這幾天，瑞銀對(duì)中國(guó)樓市的判斷，引發(fā)很多人的思考。網(wǎng)友群情激昂，也是因?yàn)槿疸y觀點(diǎn)非常殘酷：

中國(guó)房地產(chǎn)，還得跌兩年！

今天這篇文章，就是圍繞這篇分析報(bào)告來(lái)聊聊，感興趣的朋友可以掃碼入群，一起來(lái)討論。

01

租售比過(guò)低 租金持續(xù)下跌

瑞銀的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，主要有以下幾個(gè)：

關(guān)于市場(chǎng)，2026年全國(guó)樓市銷(xiāo)售（面積以及金額）下滑10%，2027年再跌 5%。

關(guān)于房?jī)r(jià)，一線城市二手房?jī)r(jià)格，2026年跌10%，2027年再跌5%。

關(guān)于租金，2025年已跌4%，2026年再跌3%。

對(duì)于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，瑞銀判斷是：

一是先有租金止跌回穩(wěn)，住房需求從租房市場(chǎng)回流到賣(mài)房市場(chǎng)。

二是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及利率下降，如按揭利率下調(diào)至低于租售比。

這些觀點(diǎn)背后的邏輯以及支撐數(shù)據(jù)，又是什么呢？

第一個(gè)關(guān)鍵詞：預(yù)期

以前大家都愿意買(mǎi)房，是因?yàn)閷?duì)“房?jī)r(jià)恒漲”深信不疑，所以哪怕高利率借貸，也甘之如飴。但這幾年的房地產(chǎn)，已經(jīng)打破這一刻板印象。

無(wú)論是數(shù)據(jù)，還是身邊案例，都在告訴大家——

中國(guó)房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了，而且很多人虧慘了。

教訓(xùn)太過(guò)慘痛，讓大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)失去信心，認(rèn)為短期難以企穩(wěn)。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期調(diào)整，成為社會(huì)共識(shí)。

與此同時(shí)，住房觀念隨之發(fā)生改變。大家開(kāi)始思考，租房是不是也可以，會(huì)不會(huì)比買(mǎi)房劃算。

第二個(gè)關(guān)鍵詞：租售比。

這份報(bào)告，最核心的論據(jù)就是租售比，這也是國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)判斷的一個(gè)重要依據(jù)。

一線城市租售比約1.8%，遠(yuǎn)低于平均按揭利率3.07%，越來(lái)越多人意識(shí)到，貸款買(mǎi)房并不劃算。

哪怕2026年房貸利率再降0.4%，即降至約2.7%，同時(shí)租金不跌，要想 “買(mǎi)房月供和租房房租一樣”，房?jī)r(jià)至少也要再跌38%。

未來(lái)，大家只會(huì)更不愿意買(mǎi)房，房?jī)r(jià)也就很難能扭轉(zhuǎn)下跌趨勢(shì)。

第三個(gè)關(guān)鍵詞：租金。

選擇租房的人多了，租金應(yīng)該上漲。但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)一線城市幾乎全線失守，以上海為例，租房成交量大漲12%，但租金還跌了3%。

這是因?yàn)椋赓U市場(chǎng)正在面臨三方面的巨大壓力。

首先是保障房的分流。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，一線城市保障性租賃住房目標(biāo)為40~60萬(wàn)套，可覆蓋13%~16%的租房家庭。

其次是空置房投入租賃市場(chǎng)。

按當(dāng)前銷(xiāo)量計(jì)算，存量新房要30個(gè)月才能賣(mài)完，最快得到2027年年中才能降至25個(gè)月。此外，報(bào)告估計(jì)中國(guó)房屋空置率約18.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)家。

還有處于歷史新高的二手房掛牌量。

50城二手房掛牌量增長(zhǎng)至440萬(wàn)套，業(yè)主賣(mài)房周期不斷加長(zhǎng)，越來(lái)越多人選擇“由售轉(zhuǎn)租”，租金也會(huì)進(jìn)一步下跌。

瑞銀之所以對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)持悲觀態(tài)度，更重要的一點(diǎn)，在于找不到破局的可能性。

報(bào)告提到，如果中國(guó)官方想要穩(wěn)住房?jī)r(jià)，按理來(lái)說(shuō)是有兩個(gè)辦法：

一是停建保障房，二是大幅度降息。

但是，根據(jù)最新的“十五五” 規(guī)劃，政府才官宣要大力發(fā)展保障房；而大幅度降息，將嚴(yán)重影響銀行的利潤(rùn)，可銀行當(dāng)前利潤(rùn)已經(jīng)很少，面臨資金壓力。

在瑞銀看來(lái)，這兩條路都行不通了。

02

救市決心和行政手段

下面說(shuō)說(shuō)我自己的看法。

其實(shí)，瑞銀大部分觀點(diǎn)和邏輯都是對(duì)的，但也存在一些漏洞。而且我必須說(shuō)，這果然是外資機(jī)構(gòu)做的報(bào)告，能看出來(lái)，沒(méi)有真正了解中國(guó)人的買(mǎi)房思維，深入觸及一線市場(chǎng)。

譬如買(mǎi)房跟租房，真的可以完全劃等號(hào)嗎？

在一二線城市，我相信大部分買(mǎi)房需求，絕非單純?yōu)榱私鉀Q居住問(wèn)題，而是參雜了婚戀觀、戶(hù)籍、教育、投資等等復(fù)雜需求。

也許有人會(huì)用“租售同權(quán)”來(lái)反駁，但迄今為止，我認(rèn)為租售同權(quán)更像是理想主義，而非現(xiàn)實(shí)生活。

舉個(gè)例子，在廣州，租房確實(shí)也能上學(xué)，但如果你想讀省一級(jí)學(xué)校或者九年制名校。

不買(mǎi)房，幾乎不可能。

因此，如果僅僅憑借租售比過(guò)低，就推斷出大家不買(mǎi)房了，多少有點(diǎn)武斷吧。

更不用說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地的租售比就沒(méi)有“正常過(guò)”，哪怕是房地產(chǎn)巔峰時(shí)期，整體租售比也是偏低的。

租售比的理論，放在中國(guó)只能作為參考，而不適合用作定論依據(jù)。

另外，瑞銀這份報(bào)告最大的錯(cuò)誤，在于低估了中國(guó)政府救市的決心，以及行政手段的力量。

我曾多次說(shuō)到，中國(guó)樓市是政策市，房?jī)r(jià)止跌回升不僅僅是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是行政命令。

就說(shuō)最直接托舉房?jī)r(jià)的手段，拍地。

政府對(duì)宅地的定價(jià)，可以決定地塊轉(zhuǎn)化入市后的房?jī)r(jià)，繼而重塑區(qū)域房?jī)r(jià)。

像是近兩年廣州的土拍，溢價(jià)數(shù)量和幅度都在增加。“地王”保利玥璽灣的開(kāi)盤(pán)，均價(jià)17萬(wàn)/平，最高30萬(wàn)/平，直接撐高豪宅市場(chǎng)的天花板。

而接下來(lái)12月土拍，外圍區(qū)地塊基本都有兜底房企，守住區(qū)域房?jī)r(jià)底線；馬場(chǎng)、金融城、白云新城等一批高質(zhì)量地塊，則負(fù)責(zé)拉高溢價(jià)。

如此循環(huán)反復(fù)，作用不可能沒(méi)有的。

更不用說(shuō)，各大城市還有城市更新拆出來(lái)的，房票換出來(lái)的購(gòu)房需求。

所謂的保障房，也而并非全部新建，有一部分其實(shí)是存量商品房轉(zhuǎn)化得來(lái)的，發(fā)揮著降庫(kù)存的作用。

前兩天，廣州安居集團(tuán)才官宣，面向全市持續(xù)收購(gòu)存量商品房，還是長(zhǎng)期征集和常態(tài)化收房。

此外，網(wǎng)傳官方已經(jīng)在準(zhǔn)備新一輪刺激計(jì)劃，不達(dá)目標(biāo)誓不罷休的決心，不容小覷。

綜上所述，瑞銀報(bào)告中的結(jié)論多少有失偏頗。當(dāng)然，也有一些可取之處，值得購(gòu)房者深思和借鑒。

例如大部分城市和區(qū)域的房?jī)r(jià)，都不可能復(fù)刻以前的上漲行情，高桿杠或高利率買(mǎi)房，確實(shí)不劃算。

未來(lái)買(mǎi)房核心，應(yīng)該是住得舒服，又買(mǎi)得起。

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