大家幫2025年北京市場的第11篇推送

這一年過得好快，還有不到50天就得改口說2026了。

而關于北京樓市，在今年剩余的時間里，還有什么熱鬧可看？

首先，最讓人期待的，肯定是“2025年北京新房年度銷冠”會花落誰家？

截至目前（11.13），海淀功德寺板塊的和樾望雲，仍然是網簽套數、面積、金額的三冠王。

圖源京樓銷售排行榜

和樾望雲得益于開盤的快速網簽，其2025年截至目前三冠王的頭銜，到現在都沒有被摘去。

其中，91.15億的成交金額方面更是一騎絕塵。

而排在2-4位的建發海晏、頤海澐頌、和樾玉鳴，總成交金額都在60億+，目前與和樾望雲的總成交金額，差距都在20億+。

數據源自北京市住建委官網（11.13）

三個項目截至目前（11.13）的去化進度分別為↓↓↓

建發海晏：226/431，網簽去化率52.44%；

頤海澐頌：573/752，網簽去化率76.20%；

和樾玉鳴：382/444，網簽去化率86.04%。

包哥大概算了下，頤海澐頌和和樾玉鳴，幾乎提前退出了成交金額年度銷冠的爭奪，建發海晏還有超過200套未網簽，如果在年底搞一波大的，超越和樾望雲登頂也不是不可能。

而頤海澐頌，目前總成交金額與建發海晏的差距非常小，一套房子的事兒，所以它非常有可能整一個年度金額亞軍。

但無論怎么爭，都是屬于海淀的“內部競爭”，海淀今年真是贏麻了。

在今年剩下的40多天里，和樾望雲在成交面積和成交套數方面的銷冠競爭，會“非常激烈”。

數據源自北京市住建委官網

目前，和樾望雲成交面積達到8.67萬平，成交套數是660套。

而其中與之最接近的就是今年開盤還不到兩個月的中建運河玖院，截至目前（11.13），其網簽套數已經達到629套，網簽面積8.22萬平。

開盤不到兩個月的運河玖院，一期的整盤網簽去化達到 629/838 ，網簽去化率超過 75% 。

運河玖院目前與和樾望雲還有31套的差距，而且運河玖院一期還有超200套房子沒有網簽，此外項目二期還規劃了700多套房源，包哥打聽到二期也將在12月份入市。

這樣來看，運河玖院或許是最有機會超越和樾望雲，拿下全北京2025年套數、面積雙料冠的項目。

而對于即將入市的新房，接下來這段時間的焦點可能還是在海淀。

尤海淀寶山板塊的中建壹品·海宸元境和北京隅海岄，分別在10月中下旬先后開放了售樓處和樣板間，預計也都將在11月中下旬開盤。

海淀寶山項目具體位置

兩個項目在今年6月5日同一天拿地，又僅有一路之隔，不可避免的被“比較”。

但兩個項目的地塊質素差不多，容積率都是2.1，控高也都在30米為主，局部36米。

其中，海宸元境總共打造了11棟7—11層洋房，總共414套，戶型面積主要是99平、107平3居，123平、139平、181平4居。

海宸元境主力戶型是99-123平，房源占比近80%。

而北京隅海岄總共打造了13棟6—11層洋房，總共458套，戶型面積做了108平3居，129平、145平4居。

北京隅海岄主力戶型是129平4居，占比大概在50%。

包哥也都去看了這兩個項目，整體感覺是各有千秋。北京隅海岄整體的戶型面積段做的比較純粹，裝標給得也夠足，海宸元境則保留了會所的完整性，而且還具備低總價上車海淀的優勢。

而比寶山雙子星早半個月拿地的保利建工海淀半壁店地塊，到目前為止的最新消息是10月中旬出了規劃圖。

保利建工半壁店項目規劃圖

按照規劃圖，半壁店項目東西兩地塊總共規劃14棟住宅，3-5層純洋房，容積率只有1.43。

半壁店地塊在環線和位置及配套方面，比寶山兩項目要好，但其7.84萬/平的拿地樓面價，直接比寶山項目每平高出2萬+，這也讓其之后的售價，直接飆到10萬+，甚至11萬+。

半壁店地塊周邊配套信息

目前包哥拿到的消息是，項目可能會在明年春天，以實景的形式呈現，這無疑是對市場的一次顛覆，也能看出開發商在當下市場環境下的大膽創新。

另外，今年3月18日中海以75.02億總價，溢價率27.93拿下的，樓面價10.23萬/平的樹村地塊，也還沒有動靜。

而就包哥了解，中海樹村項目，可能不會再延續其“玖序”系的高端產品線，而是轉向另一頂豪產品系“安”系。

還有1月份大興發展拿下的大興經開區地塊、9月份首開拿下的朝陽呼家樓地塊，都沒有公布案名。

當然，有不著急的，就有積極的。

就比如，懋源8月26日拿下的順義薛大人莊地塊，命名為懋源驪璟臺，9月5日城建+建工+住總聯合體拿下的豐臺岳各莊地塊命名為嘉棠璟樾，還有9月30日，電建和門城投資聯手摘得的門頭溝地塊，案名定為長安華曦府·金安。

這些已經確定案名的項目，預計在今年之前會有更多的產品信息釋放。

將目光聚焦到今年北京的住宅用地拍賣市場，今年也還有不少熱鬧可看。

截至目前（11.13），2025年北京土拍宅地成交量更新至32宗，總成交金額達到1518.46億元。

從目前的分布看，北京東西南北都有土地成交。

2025年北京土拍成交地圖

而2025年還剩40多天，北京還有6塊住宅用地要拍，東城、朝陽、豐臺、通州、昌平、房山6個區各一塊。

圖源北京規自委官網

其中，最“內城”的地塊，當屬東城祈年大街地塊了。

北京市東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目4、5號地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地，位置就在天壇正北。

祈年大街地塊宗地位置圖

祈年大街地塊整體體量并不大，占地面積只有2.28萬平，總建筑面積也不能高于2.5萬平，而且地塊涉及全國重點文物保護單位天壇、先農壇的建設控制地帶及北京市文物保護單位金臺書院的規劃綠地，因此建筑高度符合相應的管控要求。

祈年大街地塊定在11月19號，起始價19.5億元。

與祈年大街同一天開拍的還有未來科學城地塊，由兩塊住宅和1塊文化設施用地組成，起拍價12.426億。

未來科學城地塊位置

未來科學城這塊地，算是區域內近些年供出的距離17號線未來科學城地鐵站最近的地塊，直線距離400米左右，屬于真正的臨鐵地塊。

而且周邊來看，保利未來大都會預計今年年底或明年初就能開業，一路之隔就是北京十一未來城學校，都屬于非常現成的配套。

這算是未來科學城比較核心的地塊。

包哥認為還有一個特別優質的地塊，就是朝陽松榆里地塊，正經的東3.5環地塊，位置非常好，地塊東側就是14號線北工大西門站，東側1.2公里左右是10號線潘家園站，地塊周邊學校、公園、商業等生活氛圍也非常濃厚。

松榆里地塊具體位置

重點是，地塊質素也比較好，整體還算方正，東西長南北短，有利于大面寬產品的排布。

此外，還有豐臺張郭莊、通州老城區地塊、房山長陽地塊，也將在12月份出讓。

2025年還剩不到50天，你認為北京樓市還有什么熱鬧的事情，歡迎加包哥微信，咱們一起聊聊。

以上。

個人觀點 僅供參考