經(jīng)過3個(gè)半小時(shí)的談判，雙方初步達(dá)成了一些事項(xiàng)。

恒大天宸小區(qū)的業(yè)委會(huì)與物管之爭(zhēng)，正是我國(guó)數(shù)以萬計(jì)城鎮(zhèn)居民小區(qū)矛盾糾紛的縮影。這樣一場(chǎng)彼此要維護(hù)自身核心利益的談判，也凸顯了千千萬萬城市居民小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)的困惑。

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文/圖 陳標(biāo)志

綜合 | 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

談判現(xiàn)場(chǎng)。陳標(biāo)志 攝

11月18日上午，在街道辦、社區(qū)居委會(huì)等召集下，海口市恒大美麗沙天宸小區(qū)業(yè)委會(huì)成員與金碧物業(yè)有限公司海南分公司（以下稱“金碧物業(yè)”）相關(guān)負(fù)責(zé)人坐在了一起。他們就恒大天宸小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)問題，進(jìn)行了一次深入談判。

雖然是政府部門召集的一次溝通協(xié)調(diào)會(huì)，但對(duì)于恒大天宸小區(qū)業(yè)主而言，他們覺得更像是一場(chǎng)正式交鋒。他們認(rèn)為，手中握著的談判“籌碼”，是他們獲得主動(dòng)和爭(zhēng)取小區(qū)權(quán)益的“殺手锏”。

果不其然，小區(qū)業(yè)委會(huì)成員在這場(chǎng)談判中明顯占了主動(dòng)權(quán)和優(yōu)勢(shì)：金碧物業(yè)要求第二次業(yè)主大會(huì)投票按下“暫停鍵”，業(yè)委會(huì)認(rèn)為暫緩?fù)镀毙枰煞ㄒ?guī)的支撐，且其明確表示這也是他們談判的“籌碼”。

恒大天宸小區(qū)業(yè)委會(huì)與小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)——金碧物業(yè)的種種糾葛，集中爆發(fā)于該小區(qū)于11月5日開始舉行的第二次業(yè)主大會(huì)投票，即表決是否同意終止金碧物業(yè)在該小區(qū)服務(wù)等4項(xiàng)表決事項(xiàng)。

恒大在海口美麗沙片區(qū)建成多達(dá)10余個(gè)小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)均為“一家人”的金碧物業(yè)。這些表決事項(xiàng)不僅關(guān)系到金碧物業(yè)在該小區(qū)的“保盤”問題，是否引發(fā)其他小區(qū)一系列的連鎖反應(yīng)？

此后，雙方矛盾升級(jí)，從網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)的“隔空對(duì)陣”，又走到了現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景的爭(zhēng)執(zhí)，并由此驚動(dòng)警方。

針對(duì)城市居民小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)的問題，西北政法大學(xué)劉衛(wèi)鋒教授呼吁，地方政府主管部門應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，及時(shí)制定并實(shí)施普通商品房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)。

談判現(xiàn)場(chǎng)

“我簡(jiǎn)單地說一下，這個(gè)（物業(yè)服務(wù)合同）是在我們集團(tuán)的合同下做了一些修改；另外業(yè)委會(huì)提出的小區(qū)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)，我們也進(jìn)行了完善……”金碧物業(yè)負(fù)責(zé)人稱，他們也是抱著真誠(chéng)的態(tài)度與業(yè)委會(huì)進(jìn)行友好協(xié)商，希望在此過程中雙方不要發(fā)生過激行為。

談判會(huì)。

11月18日上午 10時(shí)許多，海口市海甸島美麗沙社區(qū)。在街道辦、居委會(huì)及司法等相關(guān)人員在場(chǎng)的情況下，恒大天宸業(yè)委會(huì)部分成員與金碧物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人終于坐在了一起，就此前紛爭(zhēng)及物業(yè)服務(wù)事宜做一次“深度談判”。

即便是在數(shù)天前，他們還以各式各樣的宣傳鼓動(dòng)方式，從網(wǎng)絡(luò)走到現(xiàn)實(shí)進(jìn)行正面交鋒。但真正坐在了一起時(shí)，少了些當(dāng)初劍拔弩張、一觸即發(fā)的緊張局面。

雖然彼此心平氣和地坐在了一起，但記者一開始就能感受到雙方的“張力”。

談判開始前，金碧物業(yè)方帶來的一份《物業(yè)服務(wù)合同》，被分發(fā)到了天宸業(yè)委會(huì)代表的手中，并就修改變動(dòng)的合同條款雙方一一確認(rèn)。

“需要確認(rèn)的先圈起來，我們回去再仔細(xì)研究。”半個(gè)多小時(shí)過后，小區(qū)業(yè)委會(huì)一負(fù)責(zé)人叫停了該“條款確認(rèn)”流程，認(rèn)為這是做無用功，雙方應(yīng)就核心問題進(jìn)行談判。

核心問題是什么呢？就是業(yè)委會(huì)此前提出了“提質(zhì)、降費(fèi)、謀發(fā)展”三大訴求。通俗地講，就是要求將此前的物業(yè)費(fèi)從3.8元/平方米/月降至2.98元/平方米/月，并從每月物業(yè)費(fèi)收入中提取25%作為小區(qū)發(fā)展基金，作為小區(qū)軟硬件升級(jí)的保障資金。

但金碧物業(yè)不認(rèn)可業(yè)委會(huì)提出的方案，稱這樣下去物業(yè)要面臨虧本。而且當(dāng)前恒大天宸小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取率僅僅為50%左右，物業(yè)服務(wù)面臨巨大的壓力。

在小區(qū)品質(zhì)提升方面，金碧物業(yè)更傾向于“承諾制”，即承諾分階段對(duì)小區(qū)品質(zhì)提升進(jìn)行投入。在一份《天宸重點(diǎn)品質(zhì)提升計(jì)劃表》里，金碧物業(yè)列出19項(xiàng)整改項(xiàng)目，預(yù)算資金超過1200萬元。

但業(yè)委會(huì)方發(fā)現(xiàn)，《計(jì)劃表》預(yù)算資金的組成部分，金碧物業(yè)投入費(fèi)用預(yù)算為180余萬元，另空調(diào)外機(jī)百葉等三項(xiàng)合計(jì)約118萬余元投資主體未定，下余900余萬元的投資主體系開發(fā)商恒大。

業(yè)委會(huì)認(rèn)為這僅僅是“墻上畫餅”，即使是寫在合同里，最終沒有兌現(xiàn)他們?cè)撊フ艺l？他們更希望小區(qū)全體業(yè)主能對(duì)這部分資金有控制權(quán)，小區(qū)品質(zhì)提升才能成為現(xiàn)實(shí)。

金碧物業(yè)希望業(yè)委會(huì)暫緩小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)投票，一旦投票通過相關(guān)表決事項(xiàng)，作為前期物業(yè)的金碧物業(yè)就面臨“丟盤”的可能。金碧物業(yè)一負(fù)責(zé)人稱，大家不要站在懸崖上，這樣都很危險(xiǎn)。

業(yè)委會(huì)一負(fù)責(zé)人認(rèn)為，暫緩業(yè)主投票不是他們所能決定的。該負(fù)責(zé)人毫不忌諱地表示，第二次業(yè)主大會(huì)投票就是一把“達(dá)摩克利斯之劍”，也是與物業(yè)談判的“籌碼”。

暫停投票的“球”踢給了在場(chǎng)的街道辦負(fù)責(zé)人。街道辦負(fù)責(zé)人回答稱，他們目前沒有找到相關(guān)的法條可以支撐暫停投票，如果有需要他們將向上級(jí)部門進(jìn)行請(qǐng)示。

空氣像是突然凝固，現(xiàn)場(chǎng)氣氛頓時(shí)緊張起來。

“硝煙彌漫”的小區(qū)

恒大天宸小區(qū)的“命運(yùn)多舛”，其所在地塊尚未開發(fā)建設(shè)，就面臨恒大暴雷。

“大概在2015年底，恒大地產(chǎn)收購(gòu)新世界發(fā)展在國(guó)內(nèi)的多個(gè)超級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括斥巨資收購(gòu)海口美麗沙數(shù)千畝的項(xiàng)目地塊。”一知情業(yè)主告訴記者，至暴雷前后，恒大一共在該地塊開發(fā)了16個(gè)小區(qū)，未開發(fā)的部分“閑置地塊”被當(dāng)?shù)卣栈亍?/p>

“我們小區(qū)地塊還沒建設(shè)，恒大就開始暴雷了。”恒大天宸小區(qū)業(yè)主接受記者采訪時(shí)回憶稱，包括天宸小區(qū)在內(nèi)，多個(gè)樓盤被當(dāng)?shù)卣腥肓恕氨＝粯恰表?xiàng)目，即采取“政府監(jiān)管兜底”，預(yù)售尚未建設(shè)地塊的房源，用籌措的這筆資金建設(shè)“保交樓”項(xiàng)目。

經(jīng)過艱難的建設(shè)，2023年12月底，恒大天宸小區(qū)終于迎來第一批交房。

“業(yè)主收房后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)嚴(yán)重降檔減配。”一業(yè)主告訴記者，樓梯間沒貼瓷磚，說好的地下車庫(kù)地坪漆也沒了，小區(qū)道路不是鋪地磚，而是直接鋪上瀝青，“小區(qū)裝修和設(shè)施嚴(yán)重降檔減配了。”

據(jù)了解，1500余戶的恒大天宸小區(qū)于今年4月份正式成立業(yè)委會(huì)，并著手對(duì)小區(qū)的一些設(shè)施進(jìn)行完善和提升小區(qū)品質(zhì)。

“我們是花了高檔小區(qū)的錢買房，享受的是低配的小區(qū)品質(zhì)。”在11月18日的談判會(huì)上，業(yè)委會(huì)一負(fù)責(zé)人舉例稱，恒大天宸小區(qū)有一位開瑪莎拉蒂豪車的業(yè)主，人稱“瑪莎哥”，他從來不讓朋友去小區(qū)，說小區(qū)檔次低，不想讓朋友來家做客。

小區(qū)空調(diào)百葉窗被損壞遲遲未能得到修復(fù)。

“一開始，業(yè)主是將矛頭指向開發(fā)商的。”一業(yè)主稱，后來他們覺得小區(qū)物業(yè)的辦事效率讓他們一言難盡，如臺(tái)風(fēng)破壞的空調(diào)百葉窗等設(shè)施遲遲得不到修繕，未安裝循環(huán)過濾系統(tǒng)的小區(qū)泳池兩年得不到使用，這一系列問題讓他們將矛頭指向了小區(qū)物業(yè)。

小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人也告訴記者，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，就小區(qū)存在的問題，先后至少3次找小區(qū)物業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，提出了“提質(zhì)、降費(fèi)、謀發(fā)展”三大訴求，但物業(yè)沒有同意他們的訴求。

“他們不搭理我們，我們就不再去找他們了。”恒大天宸小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人稱。

業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的矛盾爆發(fā)點(diǎn)，便是天宸小區(qū)發(fā)起第二次業(yè)主大會(huì)投票。本次大會(huì)投票要表決的事項(xiàng)，金碧物業(yè)也感覺到對(duì)其十分不利，以至于在本次談判會(huì)上發(fā)出“大家都站在懸崖上”的感慨。

此后，雙方在注冊(cè)主體均為“個(gè)人”的公眾號(hào)上，就上述事宜針鋒相對(duì)地發(fā)表各自的觀點(diǎn)和立場(chǎng)，并相互指責(zé)對(duì)方。

小區(qū)業(yè)委會(huì)指責(zé)金碧物業(yè)采取挨家挨戶上業(yè)主家、在小區(qū)拉扯橫幅、給業(yè)主群發(fā)短信等方式，干擾業(yè)主正常投票，并且對(duì)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行詆毀。

小區(qū)物業(yè)卻指責(zé)業(yè)委會(huì)成員利用輿論裹脅誘導(dǎo)業(yè)主投票，之后物業(yè)在小區(qū)拉上“4月份成立業(yè)委會(huì)，10月份就換物業(yè)，有何居心？”“不能讓少數(shù)人決定小區(qū)未來”等橫幅，強(qiáng)烈呼吁業(yè)主“不參與、不投票”，業(yè)主投票后聯(lián)系物業(yè)撤回投票。

一時(shí)間，小區(qū)彌漫著硝煙的味道，矛盾沖突將一觸即發(fā)。

記者也就上述問題，多次聯(lián)系金碧物業(yè)進(jìn)行采訪，甚至在11月18日談判會(huì)結(jié)束，向其相關(guān)人員提出采訪要求，但均被婉拒。

前期物業(yè)之困

談判會(huì)從上午10點(diǎn)開始，一直持續(xù)至中午1點(diǎn)半過后。

持續(xù)3個(gè)半小時(shí)的談判，雙方在一些事項(xiàng)上達(dá)成了共識(shí)，比如雙方另約時(shí)間，繼續(xù)就新修改的《物業(yè)服務(wù)合同》條款進(jìn)行磋商；“提質(zhì)、降費(fèi)、謀發(fā)展”仍是雙方商議的重點(diǎn)等。

對(duì)于“降費(fèi)”“發(fā)展基金”等核心問題，金碧物業(yè)方此前已同意將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從3.8元/平方米/月降至3.2元/平方米/月，但對(duì)于業(yè)委會(huì)提出的“降至2.98元/平方米/月和提取25%作為小區(qū)發(fā)展基金”的要求，金碧物業(yè)堅(jiān)決不予同意。

對(duì)于此前金碧物業(yè)提出“天宸小區(qū)與其他小區(qū)共用設(shè)施，換物業(yè)將會(huì)導(dǎo)致小區(qū)癱瘓”的質(zhì)疑，在本次談判會(huì)上，業(yè)委會(huì)對(duì)此也進(jìn)行了充分的說明。

“我們的目的并不是要換掉物業(yè)，仍希望金碧物業(yè)留在小區(qū)服務(wù)，畢竟你們對(duì)小區(qū)情況熟悉。”業(yè)委會(huì)一負(fù)責(zé)人在會(huì)上稱，退一萬步講，若金碧物業(yè)退出天宸小區(qū)服務(wù)，業(yè)主關(guān)心的多小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備問題，因涉及小區(qū)居民的生命健康和財(cái)產(chǎn)安全，應(yīng)在政府監(jiān)管協(xié)調(diào)下，明確權(quán)責(zé)和費(fèi)用后，由各方物業(yè)公司共同管理和維護(hù)，“新老物業(yè)交替，依照法律規(guī)定，也不允許出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)空檔期，故業(yè)主不必?fù)?dān)心。”

記者了解到，恒大天宸小區(qū)業(yè)委會(huì)與金碧物業(yè)的紛爭(zhēng)并非個(gè)案。海口新世界花園小區(qū)業(yè)委會(huì)與前物業(yè)公司“拉鋸戰(zhàn)”持續(xù)了多年；海口夏威夷花苑小區(qū)因新老物業(yè)交接而發(fā)生業(yè)委會(huì)成員與保安發(fā)生沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被警方行拘；海口陽(yáng)光西海岸小區(qū)業(yè)委會(huì)稱“在與物業(yè)公司溝通更換物業(yè)的時(shí)間段，鎮(zhèn)政府發(fā)文撤銷成立一年的業(yè)委會(huì)”，業(yè)委會(huì)狀告鎮(zhèn)政府的行政訴訟官司于本月19日開庭審理……

小區(qū)業(yè)委會(huì)，或業(yè)主與小區(qū)前期物業(yè)的矛盾沖突時(shí)有發(fā)生，而矛盾的焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)和小區(qū)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生偏差，或不匹配。一些小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)了“請(qǐng)神容易，送神難”的尷尬境地。

西北政法大學(xué)民商法學(xué)院劉衛(wèi)鋒教授接受記者采訪表示，為了彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈與回應(yīng)民生關(guān)切，地方政府主管部門應(yīng)結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，及時(shí)制定并實(shí)施普通商品房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，并以最高限價(jià)的形式予以體現(xiàn)。但同時(shí)需要注意的是，制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高限價(jià)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須遵循科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、可持續(xù)性的原則，避免“一刀切”，同時(shí)完善配套監(jiān)管，建立執(zhí)行與監(jiān)督機(jī)制。