在房價下跌4年后，越來越多人開始躁動。

有人琢磨：

“跌了這么久，2026年是不是該抄底了？”

“好想買房，但又怕買在山腰上咋辦？”

也有人在感嘆：

“今年房價能漲了嗎？跌得受不了啊！”

“要是再跌，該不該賣掉房子？”

深圳樓市也仿佛一座圍城：

沒房的人在琢磨上車，有房的人在掙扎甩賣。

在這種糾結下，深圳2025年成交了近10萬套住宅，其中二手房更是創近4年來的成交新高。

但同時，二手房掛盤量也一路漲到了11月的約8.9萬套，比年初大增超過3萬套、增幅超50%。

而無論是想買房、還是想賣房，都在評估：2026年會是什么走勢？

以下是我們的一些觀察結論與預測：

（僅供參考，不構成投資建議，歡迎討論~）

1、低谷期已過，成交量不會更差了。

回過頭看，其實樓市成交量的低谷期早在2022年就已經過去了，往后幾年成交都回暖了。

▲近5年一二手住宅成交總量、二手房價走勢 | 數據來源：深圳樂有家研究中心（下同）

雖然成交量比不上2024年新政出臺時，但從月度成交數據來看，每個月保底7000套左右不難，預計2026年的成交量也會在8萬套以上。

成交穩住，價格就不會大跌，這是其中一個好消息。

▲2025年深圳月度成交量逐漸穩定

2、房子還是難賣。

雖然成交量不低，但競爭還是很激烈。

一手房方面，在年初之后，去化周期逐月增加，到年底重新回到14.8個月左右。

▲去化周期逐漸拉長，新房越來越難賣 | 圖源：深圳貝殼研究院

二手房方面，掛盤量從年初約5.8萬套，一路走高到11月約8.9萬套，大漲約53.4%。

▲2025年1月掛盤量5.81萬套

▲2025年11月掛盤量8.9萬套

這一數據是由深圳房地產中介協會曝光的，可信度比較高，但后續已經不再公布數據。

而根據@貝殼找房 數據，12月就新增了超過1.13萬套房源。

▲一個月新增掛牌房源超過1萬套 | 圖源：貝殼找房APP

同時，從2023年至今共網簽了超過12萬住宅，隨著這些房源逐漸進入市場，預計2026年的掛盤量還會增加。

3、政策或大轉變，有望全面松綁。

有別于之前偏向“委婉”的態度，最近《求是》雜志刊登的文章，出現了兩大變化：

一是，肯定了房地產對于經濟和社會的作用，這已經很久沒重點提過的概念了。

從中也透露了房地產的重要數據：

2024年，我國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業人口超7000萬人。

▲文章全文（上下滑動查看完整稿件）| 圖源：求是網

二是，對于房地產政策，也提出了“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”“取消相關限制性措施”等觀點。

過去階段性地推出過不少樓市利好政策，力度從小到大，導致市場普遍認為“政策還沒完全發力，再等等”，這次則意味著政策有可能“一步到位”。

要知道，這篇文章的作者是現任住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處副處長、副研究員鐘庭軍，其本身觀點也代表了內部對于房地產的認知和態度。

所以很多人猜測：包括深圳在內的一線城市，今年有望大松綁。

這也是2026年的重點利好之一。

4、新房供應 “少而精”，二手房會是成交主力。

從2023年開始，深圳的住宅用地供應量就大幅下降。

去年的宅地供應走“質量”路線，出現了很多低容積率的項目，加上新規戶型，預計能吸引不少追求質量的買房人。

▲2025年宅地容積率低至2.5 | 數據來源：深圳買房計劃綜合深圳公共資源交易中心

供地少+舊改難，導致2025年新房供應創下了近10年來的第二個低點——加上人才房安居房等，也不過約3.66萬套，只有2023年的一半。

預計2026年，新房供應量也不會明顯增加。

那么，二手房龐大的掛盤量，也就有了目標群體——無新房可選的買房人，只能選擇二手房。

這對于業主來說也是好消息。

比如，2025年二手房成交量占比達到約60%，預計2026年也不會低于50%。

▲二手房成交量占比逐年提升 | 圖源：深圳樂有家研究中心

5、分化加劇，“鳳頭雞尾”都好賣。

年底豪宅盤接連大賣，兩個頂豪都賣超100億，讓很多人重新意識到：

有錢買房人其實并不少。

事實上，除了為稀缺新頂豪買單外，更多人在為低價房源買單。

近5年，深圳總價300萬以下房源成交占比從2021年的15.4%，一路上漲至約25%。

▲低價房源成交量占比大幅上漲 | 圖源：深圳樂有家研究中心

6、現房崛起，買房人更愛“確定性”。

高峰期，人們看著地基就敢出手；

低谷期，人們卻等著買建好的現房。

今年，現房銷售占比一度超過45%，這是過去高峰期幾乎不敢想象的。

一方面，不少新盤滯銷的房源慢慢熬成了現房，增加了買房人的可選項；

另一方面，現房能降低買房人的居住成本、收房風險，而且由于滯銷往往更便宜，所以也更受市場歡迎。

據貝殼找房統計，目前深圳還有超過80個新盤擁有住宅現房房源。

預計這些房源也會是明年的成交主力。

▲深圳現房項目（含公寓），上下滑動查看完整圖片 | 圖源：貝殼找房

7、連跌4年，2026年跌幅有望收窄。

2025年，除了一季度房價上漲，后續幾乎都是持下跌趨勢，而且年中之后跌幅擴大。

一年間，房價跌了約了9.2%，將近一成。

▲房價下跌加快（房價數據來源：深圳樂有家研究中心；漲跌數據來源：國家統計局）

2025年相比起高峰期，跌幅已超過26%。

如果和12月的5.75萬/㎡相比，跌幅更是超過了28%。

▲數據來源：深圳樂有家研究中心

但也不用過于悲觀。

一方面，新房供應繼續收緊，二手房會是買房人的購房主要選項，有利于降低價格競爭。

另一方面，回遷“房票制度”、潛在的松綁/降息新政等，都有利于增加購房需求。

但具體能否帶動房價上漲，依然是未知數。從往年情況來看，2026年房價跌幅估計不會擴大，如果有新政帶動，跌幅可能止步5%以內。

目前，國內不少機構也預期明年跌幅將收窄或止跌回穩，而海外機構高盛則預期中國房地產市場在2027年前后企穩。

那么，你覺得今年適合賣房、買房，還是按兵不動？