上海
近期，少數城市的二手房掛牌量出現明顯下滑，業主們不愿意賣房了，這是不是意味著房價將要見底了？
近幾年，關于房地產的網上信息量非常大，尤其是很多賣房人、房產中介，都喜歡通過網絡（尤其是自媒體）發布各類房產信息、成交案例、市場觀點等，這些已經顯著影響到了廣大買房人和賣房人的認知。
比如近期我看到一個關注度較高的帖子，有位房產中介是這么發的：“最近注意到個現象，北京、上海二手房掛牌量都不足十萬了。有些業主干脆撤牌不賣，還有的開始回調價格，你們覺得這波調整會持續多久，會反轉嗎？”
二手房掛牌量下滑、房東的心態、二手房價格的短期微觀變化，這些都是買房人和賣房人非常關心的信息。
這位中介的觀點是，由掛牌量下滑推導出房價將會反彈，這個邏輯看似沒什么毛病，但其實經不住推敲。
比如咱們就來推敲一下掛牌量：
掛牌量下滑，可能是有些房東不愿賣房子了，也有可能是二手房交易量上升，新增交易量超過了新增掛牌量。
如果是二手房交易量連續大增（比如持續半年），由此導致掛牌量下滑，那一般是市場強勢的表現，房價很有可能止跌轉漲；
但如果掛牌量下滑只是因為樓市太低迷、買房人太少，房東心灰意冷而暫時不賣，那反映的是市場更弱了，而非轉強，房價也不會止跌。
對于二手房掛牌量，老楊一直有監測。
這張圖是我們監測的全國五十個大中城市二手房掛牌量的變化：
2024 年以來，掛牌量一直呈增長態勢，最近兩個月（也就是十一月、十二月）略有回落；
2024 年九月份之前，掛牌量也是增長的，從九月份開始持續下滑，也就是說，2024 年二手房市場表現要強于 2025 年。
近期掛牌量下滑，我認為市場并沒有走弱，更多是進入冬季后的季節性原因。
我們再看北京的情況，圖中的紅線代表過去三年每年十二月份的掛牌量：
今年十月之前，北京二手房掛牌量是增長的，十月以來出現下滑；
去年北京的掛牌量是五月份之后一直下滑，2023 年則只有十一、十二兩個月下滑。
所以，近三個月北京二手房掛牌量下滑的情況，應該更類似于 2023 年，只是冬季的正常表現。
2024 年掛牌量從五月到十二月連續下滑，說明市場是走強的，為什么會走強呢？
主要是 2024 年九月底新政之后，北京樓市出現了一波強反彈。
其實，光看二手房掛牌量并不能很好地衡量樓市強弱，最好是看去化周期 ，也就是用掛牌量除以每個月的銷售量，我們的監測會更加全面和深入。
比如這張圖是北京的二手房庫存壓力指數，結合了掛牌量和去化周期，圖中數值越高，說明二手房供應量大于需求量。
可以看到，2023 年四季度，北京樓市比較低迷，庫存壓力很大；
到了去年十二月份，壓力指數達到最低，基本回到了 2023 年四月份的水平；
但 2025 年以來，庫存壓力指數震蕩上升，最近幾個月尤為明顯。
尤其是八月份北京出臺新政后，九月份二手房反彈比較突出，但十月份又走弱了。
通過上述三組數據，老楊為大家深度解析了二手房掛牌量指標的變化對樓市意味著什么。
我的結論很明確：北京最近兩三個月二手房掛牌量雖有下滑，但去化周期和庫存壓力并沒有同步明顯下降，市場明顯弱于一年前。
也正因為如此，近期北京的樓市限購、信貸政策又迎來了一輪刺激。
總而言之，網上關于房地產的信息量非常多、非常雜，大家一定要練就一雙火眼金睛，否則很容易被誤導。
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