文/識局智庫研究組

2026年6月的中國樓市，正在經歷一場前所未有的結構性變革。

過去半個月里，超過70座城市同步發布了國資存量商品房收儲實施細則，各地城投公司和安居集團化身市場大買家，帶著專項收儲資金集中進場。

從北上廣深到武漢、合肥、鄭州，再到泰安、瀘州、滄州等地，房源申報通道幾乎在同一時間全面開放，地方國企的收儲公告密集掛出，大有“各地排隊開閘”之勢。

短短半個月內，全國意向登記房源突破12萬套，已有超過1.8萬套房源完成了簽約過戶。

01“國家隊”為何選擇此時全線出擊？

如果把時間軸拉長來看，這盤棋其實早有布局。

早在2024年5月，國務院政策例行吹風會上就明確釋放了信號——央行創設3000億元保障性住房專項再貸款，年利率僅為1.75%，貸款期限1年、可展期4次，最長使用周期可達5年。

這筆資金的獨特之處在于它的撬動效應：按照60%的資金支持比例計算，3000億基礎額度可撬動近5000億銀行配套信貸，整體資金池接近萬億規模。

換言之，這是一條專門為地方國資收儲存量房而鋪設的資金管道。

但光有錢還不夠，制度配套同樣關鍵。

2026年全國兩會政府工作報告首次將“鼓勵地方收購存量商品房用作保障性住房”寫入官方文件，存量房收儲由此從少數城市的試點探索升級為全國性戰略任務。

此后，4月的中央政治局會議定調穩樓市、盤活存量資產，5月的《城市更新“十五五”規劃》落地實施，財政部同步放開地方專項債使用范圍，住建部統籌全國落地標準。

央行出錢、財政托底、地方落地，一條完整的政策閉環至此成型。

于是，6月成為各地集中兌現政策窗口期的關鍵節點，70多座城市幾乎同時啟動房源征集和評估簽約，形成了一股全國性的收房浪潮。

02收的是什么樣的房子？

很多人以為“國家隊掃樓”意味著所有房子都能搭上這班順風車，但實際情況遠比想象的復雜。

從各地公布的實施細則來看，收儲標的有著一套相當清晰的篩選標準。

全國通用的收儲門檻大致是：產權清晰無糾紛、無抵押查封、建成年代較早、單套建筑面積120平方米以內。

其中，主城區70平方米以下的小戶型是各地爭搶的核心標的，二三線城市則酌情放寬至90平方米。

上海將收儲范圍從最初的浦東、徐匯、靜安試點擴容至黃浦、長寧、虹口等五大主城區，單日業主咨詢量即破百。

廣州劃定環城高速以內老城片區為核心收儲區，越秀、荔灣的老式單位公房優先入庫，南沙區則單獨劃撥30億元專項收儲資金。

二三線城市的落地節奏同樣密集。長春累計收儲存量房源6837套，合肥完成5733套存量商品房收購，長沙落地首批436套收儲房源改造保障房，落地城市還在持續擴容。

泰安、瀘州、鹽城等三四線城市則聚焦老城零散存量住宅，依托本地城投開展常態化房源征集。

而那些遠郊的大戶型房產、高溢價的豪宅、房齡過舊且無改造價值的房源、存在產權糾紛的房子，基本不在收儲清單之內。

說白了，這是一場精準的結構性托底，而非大水漫灌式的全盤兜底。

03定價規則：市場化博弈，而非官方兜底

收房必然涉及定價，而這恰恰是此輪收儲中最容易被誤讀的環節。

很多人或許以為“國家隊進場”意味著政府會高價收購來托市，但實際上各地統一執行的定價機制相當審慎：兩家第三方評估機構獨立進行市場化評估，收購價錨定小區近半年真實二手房成交均價，最終收購價格多數落在市場價的6至8折區間。

在部分庫存偏高、去化緩慢的縣城片區，折扣甚至低至5折。

這背后有一套合理的邏輯。從各地政府的角度來看，收購房源之后要進行改造，再以低于市場租金的價格作為保障性租賃住房或人才公寓對外出租，如果收購成本過高，后期運營將面臨虧損壓力。

因此在成本端就必須嚴格控制，收購價不能脫離同地段保障房的重置成本框架，也就是土地劃撥價加上建安成本，上浮不超過5%。

不過，即便折扣幅度不小，但國資收購還有另一層優勢——全款結算，審核完成后房款打入業主監管賬戶，最快7個工作日到賬。

這對于許多卡在“舊房賣不掉、新房買不了”循環里的置換家庭來說，比傳統二手房交易中的頻繁砍價、拖延支付要痛快得多。

04對普通業主、開發商和樓市意味著什么？

這場聲勢浩大的收儲行動，正在從三個維度重塑市場格局。

最直接的受益群體，是手握主城區剛需小戶型的業主。過去兩三年里，二手房市場深陷流動性困局，主城區老房子成交周期普遍被拉長到8至12個月，大量改善型家庭卡在舊房無法出手這個環節上。

國家隊進場相當于為這些存量二手房增設了一個官方買家，打破了“越降價越沒人買”的惡性循環。

已經在杭州、上海、廣州等地真實上演的場景是：有業主掛了大半年的老房子，在安居集團發布征集公告后提交信息，不到兩周就完成了簽約和放款，隨后用這筆錢搭配當下的低首付和稅費減免政策，順利入手一套改善新房。

對開發商而言，收購滯銷現房能夠帶來一次性的現金流回籠，幫助緩解工程款支付壓力和債務風險。只是收購范圍主要集中在已建成但長期賣不動的現房項目，定價同樣遵循第三方評估機制，并不會出現高價接盤的情況。

而從更宏觀的視角來看，這場收儲行動的意義遠不止于“救市”。

收購上來的房源有兩個明確的去向：房企滯銷現房經過簡易修繕后作為配售型保障房，定向面向低收入剛需家庭低價配售；個人名下的老舊二手房則統一改造為保障性租賃住房和人才公寓，面向新市民、應屆畢業生和外來務工人員出租，租金定價控制在同地段商品房租金的70%左右。

這樣一來，去庫存與補保障兩件事被合二為一，而收購加改造的成本遠比新建保障房要低，落地速度也更快。

05地方政府會成為“終極接盤俠”嗎？

國家隊近期密集“掃樓”并非地方政府一哄而上的自發行為，而是一場經過兩年多醞釀、最終在2026年6月集中兌現的國家級制度安排。

但一個有些尖銳的問題是，地方國資大規模收儲，究竟是樓市的長效調節機制，還是地方政府在被動充當“接盤俠”？

客觀來看，兩種邏輯在現實中是并存的。

從積極的一面看，收儲的確打通了一條“盤活存量—補充保障—穩定預期”的鏈條。

根據證券時報的報道，部分城市推出的“收舊換新”試點已經形成了舊房收購、資金定向、新房去化的閉環，業主出售舊房的款項由銀行專戶托管、定向用于購房，既解決了二手房賣不掉的難題，又為新房市場注入了購買力。

但挑戰同樣不容忽視。收購房源改造為保障房后，租金收入能否覆蓋運營成本，在長期內能否償還專項債本息，這些都是地方政府必須面對的現實問題。一旦租金回報率不及預期，收儲帶來的不是資產盤活而是新的財政負擔。

這也是為什么各地在收購定價上普遍趨于審慎，折扣幅度大的一個深層原因——如果收購成本太高，后續運營根本撐不起來。

從國際經驗來看，政府主導的收儲要想成功，定價和介入時機是兩個決定性因素。

西班牙政府2012年成立壞賬銀行Sareb收儲救市時，收購價相對賬面價值打了大約五折，但基本與當時的市場價格持平，以此幫助市場建立價格基準，并為后續經濟復蘇奠定了基礎。

愛爾蘭的NAMA收購折扣率大約在57%，同樣取得了穩定市場的效果。

兩條經驗指向同一個結論：政府收儲的目標不是托高價格，而是在市場失靈時穩住底價、恢復流通。

從這個意義上說，地方政府正在逐步從一個“賣地者”的角色，向“住房持有者和運營者”的角色轉變。

這一步跨出去之后，地方政府肩上的擔子顯然更重了——既要算好收儲的成本賬，也要算好保障房的運營賬。但如果不跨這一步，樓市流動性的僵局和地方財政對土地出讓收入的高度依賴，都很難打破。

或許這正是“新變局”最核心的含義：房地產市場的運行邏輯，正在從過去二十年的“增量開發、土地財政”模式，轉向“存量盤活、保障并行”的新軌道。

而這場從2026年6月加速啟動的收儲行動，只是這條漫長轉型之路的開端。

接下來的關鍵，不是看收了多少套房，而是要看這些資產能否真正實現良性運轉。

更多探討，歡迎進讀者群交流！