小區(qū)電梯廣告收入、停車費、公共用房租金，這些屬于全體業(yè)主的錢去哪兒了？許多業(yè)主對此一無所知，而這正是物業(yè)與業(yè)委會、業(yè)主之間矛盾頻發(fā)的根源。

我所在的小區(qū)，以前的物業(yè)公司每年都不公示小區(qū)公共收益收支明細(xì)，小區(qū)業(yè)主的質(zhì)疑聲音越來越大，投訴最多的業(yè)主后來牽頭成立業(yè)委會，換了物業(yè)公司，新物業(yè)公司公示一年后也不再公示，但同時小區(qū)里電梯廣告、擺攤設(shè)點、地面車流越來越多。

從南京天地新城小區(qū)、福基旭東新城小區(qū)業(yè)委會近期被爆出侵占小區(qū)維修基金案例來看，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間的“三角關(guān)系”常常最為緊張，而矛盾的焦點大多指向一個“錢”字——公共收益的歸屬和賬目。

業(yè)委會既要防止成為不監(jiān)督、不作為的“僵尸機(jī)構(gòu)”，又要避免越權(quán)行事、替代業(yè)主大會做決定的“亂作為”現(xiàn)象，關(guān)鍵就在于能否管好小區(qū)的“錢袋子”。

01 賬目不清是小區(qū)矛盾的“風(fēng)暴眼”

公共收益，常常是小區(qū)管理中最不透明的領(lǐng)域，也是物業(yè)與業(yè)委會之間最主要的矛盾源頭。

2025年11月，南京博恩花園小區(qū)業(yè)委會通過法律途徑，成功向前物業(yè)公司追回了771萬元的公共收益。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前物業(yè)在撤離前擅自動用業(yè)主公共收益，甚至用于發(fā)放車庫管理人員工資。

同樣，在泉州某小區(qū)，業(yè)主們不得不將物業(yè)和業(yè)委會一同告上法庭，因為十年來公共收益從未向業(yè)主公示。

物業(yè)公司辯稱“公共收益是用來補貼公司的低價物業(yè)管理服務(wù)費”，而業(yè)委會則推諉“部分資料不齊全”。

更令人擔(dān)憂的是，長春市光機(jī)一區(qū)的業(yè)主反映，小區(qū)內(nèi)蜂巢快遞柜租金、道閘廣告投放、臨時停車費等多項公共收益從未公示。

面對質(zhì)疑，社區(qū)聲稱物業(yè)已公示，業(yè)主卻直言“懷疑社區(qū)工作人員與物業(yè)沆瀣一氣，純屬擺拍”。

02 物業(yè)服務(wù)的“表面包干制”與“表面酬金制”有時是一回事

物業(yè)服務(wù)表面上實行包干制與酬金制兩種服務(wù)方式，但在實際運作中，卻常常異化為兩種“表面文章”。

“表面上的包干制”指即使合同約定小區(qū)收支由物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)，但物業(yè)企業(yè)往往通過各種形式向業(yè)主傳遞“虧損”信號要求漲費，一旦聽到業(yè)主大會要重選物業(yè)公司又急著降費，另一方面又以“包干制”的合同為由，拒絕業(yè)主對于小區(qū)收支進(jìn)行干預(yù)調(diào)整與監(jiān)督。

“表面上的酬金制”指即使前期物業(yè)服務(wù)合同“約定”實行酬金制，小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)委會對于財務(wù)收支也無從干預(yù)，物業(yè)企業(yè)自行決定物業(yè)費收支，企業(yè)自行其是的結(jié)果，是收支盈虧由企業(yè)自擔(dān)。

這兩種服務(wù)方式，最后的結(jié)果都是業(yè)主難以對物業(yè)公司形成有效的監(jiān)督，都對物業(yè)服務(wù)市場甲乙雙方正常的平等協(xié)商與相互信任造成了嚴(yán)重?fù)p害。

03 業(yè)委會既要“摸清家底”，也要“抓住財權(quán)”

一個有效運作的業(yè)委會，首先應(yīng)該從“摸清家底”開始。

業(yè)委會應(yīng)當(dāng)對于小區(qū)業(yè)主“共有財產(chǎn)”心中有數(shù)，例如到規(guī)劃國土部門或檔案部門查閱小區(qū)紅線圖、規(guī)劃圖、竣工圖、面積分?jǐn)側(cè)霊舯恚?strong>摸清依法屬于全體業(yè)主共有的財產(chǎn)。

比如我所在的小區(qū)，業(yè)委會成立后摸排發(fā)現(xiàn)，隔離酒店下面的人防車位產(chǎn)權(quán)是小區(qū)業(yè)主共有的，先前的物業(yè)公司也從來沒提及過。

在摸清家底之后，如何確保業(yè)主共有財產(chǎn)能夠有效保養(yǎng)、維護(hù)、運作，這就需要業(yè)主委員會“抓住財權(quán)”。

比如襄陽市風(fēng)神襄陽公社小區(qū)的外墻維修案例展現(xiàn)了業(yè)委會如何有效行使財權(quán)。

面對外墻存在脫落風(fēng)險的問題，物業(yè)企業(yè)在第一時間將情況上報至小區(qū)業(yè)委會、社區(qū)及上級單位。

經(jīng)三方聯(lián)席會議研判，確認(rèn)因外墻已過質(zhì)保期，決定依據(jù)相關(guān)規(guī)定申請使用住宅專項維修資金進(jìn)行徹底維修。

這總比物業(yè)公司、業(yè)委會、住建局一家獨大要好。

05 業(yè)委會履行監(jiān)督職能同時不應(yīng)忘了自己業(yè)主的身份

業(yè)委會要避免落為“物業(yè)的附庸”，關(guān)鍵在于對物業(yè)公司發(fā)揮獨特的監(jiān)督與支持作用；而要避免“亂作為”，則需明確自己是業(yè)主大會的執(zhí)行者而非替代者。

很多業(yè)委會成立的第一件事就是換物業(yè)，但候選物業(yè)公司是如何來的，候選公司之間的評比是什么標(biāo)準(zhǔn)，被淘汰的候選公司是什么原因被淘汰的都未對業(yè)主公示，“暗箱操作”的猜想并不是空穴來風(fēng)。

再比如小區(qū)公共收益完全可以在選擇專用APP，讓業(yè)主點開這個程序，就能看到小區(qū)每筆收支。從賬目不清到陽光透明，越來越多的居民會開始關(guān)心小區(qū)事務(wù)，真正成為了小區(qū)的“主人”。