住宅的生命軌跡和新聞一樣，始于當(dāng)下，走向歷史。

自簽訂合同之日起，70年土地使用權(quán)便進(jìn)入倒計(jì)時(shí)： 新房 → 次新房 → 老小區(qū) → 老破小 → 拆遷（或改造） 。

時(shí)間不等人，建筑亦會(huì)老去，城市更新成為了當(dāng)下市場(chǎng)的關(guān)鍵一環(huán)。

從深圳層面看，目前舊改占比最多的就是龍崗和寶安區(qū)，承載著大量老破小對(duì)轉(zhuǎn)型 的 期待。

其中，沙井的“金蠔小鎮(zhèn)”項(xiàng)目就是當(dāng)前深圳規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目之一。

這片總建面超477萬㎡的區(qū)域，不僅承載著沙井的文化根脈，更將成為連接前海與會(huì)展新城的重要生活節(jié)點(diǎn)。

今天就一起來看看，這片土地將會(huì)如何煥然一新。

項(xiàng)目位置示意

01.

明年正式開拆？！

沙井要多超400萬㎡住宅

沙井，自宋代起便是嶺南著名蠔產(chǎn)地，“沙井蠔”更在明清時(shí)期列為貢品。

沙井古墟作為深圳“四大古墟”之一，現(xiàn)存大量宋、明、清、民國時(shí)期的文物保護(hù)單位，是深圳重要的歷史文化遺產(chǎn)發(fā)源地。

然而過去幾十年，隨著工業(yè)化推進(jìn)，片區(qū)逐漸被老破小、握手樓、舊廠房包圍，城市界面非常陳舊。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2019年。

寶安區(qū)正式啟動(dòng)沙井大街片區(qū)（金蠔小鎮(zhèn)）城市更新單元計(jì)劃，由華潤集團(tuán)做項(xiàng)目前期統(tǒng)籌主體，統(tǒng)籌范圍約3.1平方公里。

旨在通過“重點(diǎn)城市更新單元+歷史風(fēng)貌區(qū)活化”的創(chuàng)新模式，保護(hù)沙井古墟的歷史文化資源，同時(shí)解決片區(qū)交通擁堵、內(nèi)澇等問題。

經(jīng)過立項(xiàng)、勘測(cè)、舊村范圍認(rèn)定等一系列操作后，今年7月規(guī)劃（草案）公示，坊間傳言，按照時(shí)間推測(cè)，預(yù)計(jì)年底完成規(guī)劃審批，2026年啟動(dòng)首期拆遷。

圖源深圳政府在線

根據(jù)公示草案顯示，項(xiàng)目總建筑面積約477萬㎡，涵蓋：（數(shù)據(jù)以草案公示呈現(xiàn)，具體以官方公布為準(zhǔn)）

• 約 418.84萬㎡住宅 （商品房、保障性住房），占比最高，其中保障性住房約36.45 萬㎡

• 商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑約49.14 萬㎡

• 約9.84萬㎡教育及公共配套，其中含有12所幼兒園、9處托育機(jī)構(gòu)以及4所9年制學(xué)校

規(guī)劃示意；僅供參考

壹地產(chǎn)也查詢到，早在2021年深圳就已為此項(xiàng)目投入730萬元，啟動(dòng)國際城 市設(shè)計(jì)咨詢。

最終由德國ISA意廈國際設(shè)計(jì)集團(tuán)+深圳市局內(nèi)設(shè)計(jì)咨詢有限公司+清源視野（北京）文化咨詢有限公司獲得一等獎(jiǎng)。

按照規(guī)劃 ：整個(gè)片區(qū)被分為5大板塊（以下根據(jù)中標(biāo)規(guī)劃撰寫，具體以官方公示為準(zhǔn)）

01部分是古墟新貌片區(qū)：該片區(qū)以東塘站（18號(hào)線站點(diǎn)規(guī)劃）TOD為起點(diǎn)，整體包含高端辦公、高端住宅、沙井人民醫(yī)院、創(chuàng)意工坊等；

02第八坊片區(qū)：包含市場(chǎng)、老年大學(xué)、工作室， 是片區(qū)內(nèi)日常生活的聚集地；

03沙三站TOD片區(qū)（下方以 沙井古墟站（正式站名）代替 ）：作為沙井的門面，該區(qū)域則是古今結(jié)合，即保留了沙井古墟原始樣貌，同時(shí)也要建高端住宅和商業(yè)；

04科創(chuàng)片區(qū)：沿河設(shè)置科創(chuàng)工坊、沙井藝術(shù)中心、濱水劇場(chǎng)等設(shè)施

05古墟內(nèi)部片區(qū)：對(duì)于風(fēng)貌較差和殘破建筑進(jìn)行拆除，拓寬原有街巷，絕大部分保留其 原有的建筑風(fēng)貌。

且從公示的規(guī)劃來看，整體分3期開發(fā)：

一期開發(fā)范圍:圍繞交通引擎沙井古墟站和東塘站，優(yōu)先開發(fā)站點(diǎn)及沙井古墟商業(yè)軸。

二期開發(fā)范圍:圍繞文創(chuàng)+科創(chuàng)+人居功能組團(tuán)開展。

三期開發(fā)范圍:圍繞古墟歷史風(fēng)貌片區(qū)北部片區(qū)開展更新改造，結(jié)合新沙井大街西側(cè)服務(wù)、人居逐步開發(fā)建設(shè)。

?ISA&局內(nèi)設(shè)計(jì)

02.

最多將增5.2萬套住宅？

部分地塊已被移為平地

可以看得出，住宅是本次舊改的重頭戲。

建筑面積約418.84萬㎡，是一個(gè)什么概念？

以當(dāng)前市場(chǎng)主流戶型面積為參考：

• 剛需型項(xiàng)目通常為80–100 m2 /套，

• 改善型項(xiàng)目則多在100–150 m2 /套之間。

據(jù)此粗略估算：

• 若全部按剛需戶型計(jì)算，可提供約4.2萬-5.2萬套住房；

• 若全部按改善型戶型計(jì)算，則約為2.8萬-4.2萬套。

換句話說，這次舊改所釋放的住宅空間，足以容納一個(gè)中型鎮(zhèn)（中國城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)劃分中型鎮(zhèn)常住人口2-5萬）的人口，當(dāng)然這里面還包含有回遷房和保障性住房。

如此大的增量，還是挺嚇人的，畢竟近兩年整個(gè)深圳新房成交套數(shù)才3萬+套/年，相當(dāng)于一個(gè)金蠔小鎮(zhèn)的量就夠深圳消化一年。

沙井大街效果圖?ISA&局內(nèi)設(shè)計(jì)

壹地產(chǎn)也實(shí)地探尋了一番。

從12號(hào)線沙井古墟站出來，給人第一感覺是不像在深圳，周邊主要以矮小的村落和農(nóng)民房為主，整體都還在照常運(yùn)作，城市界面很陳舊。

壹地產(chǎn)實(shí)拍；左右滑動(dòng)

目前，片區(qū)內(nèi)的拆除重建工作尚未正式啟動(dòng)。除開華潤統(tǒng)籌的片區(qū)外，緊挨著片區(qū)內(nèi)有兩個(gè)項(xiàng)目已獲批：沙四利益統(tǒng)籌項(xiàng)目和東塘舊村更新單元項(xiàng)目。

區(qū)位示意；僅供參考

其中，沙四利益統(tǒng)籌項(xiàng)目由沙四股份合作公司主導(dǎo)，已完成立項(xiàng)并獲批專項(xiàng)規(guī)劃。

早在2022年，坊間就傳出該地塊將改造為“沙井壹號(hào)公館”，甚至戶型圖都曾流出。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目延期給出的緣由是：涉及地鐵12號(hào)線延長線沙三站（即現(xiàn)在的沙井古墟站）的市政配套工程建設(shè)，施工進(jìn)度受到影響。

圖源網(wǎng)絡(luò)

但從本次實(shí)地走訪來看，雖然部分建筑已被拆除并設(shè)置了圍擋，但現(xiàn)場(chǎng) 并未見到實(shí)質(zhì)性動(dòng)工跡象 。值得注意的是， 12號(hào)線延長線已順利開通 ，而該地塊也在 2024年寶安區(qū)土地空間推介大會(huì) 上亮相，被列為 15個(gè)重點(diǎn)留用地塊之一。

壹地產(chǎn)實(shí)拍；左右滑動(dòng)

東塘舊村更新單元項(xiàng)目則是有華僑城集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)，預(yù)計(jì)將建設(shè)成高端商業(yè)街區(qū)、住宅等。

該項(xiàng)目早在2015年即被列入《深圳市城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃》，但直到今年9月才公布房屋征收補(bǔ)償方案征求意見稿，補(bǔ)償方案包括貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及兩者結(jié)合的方式。

圖源寶安人民政府

從壹地產(chǎn)實(shí)地探訪情況來看，東塘南街沿線兩側(cè)的商鋪與住宅基本已完成搬遷，多數(shù)建筑的門窗已被拆除，但主體結(jié)構(gòu)尚未完全推平。沙井派出所后方地塊已基本完成場(chǎng)地平整。

壹地產(chǎn)實(shí)拍；左右滑動(dòng)

03.

沙井新盤“卷”上天

比產(chǎn)品力的時(shí)候到了

金蠔小鎮(zhèn)的宏大藍(lán)圖令人振奮，但回到現(xiàn)實(shí)，大量住宅的涌入也會(huì)讓沙井樓市承壓。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從2024年截止當(dāng)前，沙井片區(qū)已經(jīng)拿了20張新房預(yù)售證，占整個(gè)寶安的一半。

然而需求端卻明顯乏力。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，目前去化率超過80%的僅有7個(gè)，且均為2024年已取證入市的樓盤。即便是今年去化表現(xiàn)最好的，其去化率也僅為78.26%，去化超過一半的都很少。

當(dāng)然，考慮到網(wǎng)簽有一定的滯后性，近兩個(gè)月拿證的去化可以忽略不計(jì)。

更值得注意的是，沙井還將不斷有新盤入市。據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，未來沙井還有3個(gè)樓盤，預(yù)計(jì)3000+套房源入市，像今年拿地的綠城錦和玉鳴府就預(yù)計(jì)在12月入市，領(lǐng)灣城觀邸、景序暄和里則預(yù)計(jì)在明年入市。

且除金蠔小鎮(zhèn)，沙四利益統(tǒng)籌項(xiàng)目、東塘舊改等舊改項(xiàng)目也將陸續(xù)入市，可見沙井新房市場(chǎng)的壓力。

不過話說回來，面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)，開發(fā)商想要好的去化，就必定在產(chǎn)品力上下功夫。

像即將入市綠城錦和玉鳴府，作為寶安區(qū)首個(gè)按國家最新住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，不僅緊鄰地鐵，還是容積率3.1/16–25層的低密小高層，得房率超100%。

據(jù)網(wǎng)傳，項(xiàng)目首推的6棟住宅全部采用全南向布局，其中89㎡戶型更配備約6.2米的闊景大陽臺(tái)，這個(gè)舒適度也不用多言。

項(xiàng)目效果圖

寫到最后

乍一看，這個(gè)供應(yīng)鏈的確很嚇人，但同時(shí)需要注意的是，舊改也需要一定的時(shí)間。且換一個(gè)角度來看，這也正是市場(chǎng)走向成熟、產(chǎn)品力比拼加劇的契機(jī)。未來，真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，也能贏得市場(chǎng)的青睞。

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