廣東
文｜鄧浩志
廣州圓拍賣價嚇人，商辦物業跌了多少？
近日，根據阿里拍賣平臺披露的信息顯示，廣州圓大廈被掛牌拍賣，以13.6億元起拍。
公開資料顯示廣州圓大廈正式投用10年，前5年因為像大銅錢，外觀備受爭議，甚至一度被評為最丑建筑。最近5年因為債務纏身，已經第三次上架拍賣，之前兩次都流拍。截至11月初，該掛牌已吸引了超1萬人次圍觀，但目前尚未有人報名。廣州圓的連續流拍，連續降價，也是廣州商辦物業市場低迷的一個側面。但廣州的商辦類物業這幾年到底跌了多少？由于沒有統計數據，所以只能推導一下。
以廣州圓為例，2023年拍賣掛牌價位55.89億，目前掛牌價位為13.6億。相當于打了個2.4折！不過這還沒完：相對于2021年樓市高位，2023年的價格已是下跌不少了；而當前的13.6億還沒有成交，關鍵是目前好像還沒有人報價。如果再跌，就再折，實際最終和高位比，折價多少還很難說。但肯定低于2.4折。
當然，有人會說，這是企業債務處置，與零售市場不同，法拍價不等于市場價。是的，法拍掛著，就會影響市場價。這也是廣州，乃至全國最近樓市（包括商辦物業）價格持續下跌的重要原因之一。就是大量不良資產以低于市場價掛在網上，它們無論成交與否，都直接影響著購房者，投資者的心理預期。
也有人會說，這是大宗交易，和散售市場也不一樣。這個觀點是對的，但上游大宗交易價格下降，也勢必拖低下游散售價格。況且我們討論的是價格折讓幅度，而不是絕對價格的對比。
所以廣州商辦類資產價格實際跌多少？
目前住宅目測跌了接近40%，商辦跌得更狠，感覺整體在50%左右。由于商辦和住宅的差異性很大，如果跌得更厲害的（比如郊區空置的物業），跌60%-70%完全不奇怪。
有人會問，為什么廣州圓現在已2.4折，跌得比郊區的還厲害？我只能說：可能跟長得丑有關吧。
喪事喜報！超三成商品房現房銷售
國家統計局數據顯示，今年前三季度商品房現房銷售面積累計值為23305.93萬平方米，同比增長9.9%，約占商品房銷售面積的35.4%。有觀點認為，這是加快推進現房銷售政策落地所推動的結果。
截止到目前，包括河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽等地，發文推動現房銷售落地。我之前就說過，明明是房子滯銷，大量期房樓盤賣到現房階段還沒有賣完，導致“被迫”現房銷售。現在說成了是：期房銷售制度逐步退出，現房銷售取得巨大進展，房地產業制度改革取得重大進展。
實際上，目前國內在土地出讓階段就規定要求現房銷售的樓盤，占在售樓盤數量千分之一，甚至萬分之一都不到。甚至有些規定現房銷售的地塊在出讓后，因為開發商資金壓力大，無法達到現房銷售條件，最終更改出讓條款，允許期房銷售的案例。
而前一段時間，住建部表態，要推進現房銷售制度。實際上現階段談現房銷售，既無法實現，也不合時宜。連萬科都爆雷邊緣，如果強行推進現房銷售，肯定會擴大爆雷范圍。如果現房銷售只針對新土地新項目，這也會大大降低開發商拿地的積極性，這對地方財政會產生更大的影響。
其實現階段，比較合理的應該：是保持期房銷售，但對購房資金實施監管，禁止開發商挪用預收款，然后根據工程進度向開發企業支付購房款。不再搞以前那種消費者給全款，或者辦按揭后銀行給全款，購房者慢慢還那種。如果工程進度停了，也就別想繼續拿錢。這種過渡性政策，對穩定市場，保護雙方利益都有幫助。
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