這家浦東老牌房企，新盤“換馬甲”后悄悄漲價

在地產圈，項目從一期到三期沿用同一個名字，是約定俗成的規則。

畢竟，這樣不僅省時省力，還能延續口碑，讓品牌勢能越來越大。

可偏偏，有開發商不按常理出牌。

最近，總爺發現一個很有意思的“換馬甲”現象。

12月6日，位于浦東三林板塊的前灘東方灣過會。乍一看，還以為前灘又有新盤上市了，沒想到它實際是永泰三里城二期。

如果不是因為地塊相鄰、開發商相同，外界可能會誤以為這是兩個完全不同的樓盤。

項目二期首批次備案均價8.38萬/㎡，比一期貴了約1800元/㎡。

價格的提升，引發了不少好奇：開發商為何要大動干戈改名？二期產品到底有哪些不一樣？

今天，總爺就來跟大家聊聊這個項目。

01

二期披上“新馬甲”，產品全面升級

永泰三里城分三期開發，一期預計2026年8月交付，二期地塊位于一期東側，即15-15A地塊，三期尚處于規劃階段。

二期前灘東方灣主推建面約103-175㎡高層和洋房，目前樣板間已經開放。

總爺看了后，直觀感受是：二期產品確實做了升級，誠意肉眼可見，但與市場頭部產品比還差一點火候。

前灘東方灣最大的優勢，是成熟的配套

項目所在的浦東三林板塊，與炙手可熱的前灘商務區，僅一條中環路之隔。

作為上海“金色中環發展帶”的重要組成部分，三林本身就具備強勁的發展動力。

地鐵一站直達前灘，并便捷換乘6、8號線，快速通達陸家嘴、人民廣場等核心區域。

商業和醫療配套也已相當成熟，對面就是中房金誼廣場，周邊還有東方醫院南院等。

唯一的不足是周邊學區一般，但整體生活便利度依舊非常有競爭力。

最近，三林老街的“城中村”改造計劃，更讓前灘東方灣的價值水漲船高。

根據規劃，陸家嘴集團將聯合以城市更新聞名的瑞安集團，共同操刀三林這片占地約822畝的區域改造。

瑞安集團過往打造過新天地、蟠龍天地等項目，在將歷史文脈與現代商業融合方面實力強大。

可以預見，未來的三林老街將不僅僅是商業配套的升級，更有望成為一個集文化、旅游、商業、休閑于一體的城市微度假目的地。

更關鍵的是，二期還進行了產品升級

首先，是外立面的迭代

在三林這個以剛需和改善為主的板塊，多數項目還停留在涂料+局部石材的配置。

前灘東方灣采用了全鋁板立面，這在區域內是比較稀缺的存在。

其次，是社區配套的增加

整個社區的綠地景觀和道路系統全面優化，還規劃了室內恒溫泳池、會所、健身兒童活動區等配套。

最后，是戶型設計的優化

前灘東方灣在戶型設計上做了兩個關鍵動作，一個是梯戶比的優化，103㎡戶型采用2梯2戶，更大戶型則采用1梯1戶，幾乎所有戶型都配置獨立電梯廳。

另一個亮點是全系無連廊、非封閉陽臺設計，層高提升至3.1米以上，標配270度轉角飄窗和多陽臺，符合當前改善型戶型的流行趨勢。

不過，由于這是新規前的產品，與市場上最新樓盤相比，仍存在一定代際差距。

比如外立面、架空層都計容，得房率僅74%左右，且飄窗后期不能敲。

主臥面積也較小，約13～14平。更讓總爺意外的是，廚房竟然沒有預留凈水器出口，后期改造難度大。

陽臺交付時有移門，陽臺地板和客廳存在色差，未來想打通的話，需額外改造。

另外，103平的戶型靠近上南路。雙向六車道車流大，噪音明顯，可能影響居住舒適度。

整體來看，前灘東方灣的產品力確實有所提升。

但這些配置在8萬+單價的項目中，只能算是"及格線"，遠談不上超越市場。

02

一期淪為“賣家秀”，交付大打折扣

當二期前灘東方灣以更高配置、更強聲勢亮相之時，一期業主的心情難免有些復雜。

等待他們的，并非“早買早享受”的滿足感，反而是小區實景與宣傳承諾之間的巨大落差，以及一場圍繞品質展開的、愈演愈烈的爭議。

從地鐵距離到施工品質，再到精裝修承諾，如今都打了折扣，讓人不禁對開發商的兌現力產生疑問。

1）350米變1公里，宣傳名不副實

永泰三里城當初最讓購房者心動的，就是“地鐵房”標簽。

然而，開發商宣傳中信誓旦旦的“350米即達”地鐵站，由于市政道路未按時打通，最終變成了近1公里的繞行。

這讓業主通勤時間增加，一度鬧上報紙頭條，成為市場詬病的首要原因。

2）施工細節粗糙，存在安全隱患

永泰三里城號稱對標“綠建三星標準”，但在施工現場，暴露了大量瑕疵。

據部分業主透露，目前項目已經進入后期精裝階段，但公區梁上竟然存在滲水痕跡，導致膩子大面積鼓包、水漬蔓延，質量堪憂。

項目外立面凹凸不平，缺乏高端改善項目應有的平整度與質感。

此外，室內精裝也經不起細看，如公區墻面和室內樓梯地磚，存在空鼓和裂縫較大的現象。

3）裝標引業主不滿，公眾號家書斷更

永泰三里城的精裝配置，曾也業主吐槽不如一些剛需項目。

比如項目熱水器明明是室內款，卻被裸露地加裝到室外，存在一定風險。

在裝標方面，項目最初沒有配備智能馬桶、灶具油煙機也只是基本款，最終因業主不滿，開發商迫于壓力承諾對配置進行“升級”。

但升級后的西門子廚電，和市面上同價位競品相比，依然顯得捉襟見肘。弗蘭卡抽拉式龍頭僅限于A類戶型，這種“區別對待”同樣令業主不滿。

在今年9月之前，開發商會定期在公眾號更新家書，告知業主最新施工進度，但最近3個月，賬號沒有再更新。

當一個均價8萬+的項目，連最基本的“不漏水”、“不空鼓”都難以保證時，所有的宣傳標簽都成為空談。

或許，這才是開發商急于在二期切割的根本原因。

03

上海老牌開發商：左手拆遷，右手開發

目前，人們對前灘東方灣最大的擔憂是：這些紙面上的美好，真的能100%落地嗎？

要回答這個問題，我們必須先讀懂它背后的操盤手——上海香印城市建設投資發展有限公司。

這是一家浦東老牌開發商，也是一家鄉鎮型房企，背后的大股東是上海市浦東新區房地產交易市場有限公司，持股90%，上海三林集鎮開發建設有限公司持股10%。

上海市浦東新區房地產交易市場有限公司這個名字，聽起來極具“官方背書”的意味，讓不少購房者誤以為是國企或政府機構。

可實際上，這是一個巨大的認知錯覺。

這家所謂的“交易市場公司”，與官方的“浦東新區不動產登記事務中心”毫無關系，而是一家徹頭徹尾的民營企業。

公司的實控人高幸奇，是上海地產界的一位“隱形大佬”。他出生于1951年，早在1993年就開始涉足地產江湖，左手做拆遷，右手做開發。

他曾帶領公司參與過浦東機場、地鐵二號線動遷等項目，也打造過東方城市花園、淡水灣花園、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑等20多個住宅項目，在浦東有著不錯的口碑和影響力。

2022年，他們拿下了三林城中村改造的金光村舊改地塊，也就是今天的永泰三里城和前灘東方灣項目。

可惜成也蕭何，敗也蕭何。

這種“拆遷起家、深耕本土”的背景，讓他們在拿地時游刃有余，但在產品打造上卻陷入了路徑依賴。

另外，他們操盤的歷史項目基本都是本地剛需盤，定位和產品線與改善盤相去甚遠。

從這個角度看，永泰三里城出現的產品瑕疵，不僅僅是能力問題，更是基因問題。

就像一位業主所說：“有頂級食材，卻請了一個路邊攤的廚子，食之無味棄之可惜?！?/p>

如今的上海樓市，早已不是閉眼買房的時代，產品力才是根本。

無論是永泰三里城，還是前灘東方灣，真正能讓市場認可的，不是華麗的新名字，也不是紙面上的高階配置，而是不再滲水的梁、不再空鼓的磚，和兌現承諾的每一步。

這次項目改名，既是一次切割，也是一次自救。

開發商顯然意識到了一期存在的不足，試圖通過改名和產品升級來重新獲得市場信任，但能否挽回市場口碑，依舊需要時間驗證。

對于永泰三里城和前灘東方灣，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。