杰總｜理科生蓋的房子被文科生無腦吐槽了

事情變得越來越魔幻了。

最近，地產圈出現一種行為藝術：宣判貝好家。

起因是兩個自操盤項目（成都貝宸S1與上海貝漣C1）開盤，一個首開網簽去化50%，一個首開網簽去化22%。

這還了得？！

一個把賣房能力刻在腦門上的貝殼，居然自己賣不動自家產品了，這究竟是人性的淪喪，市場的不舉，還是貝殼牛皮吹破、翻車打臉呢？

答案必須是后者。

因為，過去這么幾年，你制造的心理陰影面積，就跟你得罪的人一樣多。

就比如，貝好家第一次辦媒體活動，全國那么多記者、自媒體，你為啥只邀請了108家，怎么說也得801家起呀。

就比如，自家的樓盤開盤，居然敢不用渠道，自家都不用，非要節省營銷成本，憑什么其他開發商非用不可？

看了下大家的炮彈落地區，主要集中在以下三個方面：

開盤太慢，賣的不行，產品老登。

這三宗罪真太有意思了，我居然看著看笑了。

因為太魔幻，很雙標，不真實，自相矛盾。

咱們一個個聊聊。

1，嘴上很倔強，身體很誠實。

所有人都在說，高周轉是行業惡魔，地產臭蟲，萬惡之源。

但是，當一個拿地14個月后才開盤的網紅案例出現在面前后，很多人的共同選擇，不是贊美，而是圍攻和撕咬。

罪名很簡單，開盤太慢。

這理由太讓人瞳孔分裂了，太雙標了。

你不能用批評高周轉的方式來贊美高周轉，就像，你不能用殺死一個人的方法原地拯救同一個人。

看來，高周轉的幽靈，還在地產人的五臟六腑，陰魂不散。

2，問題來了。

或許，有專業人士會問，我們反對高周轉，但14個月開盤實在太慢了，這個數字嚴重挑釁了地產專業人士的職業尊嚴，讓人忍無可忍。

說實話，我也很好奇，誰能夠給我一個權威的操盤時間金線？

金線左邊是高周轉太快，金線右邊是能力不行太慢，好吧，最平衡的那個月數是多少？

建議權威人士買塊地，親自操盤實踐一下。

或者，去江蘇南京，去浙江三四線某城，看看金基、綠城怎么操盤的。

3，關于快慢，杰總還有話說。

貝好家貝宸S1，去年9月拿地，時間判斷非常牛逼，絕對封神。

拿完地，進入C2M開發流程。客研定位，數據復盤，大師設計，報批報建，工程異地打樣，等等。

拿地后第六個月的時候，貝好家不知道成都市場很有熱度么？

拿地后第十個月的時候，貝好家的管理層，不知道市場體感在悄然變化么？

成都又是貝殼的大本營之一，末端傳感器眾多，市場體溫，貝好家不可能不知道，那么，就只有一個可能，貝好家主動選擇了什么。

如果貝好家從了大眾， 那么就沒有貝好家了。

4，關于開盤，賣的差么？

開盤不抵預期，這是基本判斷。

不僅是我的預期，也是貝好家團隊和阿甘的預期。這句話甚至是一字一句阿甘自己公開說的。

但是，還有后半句。直接上圖吧。

細分榜單上，一個前三，一個前二。

尤其是貝宸S1，2000萬+之上，開盤不到一個月20套，另有5套是總價2000萬以下的，共計25套。排名第一的是與麓湖同板塊的麗世縵華，但去年12月就開盤了，賣了一年，總價2000萬以上是22套。

如果說貝宸很失敗，那第三名、第四名之后，你讓其他地產玩家情何以堪。

貝宸S1，因為有貝殼概念，所以虹吸了所有的注意力，以至于讓評論家們忘記了今天樓市嚴重的現實面。

就算你對只有108套房的貝宸S1抱有最大的質疑，你也絕不能失去對樓市基本面與客戶環境的真實洞察。

前一件事是好惡。

后一件事是大節。

5，在一部叫好的記錄片與叫座的商業片之間，阿甘首先選擇了拍一部紀錄片。

紀錄片，也可以高票房，只不過沒有商業片那么網紅，驟然，猛烈，但是紀錄片后勁大，長尾效應強，更有長期廣告效果。

根據我對阿甘的了解，這部紀錄片，他想把它當做一個高端廣告。

這個廣告有兩層意思：產品力的形象廣告，C2M模式的能力廣告。

一個真正有勸買力的廣告，主要是產品和能力服人，而不是銷售額服人。

去看看淘寶，多少年度爆款產品今何在。

回到評價標準，如果你非要用商業片的標準來看待紀錄片，你首先會大失所望，繼而獲得批評的合法性，猛烈開火，然后，完美擊中友軍和自己。

回到阿甘成都演講，你可能會有點觸動：

這個世界也許不需要一家叫「貝殼」的開發商，但是應該需要一個客戶視角的好伙伴。

我跟貝好家的多個朋友交流，如果時間倒流，再來一次，你們會如何。一位貝好家的朋友告訴我：

「阿甘一心就是為了打造好產品。在全員會議上，貝好家內部復盤，如果要重來一遍的話，還是會花這么多時間去認真打磨好產品。」

6，至于說，產品老登風，戶型過大，樓棟對視，排布過度創新，那純屬胡扯。

很多冷嘲熱諷人士，甚至都沒有去過貝宸S1。

沒去過不代表不能評價，但是，這可是從公區到樣板房，一遍講解起碼一個半小時、1500萬+的豪宅呀。

相比于貝宸值不值得背書，我更覺得，很多書房里的樓市鍵盤俠并不值得被信任。

阿甘公開說，自己這兩年多起碼看了300+以上的樓盤。他的設計同事說，公司花在市調、客研上的資金，跟同行是幾個數量級的差異。

你更相信舌尖春秋，還是更相信真金白眼的投入？

7，理科生蓋的房子被一群文科生無腦吐槽了。

貝宸S1是一個很非標、很成都的金融城豪宅，背后有諸多問卷、深訪、客研數據支撐，理工科范兒十足，川西自然風的景觀公區也平添不少藝術美。

如果你用北京深圳南京的眼光看成都，你大概率會看偏。

比如，四個樓棟，本可以輕易地被排布成正南正北，但是為了把西北向的城市天際線和夜景景觀最大化，它們分別按照 30—50° 的角度進行了旋轉。因為，成都人對城市繁華景觀超級買賬，就像蘇州人對金雞湖、上海人對黃浦江三件套買賬一樣。

比如，尺寸是提前預判一個空間的關系緊張與否的重要指標。貝宸S1找了一個對標豪宅，把它各項空間尺寸的1.2倍作為基準，最終驗證了144項舒適的尺寸，其中，水平94項，垂直50項。我們最終能看到的是，馬桶兩側空間至少20CM，家用電器黃金操作高度為 0.85m至1.1m，等等。

比如，兩個項目案名，一眼看去，濃濃的理科風。

8，這個理工科男，還是一個超級直男。

不夸張地說，我在貝宸S1看到了今年中國豪宅作品里，最低比例的「非交付提示」。

請記住這個詞，把它帶入到你今后看的所有樣板房里，你就會知道這個名字最低比例的意義和力量。

樣板房和公區看完，基本需要一個半小時以上，專人講解，不負責銷售，詳細講下來，可能需要2-3個小時。

但是，這都不太重要。重要的是我非常不能理解的參觀動線。

先看375的銷售樣板房，再看一墻之隔的交付樣板房，而不是反過來，或者就看一個。

阿甘估計想的是，在你對樣板房的造夢畫面還沒有消失前，再帶你看看真實的交付。

有兩個后果等著他：讓你夢醒，或者讓你安心。

這玩法很不地產，卻相當互聯網。

9，正確認知自己，才能走更遠。

貝好家是地產行業「見頂之后」出現的新物種，誕生于2023年，它的業務模式被董小姐一篇文章炸出江湖，2024年低調磨刀，2025年貝好家的C2M戰略進入全國化實戰的關鍵一年。

兩年17盤，兩個自操，15個合作。我給大家一個提醒。

也問問電建的意見，聽聽招商的看法，從門頭溝到通州，從長沙到杭州，C2M在真實地運轉并產生價值。

不久前，我就問過興耀房產總經理王奕的意見，他說，感覺良好，合作愉快。

10，最后，談談情緒。

贊美之所以寶貴有意義，因為批評自由。

批評是否寶貴，跟贊美多寡無關，只跟批評是否專業靠譜充滿洞察有關。

如果，它情緒投機、流量導向、利益驅動，那么，分貝再高，也一文不值。

被贊美與被批評，在輿論場上是常態，構成了商業世界的環境白噪音。

格局大的企業，反而會將它們悉數收入囊中，轉換為品牌資產甚至產品競爭力的一部分。

這個常態，現在投射到了貝好家身上。

好吧，還有此時此刻哪間公司能像貝好家這樣接的住呢。

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