辦公標準層面積約1100-1800㎡，充分滿足不同規模企業的個性化需求。

目前，項目招商成效顯著，不到一年時間出租率已超50%，產業集聚態勢明顯：成功引入上海市律師協會、大家人壽上海分公司、北明軟件、創氪際、金茂上海、圓通國際、樂玩幻境、律創工坊等優質企業，涵蓋法律、金融、科技、TMT、航運等多個領域。

其中，法律服務業與金融保險業已形成顯著集聚效應。上海市律師協會與大家人壽上海分公司的入駐，帶動了律創工坊等法律相關機構相繼落位；而大家人壽與金茂上海的聯動，進一步強化了項目的金融屬性。同時，以北明軟件、樂玩幻鏡為代表的科技文娛企業，與圓通國際等外資物流公司共同構建了多元產業生態。

隨著辦公生態日趨完善，預計年底將帶來1500-2000名辦公人群，為商業部分提供穩定優質客源，實現商辦價值的良性循環。

02

精準商業布局

打造精英商務生活圈

北外灘金茂中心商業價值的核心確定性，在于周邊匯聚的高濃度、高質量精英客群，這為項目構筑了堅實的消費基本盤。商業部分體量僅1.12萬㎡，卻能精準鎖定周邊日均5萬+高凈值通勤者，精準定位、高匹配度，讓“小而美”直接晉級“精而強”。

承接北外灘“世界級會客廳”定位下的產業與人才紅利，北外灘金茂中心的核心客群由兩大主力構成。首先是高端辦公人群，項目自身以及通過地下通道聯動的來福士、友邦金融中心等項目，以及周邊白玉蘭廣場、吉寶雙獅匯等，共同匯聚總量超過5萬的高凈值商務人群，這部分客群對工作日餐飲、商務接待、即時零售與生活服務具有剛性需求，消費力強勁且穩定。

據贏商網不完全統計，目前北外灘金茂中心一路之隔的兩棟來福士辦公樓，就坐擁眾多金融、證券、醫藥公司，如太平洋保險、華為等，再疊加項目簽約的眾多產業，將帶來一大波穩定的高凈值辦公客群。

其次，北外灘沿線高端住宅區的常住人口，也可以作為項目夜間與周末消費的重要補充力量，能夠有效平衡商業的時段客流，提升整體坪效。對品牌方而言，這種“高端辦公+品質居住”的雙輪驅動客群結構，意味著明確的客群畫像、穩定的消費能力與較低的市場培育風險，為品牌精準運營提供了清晰錨點。

據悉，北外灘金茂中心商業部分將于12月24日正式亮相，總計約40個商鋪的精致體量，精準構建了服務高端商務客群的完整生態。

目前招商進展迅速，B2層休閑配套業態接近滿租，B1層餐飲零售僅剩少量優質鋪位。從已確定的入駐品牌來看，項目已形成精準服務商務客群的品牌矩陣：

• 九井日本料理、Tims咖啡、YogurtDay、InstaShake等餐飲品牌，覆蓋從早餐、午餐到下午茶的全時段高頻消費需求

• 樂刻健身、奕練普拉提等品牌構建了從大眾健身到精品塑形的健康生活方式閉環

• 辦飛空間、TS造型、榮泰洗衣等品牌作為辦公配套，有效延伸了項目的商務服務范圍

這一品牌組合體現了運營方“抓牢高頻、完善生態”的精準招商策略。每個入駐品牌都直擊特定消費場景，形成互補共贏的商業生態，通過精準的業態配比既滿足高效簡餐需求，又覆蓋商務社交與個人放松的全方位需求。

對仍在觀望的品牌而言，此時入駐意味著：直接共享已培育成型的優質客群，在業態互補的商圈中搶占最后優質點位，與項目共同成長。

值得一提的是，在1.12萬㎡商業空間內，下沉廣場噴泉與圍合式中庭，疊加以綠色自然場景放緩客流動線，同時，通過體驗深度的品牌業態拉升消費頻次，餐飲及休閑業態的配比既滿足高效簡餐需求，亦覆蓋商務社交與個人放松場景，完成從功能供給到情緒共鳴的價值升維。

Vol.3

雙央企的實力護航

以長期主義構建價值共同體

當前，對于辦公企業、品牌商戶而言，選擇落址不僅看商業的地段與硬件，更關鍵在于運營者的專業能力與資源厚度。優秀的運營者能夠通過精準的業態規劃、持續的流量運營與深度的品牌賦能，將區位潛力轉化為真實的商業活力，從而為商戶構建一個持續盈利的成長平臺。因此，選擇商業項目，本質上是選擇背后值得信賴的運營伙伴。

北外灘金茂中心，由中國金茂及大家保險雙央企聯袂打造，實力護航企業與品牌發展。

中國金茂是中化集團旗下城市運營領域的平臺企業，自1999年金茂大廈開始，金茂的每一步都與這座城市的發展脈搏同頻共振；到北外灘世紀規劃啟動之際，再度肩負核心區約三分之二的土地開發重任，為上海建成世界級航運中心注入強勁動能。金茂始終以卓越的城市運營能力，回應著上海不同發展階段的關鍵命題。

大家保險集團作為實力雄厚的綜合金融保險集團，擁有強大資本絡及對優質不動產的深刻理解和長遠布局。

雙央企背景為項目提供跨周期的資金保障，避免因市場波動影響運營品質；同時，在資源協同性方面，北外灘金茂中心有望依托央企生態圈，實現跨產業資源導入，為商業項目注入持續活力。

此外，金茂及大家保險將保證戰略思路的延續性，并通過成熟的資產運營經驗，構建多維度風險緩沖機制，為入駐企業、商戶持續保駕護航，并以共建者的身份參與商業部分的深度運營，用“精準定位、精準破局”的姿態，為商戶持續帶來優質的資源、高效的協同和堅實的保障。

贏商觀察

在當下充滿變量的市場環境中，“確定性”已成為品牌與企業在選址決策中的核心訴求。北外灘金茂中心憑借稀缺的黃金區位、精準錨定的高凈值客群、雙央企護航的專業運營能力，以及獨特的”商辦一體化“協同模式，成功構建了一個具備高確定性的商業生態，為追求穩健發展的品牌與企業提供了難得的價值避風港。

這一項目的行業價值，在于其突破了傳統商辦項目的單一屬性，創新性地打造了完整生態解決方案；企業在此不僅能獲得高品質的辦公空間，更能享受與之精準匹配的商業配套；品牌商戶則能直接對接穩定且消費力強勁的辦公客群，實現了“開業即運營”的高效啟動，極大降低了市場培育的不確定性與風險。

目前，北外灘金茂中心的招商已進入收官沖刺階段。高品質的辦公空間與優質的商業鋪位正在同步熱招，這對于意圖深度參與北外灘發展、搶占未來價值高地的品牌與企業而言，無疑是鎖定核心資源、與城市頂級商圈共成長的最后機遇。

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