上海
海南封關了，自由貿易港正式起航了！
海南房價，會因此而大漲嗎？
近期，關于海南的新聞特別多，如果你不了解歷史，很容易被這類重大的利好新聞炒作沖昏頭腦，覺得海南將會一躍而起，成為第二個香港、第二個新加坡、第二個迪拜。
什么是歷史呢？
我們需要從兩個層面觀察歷史。
第一個層面：自由貿易港的前世今生
2018 年，國家給海南一個大紅包，就是國際自由貿易港，但自由貿易港的性質跟自由貿易區是相似的。
2013 年，我國設立了第一個自由貿易區，地點在上海，面積28平方公里，只是在上海圈了很小的地方，作為全國的試驗田。
當時關于利好的炒作，遠大于當前關于海南封關的炒作，因為當時是一個新生事物。
包含老楊在內的很多上海市民，以為去自貿區里面買一些進口商品就可以免稅了，這個進口商品的價格會比自貿區之外的地方購買要便宜很多很多。
后來的事實很清楚，根本就不是那回事兒！
作為普通居民、普通消費者，很難從自貿區里面獲得直接的、直觀的一些特殊利益。
另外，也可以觀察一下資本市場。2013 年，上海自貿區宣布之后，跟自貿區相關的股票連續拉升，我記得外高橋當時連續拉升了十幾個漲停板。
而2018 年宣布海南設立自貿港以來，海南的相關上市公司股價漲了多少？他們的漲幅，遠不及當年的上海自貿區落地的時候。
對一般人來說，其實過去海南就有免稅品商店，老楊曾經還在海南買過東西，包含一塊進口手表。
現在，只不過是把免稅區域放大了，整個海南成為了自由貿易港。
第二個層面，海南這塊神奇的土地
這塊土地的特殊之處，是一個超大型的熱帶海島，它的地理風貌跟全國其他地區是大不相同。
也正因為如此，它在歷史上曾經多次受到國家政策的眷顧，這次設立自由貿易港是第三次。
前兩次分別是：第一次是 1988 年，海南成為全國最大的特區，其他四個特區都是城市，包含深圳、廈門、珠海、汕頭，只有海南是全省。
這個優惠政策給到海南之后，海南就成為全國投機風氣最濃重的地區。
一類是投機炒作商品，尤其是進口商品，包含小汽車等等；
另外一類就是投資投機房地產，全國第一個房地產泡沫就發生在海南。
1993 年 6 月份，國家出臺嚴厲的調控政策，很快就把海南的房地產泡沫給刺破了。
樓市最瘋狂的時候，全海南的平均房價是五千塊錢一平米，之后連續下跌了將近十年，房價暴跌八成左右。
好在只是一個區域性的泡沫，當時中國很多城市還沒有商品房，所以當時它并沒有對全國的房地產市場形成什么影響和沖擊。
現在回頭再看，1988 年就把海南設立為最大的經濟特區，但過去30多年，海南的經濟發展成就遠不及深圳，明顯不如廈門和珠海。
當年給了這么大一個紅包，海南都沒能發展起來，真的是太不爭氣了。
海南這仔長得太靚，一次不爭氣沒關系，仍是爹媽心頭愛。
到了 2009 年 12 月份，國家又給海南送了一個大紅包，那就是批準設立國際旅游島。
這個消息一公布，海南又瘋了，尤其是房地產市場暴漲，開發商炒地皮、散戶炒房子，那種高度的亢奮感，幾乎是重新回到了八十年代末、九十年代初。
如今，十幾年又過去了，各位可以評判一下海南這個國際旅游島的建設情況怎么樣？
在老楊看來，總體來看還是低于預期的。
過去幾十年，給了兩次機會，發了兩個大紅包，海南都沒有按照預期崛起。
那么 2018 年以來的第三次機會，也就是成立自由貿易港，海南能崛起嗎？
海南會汲取前兩次的教訓嗎？
其實，這個命題比較大！
一個地區的經濟發展，需要天時、地利、人和等多項因素、多種資源的匯聚。
過去兩次政策紅包后，并沒取得應有的成功，說明海南仍存明顯短板。
展望未來十年、二十年海南的經濟走勢和樓市發展，值得大家關注，但不宜過度樂觀。
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