上海的豪宅，賣不動了。

萬科高福里，率先開啟了上海豪宅“明面上”無法清盤的先河；

之后，市場上諸多新房豪宅開啟分銷，通過中介推廣找客戶。

最近的一件事，更是明顯的能反映出大家對于豪宅市場預期的由盛轉衰：

幾乎所有的房產博主都在預測，徐匯濱江東安地王，安瀾上海的首開，到底能賣掉多少？

20%、30%、50%、60%……

各種數字都有，但是基本上沒有一個人相信，這個項目首開能清盤的。

預期轉變的背后，其實是對于市場環境變化的真實體感：

上海的豪宅，其實早就已經難賣了；

而接下來，恐怕要更難。

最近看到很多外地媒體，依然在吹上海的豪宅市場：

上海豪宅不愁賣，上海一個城市豪宅的成交量相當于全國其他城市的總和：

據中指研究院統計，截至12月15日，上海總價4000萬元以上的住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統計口徑，成交套數約1900套，總金額超過1000億元。

數據很真實，也給人一種錯覺：

上海只要推出豪宅，就有無數的富人等著來接盤。

但實際情況真的如此嗎？

答案肯定是否定的——上海的豪宅，無論新房還是二手，當下其實已經開始賣不動了。

新房豪宅領域，其實去年下半年以來，就已經進入了螺旋下行的周期：

自從從去年下半年上海新房豪宅價格上漲開始，價格逐漸追上二手房甚至比二手還貴之后，很多新房豪宅其實就沒有辦法日光了。

當然，這里面有一個“不能說的秘密”：

一些開發商出于一些營銷和面子上的考慮，項目肯定也會發出一張“感謝業主厚愛”的海報——

隨后，就是各種各樣的“保留房源”、“客戶退房”、“一手轉讓”、“開發商直簽”房源在市場上流傳。

各種房源看似神神秘秘，其實就是沒有賣光。

而到了今年之后，隨著市場的持續下行，新房豪宅就進入了下行螺旋的第二階段：

部分3000-6000萬總價的項目都意識到整盤體面收場已經不現實，策略變成了保住“首開”：

策略上，通過拉長蓄客時間，減少開盤套數規模等方式，讓首開盡量出發積分限售，營造項目火爆熱銷的場景；

如果第二次開盤還能蓄客足夠，那就繼續維持首開的套路，一直扛到最后實在沒客戶了，才開始啟動分銷。

由于現在點名項目就會被舉報，我就不點名項目了，大家可以對號入座。

而到了最近，就幾乎已經明確進入了下行螺旋的最后一個階段豪宅，因為市場共識已經確立：

無論首開如何，后面都得開分銷推廣了。

不然別的項目開了分銷，我沒開，那我大概率后面就要難賣了。

因此，大家對于安瀾上海的開盤預期并不是針對項目本身，而是都知道，上海的新房豪宅，又要進入到最難賣的周期了。

當然，安瀾上海的首開認籌很不錯，項目本身建的也可以——

但是不影響本文對于大市場趨勢的判斷。

而實際上二手豪宅早都進入寒冬了。

早在半年前我就寫了一個數據分析文章，標題很直白：數據顯示：上海的豪宅，還要繼續暴跌。（8月）

文章內核非常清晰：

上海的二手豪宅掛牌率已經高到爆表，普遍高于1.5%-2.5%的掛牌率。

掛牌率就是一個小區里在售房源的總數÷總套數。

比如一個小區300套房子，掛牌房源30套，那么掛牌率就是10%。

大家其實可以盤算下自己所在小區的數據：

大部分正常的小區，掛牌率基本都是2%-3%，有利空、拋售壓力大的區域可能3%-4%。

但是上海的二手豪宅們，如今的掛牌率都高得可怕，大部分都高于3%，7%-10%的一大把。

幾個月過去，我最近又稍微拉了一下最新的數據（部分社區），情況沒有明顯的好轉：

市場情況也和我當時文章中預測的一樣：

豪宅業主的心態非常好，不愿意降價，但是只要想成交就是大降：

最近翡麗甲第10w出頭成交，九廬高區江景房15w成交，外灘一號院5000萬出頭成交（相比高峰降2000w+），中糧海景壹號高區6000萬+成交（相比高峰單套降3000w+），就是最好的證明。

拋壓大，某種程度上就和新房解禁的情況很相似：

如果是正常的穩定成交市場，或許你的真實價值是20萬一平；

但是高拋盤量之下，你的成交價格就是要再折扣10%-30%，不到價不成交。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

而二手市場的崩潰，其實也是新房豪宅開始難賣的一大原因：

之前大家瘋狂搶新房豪宅的一大動力源，在于買新房豪宅有確定性的、高額的回報率。

比如黃浦的綠城外灘蘭亭入市時候，單價才14萬左右。

當時董家渡的次新豪宅外灘壹號院，綠城黃浦灣二三期價格普遍都是20w+，甚至部分江景豪宅都是30w+。

對于豪宅賣家來說，大額資金大家追求的就是保值增值，很少有人去搏翻幾倍的。

周邊賣二十幾萬，我賣十四萬、十五萬；一套房子200平買到就賺一千萬。

相比于做生意、投項目的風險，當時在上海買套新房真的是穩賺不賠。

但是近兩年新房價格逐漸上漲、二手豪宅不斷下跌；

如今的情況是新房已經和在售的二手房價格持平甚至更貴了（這還沒考慮新房買入后的持有成本）。

放眼未來一年，高掛牌率就注定二手豪宅還有一輪補跌。

這種情況下，大額資金就未必愿意流入上海豪宅市場了。

畢竟后續交付還是一道門檻。

如果這個新房賣的很貴，但交付的時候品質還不如隔壁價格賣的更便宜的二手豪宅，那肯定要虧錢了。

當然，從本質上來講，新房和二手豪宅通通不好賣的原因是共通的：

經過最近兩年的新房豪宅大規模供應，上海豪宅的購買力已經消耗沒了。

2024年上海全年3000萬以上豪宅供應了2606套，相比于每年900套左右的供應量直接翻了2.5倍以上。

今年的數據截止到9月，已經供應了1777套，預計全年也要超過2000套。

其實本輪新房豪宅大規模供應啟動于2023年底（前灘百合園、前灘格力海德壹號）。

從2023年底到現在兩整年的時間，供應了接近5000套總價超過3000萬的豪宅，基本相當于前面五年的總和。

如果再算上2000w-3000w總價檔次的豪宅小戶型或者說高級中產社區，基本上一次性把上海之前積累的豪宅購買力清洗一空。

從實際的買家構成中，我們也能明顯看出來豪宅購買力的不足：

新房買家的名單里，上海本地人的占比大幅度下降。

2024年年初，新房豪宅剛剛井噴，中海順昌玖里、濱江凱旋門、外灘壹號院三盤的認籌比例中，上海本地310的比例也達到了50%以上。

到了今年年初，本地人占比基本只有20%-30%，占比大幅度下降。

其實這也側面反映出來，上海的豪宅買家基本已經快消耗沒了：

豪宅熱銷的第一階段，310的比例一定是最高的——

上海2500萬人里面，上海本地人本就是大頭，且又有置換改善需求；

之前拼積分的時代，本地人又有優勢，因此早期基本都是本地人是買房主力。

隨著本地人購買力的大比例消耗，樓市進入低積分甚至無積分的第二階段：

主要買家變成了分數沒有那么高但是已經在上海有購房資格的富人群體。

這也就是今年以來的豪宅買家的主力。

而當下進入了第三階段，連這些已經有購房資格的富人購買力都快消耗沒了。

未來豪宅想要維持之前的高光熱銷，恐怕——

只能定向放開豪宅限購，吸引全國各地想買上海房子卻沒有購房資格的那部分頂級購買力了。

當然，豪宅市場遇冷其實不是壞事——

因為這意味著上海樓市離全面止跌回穩只差最后一步。

上海今年下半年開始其實已經開始筑底的過程：

1、全市掛牌率大幅度下降，成交在年底近兩月快速回升。

尤其是近郊剛需板塊成交火熱，剛需購買力開始入場。

2、中產板塊之前虛高的大三房改善房源，在本輪補跌中已經基本回調完畢，開始出現穩定成交。

可以說市場正在向著全面健康、新房二手共存的市場前行，唯一沒有調整到位的就是上海的豪宅市場，價格依然沒有完成補跌。

而當下就是進入了市場轉折點，豪宅開始調整，市場進入全面筑底周期。

而且，危機的市場往往意味著機會：

1、上海的豪宅遲早會達到全球一梯隊的高度，價格還有增長空間；

2、上海的核心區、核心地段、核心資源是有限的，部分豪宅的稀缺性無法替代。

因此，當下這種調整期，也就誕生了很多因超跌可以底價買豪宅的機會。

篇幅有限，感興趣的朋友可以和我們聯系，如何評估超跌的核心資產。