中國住宿業的“品質化轉型”到底需要怎樣的標桿？

2025年10月31日，在華住集團二十周年伙伴大會上，創始人、董事長季琦先生并未糾纏于市場“內卷”“紅海”的焦慮討論，而是拋出了一組極具沖擊力的實地觀察數據：三年走訪278個地級市、62個縣級市后，他給出的結論擲地有聲——“堅定看好中國，看好行業，看好華住，讓中國服務響徹全球”。

這份信心，根植于中國市場的獨特紅利。當歐美酒店業陷入“存量市場白熱化競爭”、新興市場受制于基礎設施短板時，中國憑借4億中等收入群體的品質租住需求、全球領先的高鐵網絡賦能，以及“租購并舉”國策背書，正催生一個萬億級住宿品牌藍海。

URI觀察到，此次的華住集團戰略升級，首次將“服務式公寓”確立為獨立業務單元，正式納入其品牌矩陣的核心版圖。

此舉超越了單一產品線的拓展，標志著巨頭正從“酒店集團”向“住宿生態”躍遷，并共同將公寓賽道推向下一個增長主戰場。

圖：華住集團會員品牌

而作為華住集團旗下的品質居住資產運營商，城家是華住從酒店業務向中長租、服務式公寓賽道拓展的核心業務板塊。依托華住的品牌、運營等核心資源，城家已搭建起分層覆蓋的服務式公寓品牌矩陣：瑞貝庭聚焦高端商務客群與家庭長租需求，CitiGO HOUSE 主打適配年輕群體的 “適寵化” 戶型，普惠型公寓則精準匹配新市民的基礎居住需求。而這套分層覆蓋的品牌矩陣，正是城家以 “梯度深耕” 為戰略路徑，將季琦的行業宏觀判斷轉化為可落地、可復制商業實踐的具體載體。（據城家數據披露，截止11月，服務式公寓共管理116家，合計15885間）

本文將深度拆解，城家如何緊跟華住集團步伐，跨越三類市場，成為中國住宿業“品質化轉型”的標桿樣本。

城家企業介紹 .pdf

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PART ONE

全球視野下的中國答案

為何“服務式公寓”是破局關鍵？

季琦對全球酒店業的判斷，在公寓領域同樣適用：歐美品牌公寓增長放緩，東南亞/中東市場品牌化程度不足，而中國市場正處于“供給側改革”的關鍵窗口期--C端散戶主導的租賃市場，長期存在產品非標、服務缺失等痛點，這與多年前酒店業“單體林立”的現狀高度相似，也為品牌公寓及酒店的整合升級提供了巨大空間。

表：全球“大住宿”市場對比與中國機遇

在這背景下，城家是行業最早且精準捕捉到“長居”與“短旅”的需求融合趨勢：商務人士需要“辦公+居住”的靈活空間，家庭出行追求“酒店服務+居家功能”的復合體驗，新市民則期待“穩定居住+品質保障”的租住選擇。

而“服務式公寓”品類的誕生，直擊這一痛點——既保留酒店的專業服務（如保潔、安保、24小時前臺）與靈活預訂模式，又融入居家的空間功能（獨立廚房、洗衣設備、更大活動面積）與中長期居住穩定性，成為存量時代的“資產活化利器”與用戶需求的“精準解決方案”。

在深耕這一領域的同時，城家以行業領跑之姿用匠心精神為行業打造全國多個服務式公寓的標桿，為行業打造了樣板，同時可觀的經營數據反向驗證了其商業模式的完整性與可行性。

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PART TWO

“梯度深耕”法則落地

三類市場的“城家解法”與數據實證

華住大會上季琦還提出“發達市場、省城市場、縣域市場”理論，也是城家地域布局的核心綱領。通過差異化策略與精益運營，城家在不同能級市場均實現了“高出租率+高GOP率”的雙優表現，用數據驗證了模式的適配性。

表：城家在三類市場的戰略布局與關鍵運營數據

城家對于三類市場的歸納如下:

【1】發達市場：核心是“資產增值”。通過辦公物業改造、不良資產盤活等方式，為核心地段物業注入新價值，滿足高端客群對“品質+功能+區位”的極致需求；

【2】省城市場：核心是“效率復制”。依托華住成熟的供應鏈體系與標準化運營流程，將單房造價壓至行業低位，同時通過長短租靈活切換，最大化收益空間；

【3】縣域市場：核心是“需求匹配”。針對“候鳥式旅居群體+本地新市民”的雙重需求，采用“旅居+長租”混合模式，破解縣域物業空置率高的行業痛點，實現社會效益與經濟效益雙贏。

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PART THREE

模式內核的創新

產品哲學到基礎設施的系統性構建

城家的成功，并非簡單的規模激增，而是基于“產品定義+基建賦能”的系統性價值創造。

產品哲學：理念升級，“功能精準化”的極致效率

城家始終堅持“功能優先，精準適配”的產品理念，不以面積大小為唯一標準，而是聚焦于為目標客群提供恰到好處的功能配置。無論是35-50㎡的緊湊型空間，還是滿足家庭需求的兩室戶型，其核心都在于精準實現睡眠、洗漱、會客、烹飪、洗衣等核心功能。

通過模塊化設計與收納系統，讓每一寸空間都發揮價值。針對不同客群與戶型進行精準定制——瑞貝庭聚焦高端商務與家庭長租，其兩室戶型正是服務式公寓的典型代表；CuiGO HOUSE推出“適配化”戶型適配年輕群體；著重型公寓則滿足新市民的基礎居住需求。由此，城家形成了覆蓋全客群與全生命周期的產品矩陣。

正如城家CEO莊松成所言，城家服務式公寓與傳統酒店的核心差異，在于“重功能而非唯面積”——以最適宜的空間形態承載核心需求，聚焦中長租客群真正需要的居住功能，同時果斷舍棄冗余的產品設計與服務配置，實現空間價值與用戶體驗的精準平衡。

▲上海蘇河瑞貝庭服務公寓 實景圖

基建賦能：打造中國住宿業的“底層支撐”

城家正在從“公寓運營商”向“住宿業基礎設施提供商”升級，構建三大核心能力：

【1】空間基礎設施：通過與資產方合作，將寫字樓、舊廠房、閑置酒店等存量物業改造為標準化公寓，激活城市閑置資產價值；

【2】民生基礎設施：構建從上海“一張床”（普惠型公寓）到縣域市場“一個家”（全功能公寓）的全周期居住網絡，適配不同群體的居住需求；

【3】技術基礎設施：自主研發的CAS系統，實現長短租動態定價、房源管理、服務調度的全流程數字化，將人力成本降低30%以上，成為運營效率的核心支撐。

圖：城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店 實景圖

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PART FOUR

行業啟示的共享

“服務式公寓運營商“的精進三維度

城家的實踐，為住宿業從業者提供了優秀的成長路徑，核心可總結為“洞察-增長-風控”三大維度：

市場洞察：精準落子三類賽道

【1】高收益市場（一線/強二線）：布局高端服務式公寓、白領公寓，聚焦品質與服務溢價；

【2】沖規模市場（省會/重點城市）：以中端服務式公寓+白領為主，通過供應鏈降本實現快速復制；

【3】潛力市場（縣域/產業新城）：推出“旅居+長租”混合產品，綁定本地產業與旅游資源，挖掘增量空間。

精益增長：以品質與效率為雙核

【1】運營為王：建立標準化裝修、配置、服務流程，確保跨項目體驗一致性；

【2】科技賦能：通過智能硬件與數字化系統（如CAS系統），降低管理成本，提升運營效率；

【3】會員聯動：華住2.88億級會員體系的“靜默賦能”，同時構建租客社群，驅動續租與轉介紹，提升用戶粘性。

圖：城家公寓實景圖

穩健經營：堅守“兩個三好”原則

選址三好：好區位（近產業、近交通）、好物業（產權清晰、結構合理）、好成本（租金符合投資模型）；

產品三好：好設計（空間高效、審美在線）、好品牌（建立用戶信任）、好服務（響應及時、創造溢價）。

結語：

酒店與公寓，作為大住宿時代的“雙生花”，正從“出行”與“居住”兩個維度出發，在“體驗經濟”與“效率革命”的浪潮中深度融合。

季琦“看好中國酒店業”的信心，最終需要城家這樣的扎實實踐來支撐——通過“服務式公寓”的品類創新，破解存量資產難題；通過“梯度深耕”的戰略布局，適配中國廣闊市場；通過“基建賦能”的能力構建，筑牢長期競爭壁壘。

對于行業投資者與從業者而言，城家的樣本意義在于：中國住宿業的下一波紅利，不再是單純的規模擴張，而是基于市場細分的產品創新、基于效率提升的運營優化，以及基于價值重塑的資產活化。唯有讀懂中國市場的獨特性，踐行“品質化、數字化、規模化”的發展路徑，才能在從“規模大”到“品質強”的轉型中，抓住萬億級藍海的核心機遇。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:城家資管

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶