董小姐 | 成都樓市是怎么走到這一步的？

董小姐對成都的好奇，從九十月份的時候就開始了。

因為要辦JUMP大會第六季，之前我們每一季去一個新城市，去過北京、上海、深圳、廣州、蘇州，成都成了繞不過去的「眼中釘」。

為什么呢？

于樓市熱度，成都是國內為數不多的地產高地。但是，從心理和地理距離來看，成都既陌生又遙遠，JUMP大會的舒適區其實是在珠三角、長三角和大北方。

我不止一次和杰總討論一個問題，成都需要JUMP大會嗎？成都樓市到底怎么回事？

問第一個問題，是因為JUMP大會是一個泛地產行業的線下演講大會，一個業內少數的演講嘉賓和臺下觀眾同等重量級的大會，地產大咖們坐而論道，激烈辯論，貢獻干貨和方法論。成都地產人，喜歡跳起來看行業嗎？

至于第二個問題，一位成都的朋友和我說，成都樓市1—5月量價大漲，6—9月量價微跌，10月以后有加速跡象。

但是，成都的故事遠沒有那么簡單。

雖然，籌備JUMP大會的日子忙到飛起，還是忍不住和多位成都的朋友，聊了聊成都樓市。

基本面

在目前的格局里，成都樓市跟杭州樓市高度相似。

中國樓市調整最晚的兩個二線城市，一個是成都，一個是杭州。在本輪調整中，它倆就像避風港。與杭州不同，成都的樓市均價不足兩萬，價格跌幅較小。

相同點是，市場容量都很大，就算開始調整，也是核心房企投資序列里的必選項；

而且，購買力腹地都有一個巨大的縱深，虹吸全省，它們從來不是一個單一市場，都面向全國；

雖然產品卷的風格不一樣，但是都是卷王。

過去十年，成都屬于高速上行期，吃盡了樓市政策紅利，市場規模大，人口吸附能力強，這些極大加持了樓市的火熱。

今年前11月，成都新房銷售額超過1500億，24年也是2000億以上，這種市場能級，決定了成都一定在主流開發商的投資視野里，就像公募基金里永遠不會被輕易剔除掉的股票配置。

道理很簡單。

未來，假設成都樓市的新房規模在1500億水平跌掉20%，它也依然是一個高能級市場。

對開發商來說，在1200億的市場里，如果能吃到3%—5%，也有 40-60 億的銷售額，依然能養活一個城市公司。假如在一個300億規模的城市里，你可能需要做到市占率20%才能養活，那個難度，可就完全不一樣了。

兩個共識

站在2025年底，董小姐發現，成都地產人開始思考兩個嚴肅的問題：

第一，當前成都樓市到底處在什么階段？

大家都開始認為，調整已經開始。但是對于調整的烈度，共識還在形成過程中。

最悲觀的看法是，成都樓市處在補跌行情的開始，明年第一第二季度甚至會加速。

相對樂觀的看法是，因為成都的房價本質上沒有那么高，因此，補跌的程度，不太可能像廣州深圳那樣劇烈，中期看，可能會出現一個L型橫盤的狀態。

這里存在一個清晰的時間線。

去年926以后，成都迎來了一波市場容量的大爆發。大量的新房、二手房都得到了快速的消化，甚至價格還有一定提升。

去年四季度左右，成都放開限價。開發商的熱情，一直持續到25年上半年，導致新拍土地的溢價率都比較高，樓面價一路上漲。

今年6月份開始，成都地產人已經發現樓市開始走冷。

從體感上看，成都的走冷速度要比杭州略快，杭州大概到8、9月開始，上海的樓市周期會比杭州和成都再靠后一點，上海是最后一個行情調整的城市。

今年9月，成都樓市出臺了一份文件，對住宅的設計規范打了一個補丁，住宅的板率（與得房率高度關聯的一個專業指標）由20%提高到30%。

這意味著，成都未來產品的結構形態肯定會發生變化，表面上利好得房率，實際通過透明化管理，對之前無序的偷面積做法會有一個限制，因為它后續的報規驗收會更加嚴格。

住宅規劃新規，全國范圍內是今年年初開始，但是市場有一個消化階段，到了今年三季度，開始重塑市場。在成都，就形成了新規產品對老規產品、二手房市場的碾壓，最后，出現了一個令所有人既意外又完全秒懂的結果：二手房向新房的置換鏈條被影響了。

二手房的競爭力變差，流動性降低，銷售難度增大，最終導致新房的銷售量也跟著搖擺。

當然，話說回來，這個鍋也不能全讓新規來背。

再來看第二個問題，成都樓市的紅海與藍海是什么？

這次共識更容易達成：高端改善進入紅海，剛需剛改進入藍海。

里面存在一個清晰的邏輯。

去年至今，大家一窩蜂的涌進來，土地的溢價率與樓面價水漲船高，在這種情況下，土地賣的貴，開發商愿意去買，就會被動地把產品做大，向大戶型的高端改善進行定位，這就導致了供應結構端出現了分野。

甚至有一些地，原來是做中高端改善的地，生生被頂成了豪宅項目。原來適合做入門級豪宅的地，被頂成了頂級豪宅。但是，購買力不一定能同步跟隨。

對開發商來說，成都拿地比較好的時間點，可能是去年的二季度、三季度前期，那時候地價便宜。

今年的上半年開始，很多房企采取了一個措施，開盤時壓縮單次供應面積，開盤就拿出50、60套，采取小步快跑的打法，確保單次去化率看起來還不錯。

但是，這種打法到了下半年，也不太能保證90%以上的去化率。

目前，成都的高端改善市場，正在進入一個內卷和血戰的階段。

今年下半年開始，大量的高改項目開始集中入市。

1000萬以上在成都是一個高端產品的分水嶺。23年，1000萬以上的房子賣了1300套，24年賣了1600套。在此之前，高端項目的交易量一直在往上漲。

然而，25年成都要供應的1000萬以上新房已經超過了3000套，這個數據足以確保，成都高端市場今年正式踏入紅海。

高端局在變難，驚喜卻在剛需剛改市場出現。

金茂的朋友跟董小姐說，他們就是發現了成都這個高端擠壓的苗頭，所以年初的時候就毅然決然轉向剛需剛改了。

今年，成都冒出了一些賣的很快的剛需剛改盤。比如用總價段300萬的產品，借新規的紅利，把買不起主城區、被擠壓出去的客戶全部拿到自己手里。

大賣背后，有一條重要的市場趨勢，市場供求結構的天平，正在向性價比、低總價、小面積進行大尺度傾斜。你可以在龍泉、雙流、武侯新城，找到相關的單盤例證。

忠告

從2018年以后，成都市場沒有遭遇過真正意義的長周期下行沖擊，這個特征讓成都的房地產從業者一直以來都比較驕傲，甚至自負。

這種驕傲來自于好市場對從業者的加持。在成都，你很容易對自己的項目和市場充滿熱情和信心，再差的市場，只要按照過去幾年的成功路徑——卷產品——就能破局市場，這種信仰幾乎進入成都地產人的血液里。

但是，大家要考慮一個問題：摳細節，卷產品，是否真的能夠對抗趨勢性的資產價格回調。這不是質疑，而是換一種行業心態重新審視。

那么，此時，要不要提醒成都地產人系上安全帶呢？

董小姐采訪了很多人，不一定有統一標準的答案。一個職業生涯從未離開成都的地產人說，他的答案是，你過于警戒或者是過于負壓，最后拿到的可能只是結果上的快慢，但是，本質上行業的調整是一個必然。

「在一個有那么多的矛盾出現，有這么多客戶有分歧的時候，行業就需要一個調整的過程。

大家要去接受這個調整的過程，然后持續去復盤，通過一些運營節點去提高客戶對于項目的認知，而不是通過降價，只是為了把這個房子賣出去。

恐懼沒有什么用處。在客戶購買力不太發生變化的時候，如果只是環境和輿論有點糟糕，或者是階段性的市場下滑，那把它跨過去就行了。

大家這個時候就是應該篤定堅持，而不是感覺害怕，放棄。」

跟很多城市相比，其實，成都已經非常凡爾賽了。

它的市場容量這么大，今年下半年即便走冷，整體新房市場容量也超過1500億。在全國除了四大一線城市，只有成都能做到了。

畢竟，成都新房交易的套數多，而單價低，這也意味著更多的活躍度。

對開發商來說，在開發環節里面，如果財務成本能扛過去，就用財務成本去對抗周期。但是，產品能不能去對抗下一個階段客戶的選擇，這才是更致命的。

此刻，在形勢不是特別明朗的時候，我覺得，四川人真的好團結。

我們經常看到其他人怎么去評價、批判自己的樓市，但是，成都樓市自身的這種信心和底氣，是來自于很多當地人共識的。

就像成都的朋友們說的那樣，我們不能把自己的行業做臭，把自己的行業做沒了。只有大家都抱著這樣的想法去工作，這個城市的內核才是最穩的。

寫到這里，給大家安利下董小姐1月8日在成都華爾道夫酒店的年度演講，里面會聊到像成都這樣二線甚至弱二線樓市的機會點，一些地產新玩法，以及地產人的思考與處境。還會有很多一手信息。

一年到頭，總要有些，與眾不同且有價值的聲音。

歡迎來與我們一起聊聊，你這一年的行業感悟。

ps：董小姐更新視頻號啦～

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