謝逸楓：10月70城房價跌幅擴大，未來房價上漲五大信號

文/謝逸楓

統計部門數據顯示，10月70城新建商品住宅房價環比下跌0.5%，1月-9月分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%，跌幅比上月擴大0.1%，房價延續下跌筑底態勢。

10月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.5%，比上月擴大0.1%，創年內最大跌幅，表明房價處于下跌筑底階段，市場有效需求不足，住房供應過剩。總體來看，房價止跌企穩基礎不牢固，主要是供需修復放緩的狀況未明顯改變。

10月一線城市二手住宅房價下跌0.7%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.7%擴大0.1%，其中7月、8月下跌1%，創2021年以來最大跌幅，意味著房價處于筑底、探底、尋底的下降調整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無減。

預計70城房價完成筑底后，房價將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐。

筆者認為，現在房價見底企穩、反彈上漲拐點的結論為時過早，因為市場信心（GDP、實體經濟、就業、收入、交房）和預期（債務逾期、供應過剩、高庫存、房價下降）修復放緩、銷售端無法傳導至房價，導致房價筑底過程拉長。

其次是政策刺激的強度、范圍有限，并且城市更新貨幣化、收儲存量商品房和閑置土地政策執行不到位、落地緩慢、規模有限、區域有限，無法擴大政策組合拳的政策效應，導致政策效應斷斷續續、持續力不強。

最后是市場產品供應和成交結構性的影響越來越明顯，限價限簽的政策取消導致市場以價換量，帶來結構性的止跌效應減弱，讓房價上漲預期修復緩慢。而二手房的房價下降明顯帶來沖擊，不排除網簽滯后性的影響。

筆者認為，短期內要完成房價見底企穩、反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底階段，市場分化明顯，熱點城市復蘇表現起起伏伏。

按照樓市的政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

這一輪70城房價自2021年9月（環比下跌0.1%）下行周期開啟，截至2025年10月，已經連續下跌超過4年，未來房價，到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為市場最關心的問題，因為房價下跌達到4年，是房價下跌周期中最長的。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

目前經濟、房地產市場狀況未達到市場預期，房地產政策效果、持續力、以及出臺落實情況不如預期，預計年底前，新一輪房地產更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房價拐點到來時間拉長，筑底完成周期拉長。

靠降準、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成止跌筑底，解決不了錢、堵點、限制的問題。

地方為主政策（農民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金政策）是無法讓房價止跌回穩。只有國家出手，解除限制、打通政策堵點、出錢落實城市更新貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

筆者認為，未來中國房價上漲的5大核心信號，首先是政策上，全國更大力度更大規模的財政、貨幣一攬子救市政策出臺，國家下場救市。寬松的貨幣+財政強刺激用于樓市，不是債市、股市。

其次是實體經濟、房地產市場基本面全面修復并復蘇，實體經濟、房地產市場恢復正常。例如GDP穩定增長、房地產投資逐步回升、居民收入穩定增長、房價預期和信心恢復、房企債務化解和按期交房及利潤轉正增長等。

第三是是租金回報率上升超過房貸利率，房價率先上漲。第四是3萬億城市更新貨幣化安置100萬套-200萬套、1萬億收儲商品房庫存、1萬億收購閑置土地全面落地，去庫存完成，供求關系逆轉。第五是人口增長，戶籍全面放開。

按照統計部門2025年1月-10月70城房價、供求關系、商品房庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價止跌筑底、政策效果減弱、市場分化信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲的條件不具備，區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市內部、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價上漲的城市數量不穩定，呈現點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩定狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域銷量，對房價的傳導效應正在減弱。

七是買房置業窗口來臨，現在一線、二線城市核心區買好房子，就是抄底。

八是新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房掛牌量和降價沖擊新房價。

10月70城新建商品住宅房價環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1%，同比下降2.6%，比上月降幅縮小0.1%。二手住宅房價環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1%，同比下降5.4%，降幅比上月擴大0.2%。

總體來看，房價處于下行趨勢，止跌階段，小幅度震蕩趨勢不變。一方面是一二手房住宅房價環比跌幅進一步擴大，盡管跌幅擴大比上月多出各0.1%，但是同比的新房下降幅度收窄。另一方面是二手房同比的價格跌幅擴大。

10月70城一手商品住宅房價環比下跌0.5%，跌幅比上月擴大0.1%

10月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.5%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%），跌幅比上月擴大0.1%，延續下跌態勢。

10月房價環比跌幅擴大0.1%，創年內最大的跌幅，原因一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量減少。二是限價、限簽政策取消，房企以價換量的促銷帶來價格下降效應擴大。三是政策邊際效應遞減帶來的短期效果減弱。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是市場有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對新房價沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。六是好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅。2025年1月-10月環比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年10月連續下跌50個月，已經連續下跌超過4年，超過上輪房價下跌周期。

10月6個城市房價上漲，上海環比上漲0.3%領漲全國

70城新房的房價環比上漲數量來看，2025年10月上漲城市數量為6個，比上月增加1個城市（9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。這是釋放出當前房價震蕩不止的強烈信號。

10月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市為6個，比上月增加1個城市。下跌的城市64個，比上月增加1個城市。持平的城市0個。其中上海上漲0.3%，漲幅第一，領漲全國。沈陽、烏魯木齊及韶關漲幅0.2%、合肥和杭州漲幅0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上的擴大，并且穩定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現，房價短期內處于止跌筑底階段。

10月70城市新房價中，上海環比上漲0.3%，漲幅與上月持平，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續上漲40個月。10月上海的新房價格均值領漲全國，同比上漲5.7%，漲幅比上月擴大0.1%，堪稱穩漲。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續40個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價、限簽、限售價項目等政策取消，住房限購等政策調整。上海新房價環比上漲0.3%，漲幅與上月持平。二手房房價環比下跌0.9%，跌幅比上月回落0.1%，同比下跌3.4%，比上月跌幅擴大1.0%。說明二手房市場依然寒冷。

10月一二線城市房價環比跌幅擴大，三線城市房價環比跌幅持平

10月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一二三線城市房價環比持續下跌，其中一二線城市房價跌幅0.3%、0.4%，與上月持平，三線城市房價下跌0.5%，比上月跌幅擴大0.1%，形成一線二線跌幅持平，三線跌幅擴大市場格局。

10月一線城市新建商品住宅價格環比下跌0.3%（1月-9月為上漲0.1%、上漲0.1%、上漲0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%），與上月持平。其中上海上漲0.3%，北廣深下降0.1%、0.8%、0.7%。

10月二線城市新建商品住宅價格環比下跌0.4%（1月上漲0.1%，2月-9月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%、下跌0.4%），與上月持平。三線城市新建商品住宅價格環比下跌0.5%，擴大0.1%。

10月一手商品住宅房價同比下跌2.6%，跌幅比上月收窄0.1%

10月70城新建商品住宅房價同比下跌2.6%（1月-9月分別為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%），跌幅比上月收窄0.1%，連續11個月收窄，處于止跌階段。

過去3年房價同比下跌基數大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以短期內，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

10月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅未大幅度擴大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的少部分城市結構性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網簽滯后性的原因。

10月70城新房房價同比下跌2.6%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

10月70城新建商品住房價同比下跌2.6%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年10月，房價同比已經連續下跌43個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年10月70城新建商品住宅房價同比連續下跌43個月，房價下跌周期超過上輪。

10月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市7個，比上月減少1個。持平2個。下降城市62個，比上月增加1個。上漲城市分別為上海5.7%、杭州4.0%、烏魯木齊0.9%、成都0.7%、南寧0.6%、宜昌0.5%、合肥0.4%。

10月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續10個月收窄

10月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.2%，二線城市跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，形成連續9個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

10月一線城市新建商品住宅價格同比下跌0.8%（1月-9月分別下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.8%），擴大0.1%。其中上海上漲5.7%，北廣深下降2.0%、4.2%和2.6%。

10月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下降0.8%，跌幅比上月擴大0.1%。二線城市同比下降2.0%，降幅比上月收窄0.1%。三線城市同比下降3.4%，降幅與上月持平。表明一二三線城市房價處于下降趨勢。

10月70城二手住宅房價環比下跌0.7%，跌幅比上月擴大0.1%

10月70城二手住宅房價指數環比下跌0.7%，跌幅比上月擴大0.1%（1月-9月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%），因此，當前房價要完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-10月70城二手住宅房價指數環比分別下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，房價處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房價止跌企穩的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，新房以價換量沖擊二手房，互為影響。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年10月連續下跌51個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

10月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市0個、0城持平，下跌城市70個，與上月保持一致。說明70個城市的二手住宅房價全部下跌。釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期減弱的信號。

目前70城二手住宅房價數據來看，總體止跌見底、企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

10月70城二手住宅一三線房價跌幅持平、二線城市房價跌幅擴大

10月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續7月下跌，一線城市降幅0.9%，比上月收窄0.1%，二線城市跌幅持平，三線城市跌幅擴大0.1%。形成一二線城市房價跌幅持平，二三線城市房價跌幅擴大的市場格局。

10月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌0.9%（1月-9月分別為上漲0.1%、下跌0.1%、上漲0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%）。其中北上廣深分別下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。

10月一線城市二手住宅銷售價格連續10個月下跌，跌幅收窄，主要是高品質的二手樓盤大戶型、高價房成交增加，但以價換量的市場主流，存在結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

10月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比下跌0.9%，跌幅比上月擴大0.1%。二線城市二手住宅環比下跌0.6%，跌幅與上月持平。三線城市二手住宅環比下跌0.7%，降幅比上月擴大0.1%。

10月70城二手住宅房價同比下跌5.4%，跌幅比上月擴大0.2%

10月70城二手住宅房價指數同比下跌5.4%（1月-8月分別下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%），跌幅較上月擴大0.2%，表明房價處于下降，小幅度震蕩形勢。

10月70城二手住宅房價同比下跌5.4%，比上月跌幅擴大0.2%，說明房價處于止跌筑底階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年10月房價下跌5.4%，已經連續下跌45個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年10月二手商品住宅房價同比連續下跌45個月，房價下跌周期超上輪。

10月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續21個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

10月70城二手住宅一二線城市房價同比跌幅擴大，必須防大跌

10月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二線城市房價同比跌幅擴大，下降壓力加大。其中一線城市房價跌幅擴大1.2%，二線城市房價跌幅擴大0.2%、三線城市房價跌幅持平，說明要防止一二線城市二手房價大跌的信號。

10月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌4.4%，跌幅比上月擴大1.2%（1月-9月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%。其中北上廣深下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。

10月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降4.4%，降幅擴大1.2%。二線同比下降5.2%，降幅擴大0.2%。三線同比下降5.7%，降幅與上月持平，意味著二三線城市房價處于下降形勢。