今年下半年開始，上海新房市場全面降溫，唯有澐啟濱江一個項目火爆熱銷：

首開，認購率高達225%，并且首開當日即清盤。

但是開完盤后不久，項目就開啟了“全民營銷”，而率先啟動分銷的，就是主打稀缺江景的大戶型。

要知道，開盤時，高區江景大戶型可是被率先搶空的。

為什么反而是看似稀缺的大戶型，率先開起了分銷呢？

其實看到小區的設計方案的一刻，我們就知道：

這項目未來大戶型一定不好賣，而小戶型只要價格合適一定非常好賣。

因為，如果只考慮中產的需求來說：

后灘這個區域，當下確實是浦東1500-2000預算段，買120平新房的最優解之一。

從板塊本身的視角來看：

城市界面上，后灘板塊和前灘一樣沒有任何歷史包袱，建好后是全新的城市界面，還有點江景概念，非常對浦東新上海人的胃口。

位置上，這地方距離各產業區都非常近，也給板塊提供了“確定性”：

一腳油門到前灘和徐匯濱江以及北側的世博國企總部群；在浦東內部，開車到陸家嘴和張江也不算遠。

即便是不開車，未來有19號線地鐵通車，四個住宅地塊都算地鐵盤。

雖然這個地方不是內環內，但是在不太講環線的浦東來說這算不上缺點，上班肯定是非常方便的。

相比于前灘南的偏遠、新楊思規劃落地的不確定性、北蔡楔形綠地的荒涼，這里的綜合優勢非常強。

唯一被大家詬病的可能就是這片區目前沒有明確的和前灘一樣的學區資源，但是項目的營銷說辭上也模擬了一個美好的未來——大概率是名校托管的九年一貫制。

而產品上，這項目基本也是把所有的中產非常喜歡的賣點都做了出來：

1、新規后三陽臺產品有了高附贈的概念，實景也做出了尺度感很好的大客廳，可以說是又讓人眼前一亮的感覺。

2、產品設計上也是主流的戶外鋁板+大玻璃幕墻的質感，加上小區的超大會所、超大架空層（泛會所）的設計也還不錯，基本也算是當下中產社區的天花板水平（設計效果頂配，交付效果未知）。

而后首開價格出來，小戶型的價格只有13.05萬，比在售的外灘道、中建大寧、金茂璞元、外灘瑞府都要劃算，算是很有性價比，自然而然就會賣爆。

當然這項目，并非全是優點，也有一些問題：

1、雖說是江景房，但是距離江邊300米，且沿江位置有限高50米的商業商辦規劃；

而且這段江景確實也看不到太多東西，算是傾斜著看徐匯濱江和徐浦大橋。

2、小區是超大社區，幾個地塊的套數都在500套以上，一方面小區內部居民很多，對大戶型居民來說很不純粹；

且整個九宮格還有兩個保租房項目，未來都交付之后，交通擁擠問題幾乎在所難免。

3、主打的這兩個120平新規產品都有點詭異：

中間套北側廚房被設備平臺擋，衛生間和書房被電梯前廳擋，和天井的感覺類似；

邊套只有兩個朝南面寬，且臥室的面積很小，實際相當于一個大兩房的設計。

兩個戶型都要把陽臺打通包進來，至少晾曬空間肯定不太夠用了，實用性肯定沒有那么高。

而對于豪宅買家來說，在這個項目花超過3000萬的總價買一套豪宅，那么：

第一部分中提到的優勢就沒什么競爭力了，而劣勢就會被無限放大。

其實從根本上來說，這項目最大的問題，在于沒有一個清晰的定位。

什么叫定位？

你到底是個剛需盤，中產盤，還是豪宅盤。

這項目的產品設計，其實就出現了這樣一個問題：

由于中小套40%比例的限制，這項目沒有辦法做一個純粹的大戶型豪宅社區定位；

但是又因為江景資源不想放棄做豪宅帶來的溢價；

因此最終做了一個大小戶型混居的社區——

大戶型賣給買江景的富豪，小戶型賣給正常看房買房的中產。

理想是豐滿的，大家拿著不同的預算各自選擇對應的房子——

但是豪宅買家的需求和中產是非常不同的，大家看重的價值不一樣。

豪宅本身講究地段，講究稀缺資源，講究圈層統一純粹。

在這個項目里：

對于中產買家來說的優勢，在豪宅領域就顯得沒有什么競爭力，但是缺點就會被放大。

1、地段上，就算是比較差了。

畢竟前灘都不是豪宅板塊，后灘更加不成氣候，也跟浦西的歷史風貌好地段不沾邊。

2、江景資源，談不上多優秀。

對于小戶型來說本就是錦上添花，因為不是中產家庭的必需品；

但是對于豪宅來說，一線濱江還是二線濱江，江景有沒有遮擋，看的江景是外灘還是陸家嘴還是那些大橋，都是非常重要的計量因素。

這項目的江景，實話說看徐匯濱江，本身景色就談不上多好；

距離江邊有一定距離算不上一線濱江，低區還有一定的遮擋。

在全市主打江景的豪宅里面，這項目并不是很占優勢。

即便，相比于同期在售的保利世博和陸家嘴太古源，只能說是伯仲之間，各有優劣。

但是人家兩個社區至少還有個優勢：

就是圈層非常純粹，清一色的大戶型175平以上；

3、這項目又是一個大小戶型混居、而且還是中產和富豪兩類人混居的社區，這個問題就非常大了。

畢竟豪宅買家大部分對于私密性的要求都非常高；

住4000萬房子的老板非常不希望和住1500萬房子的下屬在同一個小區相遇，尤其是在會所里面。

而新規贈送的三陽臺多的4個平方的贈送，對于豪宅的大尺度來說，真的算不上太大的亮點。

從豪宅視角看，這項目的競爭優勢就很弱了。

當然，不太了解的朋友，可能會說：

項目首開那一排大戶型的高區江景房源，不是賣的很火嗎？一開始就被選走了？

我只能說，首開，你還不懂嗎？

如果真的特別暢銷，首開就不會只開那幾套了——而且具體賣的怎么樣，還得網簽見分曉。

房子不會賣，價格不好談

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其實這個項目最好的選擇就是不做豪宅，因為中小套限制下120平是主力產品，大概率搞不了純粹的豪宅社區。

其實不是說豪宅不能有小戶型——關鍵是尺度要到位。

陸家嘴兩個成熟豪宅濱江凱旋門和九廬，其實都有一些兩房產品甚至一房產品，但是人家都是純粹的豪宅定位：

比如九廬，九號樓算是純粹的小戶型，90平一房、150平的兩房，這產品定位，主要針對的也是豪宅買家。

其余也就兩幢樓有那么一些150平兩房的中間套，小區大部分產品都是180平以上的產品，還是一個很純粹的豪宅社區。

但是像后灘這幾塊地的中小套限制都是120平，做了兩房就會非常不倫不類：

豪宅客戶看不上，面積和尺度都不夠；

對正常的中產客戶來說，120平做兩房又非常的不實用。

因此，一旦做了豪宅，就會面臨社區圈層不純粹的問題。

即便當成豪宅看，小戶型的比例確實也太高了，基本上6成以上房源都是120平的產品。

當然，即便這個項目不是滿分“豪宅”，有諸多問題。

但是一般來說，一個項目在首開熱銷的情況下，沒必要首開結束立刻打開分銷——

因為這相當于明著告訴市場我的豪宅沒有那么好賣。

那么為什么這個項目這么快，就選擇了開始分銷推廣呢？

原因其實也很簡單，豪宅市場的競爭太激烈了：

一方面豪宅二手房價格已經繃不住了，另一方面后續新房還要大量供應。

如果不敬畏市場，晚些開分銷，真把房子壓在手里，后面可就真的難賣了。

浦東的江景房，除了陸家嘴核心區的湯臣、中糧價格還算站在20萬的檔次，其余的一眾陸家嘴外溢區濱江豪宅，價格都有點崩。

比如九廬最近成交一套高區江景房源，價格已經快回到開盤價了，單價僅14.9萬（截圖來自小紅書：大鵬隊長）。

濱江凱旋門一堆掛牌價十六七萬的房源，實際成交還要再低一些。

新房豪宅倒掛的故事講不通了，日子自然不好過。而新房供應還在繼續，尤其是和澐啟濱江正面硬鋼的新房——安瀾上海馬上就來了。

安瀾上海過會價格17.88w，其中主力的190-245的產品，總價和澐啟濱江價格高度重合。

雖然很多人吐槽安瀾上海地段不是徐匯濱江核心區，但是至少——

徐匯濱江是豪宅的地段，價值已經被市場認可，浦西本來也更被豪宅買家青睞；

而且人家是個純粹的豪宅社區，沒什么小戶型，這點做不了假，產品也是最新的抬板設計。

作為超級大盤的安瀾上海，未來很長一段時間內都將成為豪宅市場的主旋律，對于在售的所有豪宅項目都是一輪沖擊，而對于后灘無疑是正面沖擊——

畢竟后灘還得蹭徐匯濱江的熱度。

當然不是說安瀾多么完美，項目也有一些問題，后續我們可以單獨寫文章聊，但是可以確定的是對于后灘沖擊極強。

這種情況下，澐啟濱江大戶型必然得開分銷了——同期有太古北濱江、保利世博，馬上就有安瀾上海。

如果拖久了沒賣完，等到隔壁的招商地塊出來再把小戶型的熱銷也沖擊了，整個項目就更難了。

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當然，短期的困難是存在的，這個已經成為既定現實了；

如果從長周期來看，我認為后灘這個地方的潛力還是不錯的，肯定是浦東一梯隊的中產板塊。

上海市中心如今的確是在向東向南拓展上海市中心，向東南轉移——

而前灘地區的擴大本身就是承載著上海市中心發展的勢能，后灘的未來就是融入大前灘成為其中的一部分。

而后灘相比于前灘南離市區更近，產品類型上又補足了前灘核心區，產品以小戶型為主的問題。

無非是學校能否對等前灘華二的問題。

即便不對等，作為這樣的一片近前灘區域+高品質商品房，也是浦東一梯隊的改善板塊了。

如果大家對這個項目感興趣，也可以聯系我們去帶你看房，幫你更深入分析一下項目的優劣勢。

篇幅有限，后灘和前灘南的開發對于前灘樓市的影響我們后面會再推文分析。