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2026年房地產(chǎn)怎么“穩(wěn)”?“現(xiàn)房銷售”怎么看?

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2025年12月22日至23日,全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。

這一會(huì)議對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng),以及未來5年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向起著關(guān)鍵作用。

會(huì)議指出,2026年,要著力抓好4方面工作。

1、推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè),重點(diǎn)是:高質(zhì)量開展城市更新。

2、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),重點(diǎn)是:因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,推進(jìn)現(xiàn)房銷售制

3、加快建筑業(yè)提質(zhì)升級(jí),重點(diǎn)是:推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4、夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)支撐,重點(diǎn)是:提升法治建設(shè)水平,完善標(biāo)準(zhǔn)體系。

其中“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”成為市場(chǎng)最為關(guān)注的話題。

我們認(rèn)為,在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,現(xiàn)房銷售不可能“一刀切”,2026年應(yīng)該是作為試點(diǎn)的一年。鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售,并不意味著預(yù)售的終結(jié)住建部會(huì)議也留了一個(gè)口子:繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,要規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

就像全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)的那樣,住房問題既是民生問題,也是發(fā)展問題。現(xiàn)房銷售還需政府、企業(yè)等多部門協(xié)同配合,市場(chǎng)無需太過擔(dān)心,同時(shí)企業(yè)也應(yīng)做好準(zhǔn)備。2026年“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“穩(wěn)中求進(jìn)”仍是重點(diǎn)。

在中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后,12月22日至23日,全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議(下稱:住建部會(huì)議)在北京召開。

會(huì)議全面盤點(diǎn)了2025年工作。2025年城市更新取得重要進(jìn)展、保交房任務(wù)全面完成、“中國(guó)建造”多點(diǎn)發(fā)力、“好房子”建設(shè)起步成勢(shì)、基礎(chǔ)支撐不斷夯實(shí)。

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2026年要貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神,堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào),大力實(shí)施城市更新,推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)等。

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在未來工作方面,住建部會(huì)議延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表述,并指出多個(gè)重點(diǎn):

第一,因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給

這一表述與經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一致,短期來看,為加快改善庫存壓力,預(yù)計(jì)新房新增供應(yīng)規(guī)模將維持低位,這一點(diǎn)對(duì)未來成交的約束還將持續(xù)。但隨著“好房子”建設(shè)發(fā)展,伴隨著改善性住房需求的合理釋放,市場(chǎng)中仍將存在點(diǎn)狀優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會(huì)。

第二,進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用,支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求

2025年9月22日,金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在國(guó)新辦“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示,“十四五”期間,金融監(jiān)管總局牽頭組建城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,“白名單”項(xiàng)目貸款超過7萬億元,支持近2000萬套住房建設(shè)交付,有力保障廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益。

我們一直認(rèn)為,房地產(chǎn)主體的最終穩(wěn)定是整體市場(chǎng)穩(wěn)定的重要標(biāo)志之一。2025年11月,65家典型房企的融資總量為432.79億元,環(huán)比增長(zhǎng)24%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來看,1-11月,65家典型房企的累計(jì)融資總量為3902.36億元,仍較以往有一定差距,融資難問題依然突出。2026年需進(jìn)一步支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

第三,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,支持居民剛性和改善性住房需求

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分限制性措施皆已退出,僅剩部分城市還有所保留,其中,北京、上海、深圳的限購(gòu)政策最受關(guān)注。

2025年8-9月,北京、上海、深圳曾先后調(diào)整限購(gòu)政策。三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略,但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

接下來,北京、上海、深圳的“限購(gòu)”政策有一定的優(yōu)化空間,但北京、上海完全取消的可能性不大,同時(shí),首套與二套住房的差異化、公積金跨區(qū)采取等限制性措施或有取消可能。

第四,推進(jìn)現(xiàn)房銷售制,實(shí)現(xiàn)“所見即所得”

“現(xiàn)房銷售”是本次住建部會(huì)議最受關(guān)注的一點(diǎn)。事實(shí)上,2024年的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也曾提過“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革,有力有序推行現(xiàn)房銷售”。

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2024年起,從中央到地方一直在不斷推進(jìn)現(xiàn)房銷售,全國(guó)至少32個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

2025年上半年,“現(xiàn)房銷售”加速落地(詳見:)。

然而,在實(shí)際操作過程中,現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題,大多數(shù)現(xiàn)房銷售并非主動(dòng)選擇,而是受新房交付事件影響,以及在市場(chǎng)下行壓力下從期房賣到“現(xiàn)房”。

2025年下半年,在整體市場(chǎng)承壓下,“現(xiàn)房銷售”的推進(jìn)再次放緩。

此次住建部會(huì)議再次提及,一方面是保持政策的一貫性,另一方面,“現(xiàn)房銷售”也需要一個(gè)試點(diǎn)的過程。在試點(diǎn)的過程中,還需要相關(guān)的政策配套以及各部門的相應(yīng)配合。

我們認(rèn)為,2026年是“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)的一年。在部分城市、區(qū)域、項(xiàng)目上取得一些試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)后,才會(huì)逐步推進(jìn),這個(gè)過程可能還需要一定的時(shí)間。住建部會(huì)議原文除了“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制,實(shí)現(xiàn)‘所見即所得’,從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)”之外,還涉及“繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管,切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益”。因此“現(xiàn)房銷售”并不會(huì)像市場(chǎng)所猜測(cè)的那樣過早到來,也不會(huì)直接“一刀切”地推進(jìn)。當(dāng)然“現(xiàn)房銷售”作為一個(gè)整體的大趨勢(shì),企業(yè)仍需做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

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住建部會(huì)議強(qiáng)調(diào),2026年是“十五五”開局之年,做好住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作意義重大。

在抓好4方面工作部分,將“推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)”放在了“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的前面;去年的會(huì)議,則是將“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”排在2025年工作的第一位。這說明2026年“穩(wěn)樓市”將放在更宏觀的背景下進(jìn)行。

“推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)”部分重點(diǎn)是:高質(zhì)量開展城市更新。這與“貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神”相呼應(yīng)。

住建部會(huì)議強(qiáng)調(diào):以“繡花”功夫精細(xì)化推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造;高質(zhì)量實(shí)施“兩重”、“兩新”項(xiàng)目建設(shè);高效能推進(jìn)城市治理;高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)文明城市,完善歷史文化保護(hù)傳承體系;高水平推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展,建設(shè)宜居縣城等。

當(dāng)前,我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期,城市發(fā)展也正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求。

2021年以來,在構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的背景下,解決的正是住房“好不好”的問題。

住建部會(huì)議指出,“十五五”時(shí)期推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化,看到我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn),城市存量?jī)?yōu)化調(diào)整也有廣闊空間,人民群眾對(duì)“好房子”形成新期待,房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/strong>要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢(shì),把新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來看待。

可以預(yù)見,隨著未來“好房子”的供給和迭代,將率先滿足改善需求,支撐新房市場(chǎng)成交,形成新的價(jià)格基準(zhǔn),并與次新房、二手房等拉開一定的價(jià)格梯度,最終實(shí)現(xiàn)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

2026年是“十五五”開局之年,對(duì)未來工作的意義重大。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,還需處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、頂層設(shè)計(jì)和因城施策、市場(chǎng)和保障、租賃和購(gòu)買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)等關(guān)系。

對(duì)于企業(yè)而言,要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變,在推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的過程中主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)變化,持續(xù)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,把每一個(gè)項(xiàng)目都做好。

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