天河，來(lái)了個(gè)猛的。

位于廣棠的越秀閱璟臺(tái)，對(duì)外開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心，首推90平三房、100平的高層3-4房，以及115平、135平板樓4房。

1）閱璟臺(tái)分為東西兩個(gè)地塊，現(xiàn)在看到的東地塊為更完整的大地塊，3棟21-25F的小高層塔樓，以及11棟15-17F的板樓。

2）戶型上，閱璟臺(tái)每一戶都有自己的電梯廳；板樓是正南正北的兩梯兩戶、專梯入戶的低密小高層；全南向塔樓，單邊位沒(méi)有并排互相遮擋，舒適度和光照朝向都不錯(cuò)；

3）首開(kāi)A7#、A8#、A10#，容積率2.1，涵蓋了90-135平所有戶型，首開(kāi)三棟比較靠近馬路，噪音會(huì)相對(duì)大一點(diǎn)，但采光會(huì)好一點(diǎn)，取決于業(yè)主取舍。

4）閱璟臺(tái)位于金融城北的廣棠，對(duì)口保利天瑞九年制的省實(shí)天河學(xué)校；

5）預(yù)計(jì)元旦后會(huì)開(kāi)放樣板房，在春節(jié)前會(huì)開(kāi)盤(pán)。

先來(lái)看看大家最關(guān)注的戶型圖。

135平板樓四房?jī)尚l(wèi)

兩梯兩戶、私梯入戶的獨(dú)立電梯廳，有采光，面積很大可以做鞋柜，與另一邊通過(guò)防火梯連接，兩邊互不干擾。

四面寬朝南，右邊有獨(dú)立房間，可以做長(zhǎng)輩房或者兒童房，這個(gè)格局如果后期自己裝修的話，也能改個(gè)小衛(wèi)生間。

南北雙陽(yáng)臺(tái)，生活和景觀陽(yáng)臺(tái)分開(kāi)，135平主要優(yōu)勢(shì)是大公區(qū)和大電梯廳。

115平四房?jī)尚l(wèi)

格局和135平差不多，臥室和客廳面積整體縮小了，整體面寬也變小了。

有一個(gè)次臥連接陽(yáng)臺(tái)，私密性比起135會(huì)差一點(diǎn)，但也可以延伸擴(kuò)展出更大的面積。

幾個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)都還在，私梯入戶的舒適性，四面寬朝南的采光和視野，115平拉低了上車(chē)價(jià)格，但犧牲的不多，對(duì)于預(yù)算不太充足的客戶更合適。

東南向100平3+1房?jī)尚l(wèi)

這個(gè)戶型做的比較傳統(tǒng)，四面寬朝南，南北對(duì)流布局，門(mén)不對(duì)門(mén)錯(cuò)開(kāi)了，入戶門(mén)口也有電梯廳面積可以使用。

100平戶型對(duì)于電梯廳的使用會(huì)決定室內(nèi)面積大小，如果將玄關(guān)和鞋柜前移到電梯廳，就可以收獲一個(gè)更大開(kāi)間的客廳。

在屋子里只需做一個(gè)更加簡(jiǎn)潔和小面積的玄關(guān)柜隔開(kāi)就好了，戶型閃賺騰挪的操作空間是有的。

東南向90平三房?jī)尚l(wèi)

經(jīng)典豎廳布局，90平就基本都要帶入戶玄關(guān)，客廳也是做了臥室/書(shū)房的改造格局。

而且，客廳也做了飄窗來(lái)擴(kuò)展開(kāi)間面積，以后做一面柜子收納也挺方便的。

西南向90平三房?jī)尚l(wèi)

跟東南向完全不同的格局，橫廳的南北對(duì)流和LDBK正方形會(huì)客廳都能做到，公區(qū)的一體性會(huì)更好。

總的來(lái)說(shuō)，越秀這次的戶型圖和定位是很匹配的，而且做出了新意，并沒(méi)有把面積做的很小，強(qiáng)調(diào)的是生活起居的舒適性和私密性。

大家看戶型圖能發(fā)現(xiàn)很特別的一點(diǎn)，越秀在每一個(gè)戶型圖都留了電梯廳面積。

這也是越秀此次最大的革新，對(duì)于入戶門(mén)口的電梯廳面積，做了更好的設(shè)計(jì)、適配，增加私密性和功能擴(kuò)展性。

過(guò)往，一些兩梯兩戶的大平層項(xiàng)目，實(shí)際上電梯廳也是共享的，兩家人還是要碰面，在客廳做個(gè)鞋柜啥的，還得和鄰居商量。

但現(xiàn)在的板樓，已經(jīng)完全沒(méi)有這種煩惱。

越秀在閱璟臺(tái)主打一個(gè)“進(jìn)了電梯就是家”，電梯要刷卡刷樓層，只會(huì)開(kāi)自己這邊的門(mén)。

而且15-17F的小高層，這么低的梯戶比也不會(huì)擁擠。

越秀還做了幾點(diǎn)改變，比如說(shuō)135平電梯廳。

·電梯廳門(mén)口面積很方正，有采光和通風(fēng)，做成了獨(dú)立空間；

·大戶型面積有近12個(gè)方，相當(dāng)于多個(gè)主臥了，小戶型也有6個(gè)方；

·兩邊獨(dú)立電梯廳，通過(guò)防火梯連接，互不打擾，增強(qiáng)私密性；

·提前把房間里的電位做到公區(qū)，后面不用業(yè)主自己改，裝監(jiān)控也方便了；

簡(jiǎn)單的能做個(gè)雜物間和玄關(guān)，但除了鞋柜外，甚至可以通過(guò)改造把洗衣機(jī)、干衣機(jī)也前移到電梯廳，或者有些業(yè)主直接在電梯廳打火鍋。

當(dāng)然，對(duì)于絕大多數(shù)廣東人來(lái)說(shuō)，核心意義還是在于玄關(guān)前移意味著室內(nèi)面積可以更舒適。

“進(jìn)了電梯就是家”這個(gè)概念，越秀產(chǎn)品進(jìn)化是有意義的。

現(xiàn)在，在天河買(mǎi)110平就能享受到過(guò)往頂豪的待遇，也是一種產(chǎn)品進(jìn)步帶來(lái)的居住平權(quán)。

對(duì)項(xiàng)目感興趣的朋友，掃碼私聊。

看完了產(chǎn)品，大家能給越秀閱璟臺(tái)的戶型打幾分？

再來(lái)看看項(xiàng)目的配套和區(qū)位。

·配建幼兒園，讀保利天瑞的九年制省實(shí)、也可搖號(hào)旁邊清華附中灣區(qū)學(xué)校，與前者直線距離約1公里，已經(jīng)正式開(kāi)學(xué)；

關(guān)于項(xiàng)目直達(dá)學(xué)校的路，近期還是要拐到科韻路或者廣園調(diào)個(gè)頭，遠(yuǎn)期計(jì)劃改造后能直達(dá)省實(shí)。

·容積率2.1，低密度項(xiàng)目在天河新盤(pán)中看齊保利辰園湖境的2.07，比其它項(xiàng)目都要更低；

·未來(lái)可能是地鐵上蓋，地塊北側(cè)要預(yù)留19號(hào)線站點(diǎn)，短期內(nèi)還是依賴自駕；

家門(mén)口是廣園+科韻路兩條主干道，珠金琶都很近，日常開(kāi)車(chē)通勤時(shí)間和距離很方便。

10分鐘能到金融城起步區(qū)，15分鐘到琶洲，20分鐘能到體育中心、天河北、珠江新城。

周邊環(huán)境不錯(cuò)，東側(cè)是廣氮，西側(cè)是匯景，項(xiàng)目的南向景觀也是眺望金融城起步區(qū)。

雖然，通勤和教育配套都?jí)蛴玻苓吷虡I(yè)氛圍還是待開(kāi)發(fā)。

短期內(nèi)就要靠廣氮和金融城了。廣氮有現(xiàn)成的商業(yè)天健匯，以及“ing未來(lái)印”的ing square商業(yè)中心，但品牌和運(yùn)營(yíng)都比較一般。

好在金融城廣場(chǎng)、美林、山姆、宜家都很近，開(kāi)車(chē)10分鐘能到。

不只是商業(yè)，整個(gè)廣棠板塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)度還是相對(duì)處于前期的階段，從我們的航拍建模也能看到。

地塊周邊規(guī)劃和進(jìn)度挺清晰的，片區(qū)住宅用地并不多，目前就只有越秀出讓的這兩塊，以商辦為主。

北面有約54萬(wàn)平的人才公園。

最后，聊聊項(xiàng)目合適的客群。

·自駕客戶看重學(xué)位和通勤，省實(shí)這塊招牌有很強(qiáng)的號(hào)召力；

·珠金琶的企業(yè)高管和個(gè)體戶，項(xiàng)目面積段小，總價(jià)不會(huì)太高，但配置不低；

周邊項(xiàng)目保利天瑞，在售面積約113-268平，均價(jià)約8-10萬(wàn)/平，部分天地樓層小戶型，可以做到7字頭。

天河壹品，在售面積約86-143平，均價(jià)約6-7萬(wàn)/平，現(xiàn)樓小戶型可以做到5字頭，480萬(wàn)左右能上車(chē)。

雖然閱璟臺(tái)區(qū)位和周邊氛圍不如背靠匯景新城的天瑞，但是閱璟臺(tái)距離廣園和科韻路有退距，容積率更低。

過(guò)去三年，保利天瑞的價(jià)格也很穩(wěn)定，憑借天河+低密+板樓+省實(shí)的組合拳，在缺好產(chǎn)品的天河，殺出一片天。

閱璟臺(tái)的產(chǎn)品面積段，也很巧妙的和保利天瑞做了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，閱璟臺(tái)也是在天河靠近金融城、體育中心旁面積段最小的項(xiàng)目。

現(xiàn)在，同樣近似的配置，越秀把面積段下放到了90-135平，給了買(mǎi)家們更友好的面積段。

當(dāng)然，相對(duì)于江邊動(dòng)輒兩三百平的戶型，閱璟臺(tái)定位會(huì)不同。

在天河?xùn)|的小面積項(xiàng)目，閱璟臺(tái)是有區(qū)位和距離優(yōu)勢(shì)的，省實(shí)學(xué)校的品牌號(hào)召力也會(huì)更強(qiáng)。

上周，番禺大石的越秀鴻璟臺(tái)開(kāi)盤(pán)，越秀開(kāi)出了一個(gè)很給力的價(jià)格，238萬(wàn)起售，單價(jià)2.7萬(wàn)+，已經(jīng)是周邊二手的價(jià)格了。

在相對(duì)謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境下，越秀年底在定價(jià)也很尊重市場(chǎng)了，降低價(jià)格預(yù)期，放到閱璟臺(tái)上也是類(lèi)似的邏輯。

大家可以期待下越秀的價(jià)格。

最后，大家對(duì)項(xiàng)目感興趣的話，掃碼私聊。