01

2025年，北京樓市冰與火交織之年。

表妹發(fā)現(xiàn)最值得研究的房企范本，是一個很熟悉，卻還能屢屢給到大家驚喜的房企：

金茂

為什么這么說？

兩個觀察的小視角，表妹和大家分享一下。

2025年，金茂在北京前些年操盤或參股，包括西山金茂府在內(nèi)的眾多核心地段或非核心地段的項目，基本全部出清，而且是網(wǎng)簽率達到90-100%的出清。

同時新推出璞逸豐宜、滿曜、觀宸、璞樾等核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這意味著，

金茂在樓市動蕩的年份，徹底更新了自己的資產(chǎn)地圖，做到輕裝上陣，深耕頂級城市的核心地段。

從庫存結(jié)構(gòu)來看，你說金茂是2025年隱形冠軍一點都不為過。

同樣是2025年，金茂拿地并操盤的項目，都在北京市場取得了相當高的聲量，比如1月份淡季開盤的璞逸豐宜，逆勢狂銷25億；

金茂滿曜開盤僅半年多，卻拿下2025年北京普宅單價7-8w新盤網(wǎng)簽套數(shù)TOP1，住宅總網(wǎng)簽金額達30.14億。

但更重要的是，

他們不僅基于對行業(yè)未來戰(zhàn)略性的思考，在原本綠金科技住宅的基礎上，推出了新的產(chǎn)品系，即「金玉滿堂」，還在璞逸豐宜、金茂滿曜的實景示范區(qū)率先開始做：

情緒交付

而且開始就是高潮，真正做到了情緒賽道的一騎絕塵。

所以金茂這一年，如果用一句話來概括，就很像銷冠團隊內(nèi)部常說的那句：

開著飛機換引擎

這件事很牛，雖然有自夸的嫌疑，但金茂很牛卻是真的。

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有朋友可能會好奇，為什么要關注情緒賽道？

一句話概括，在存量時代，功能是標配，情緒才是改善。

用戶早就不會因為房子朝南就買單，甚至不會因為高配就買單，因為這樣的房子幾乎已經(jīng)到處都是了。

但他可能因為你的社區(qū)很溫暖，你的細節(jié)很考究，你的審美很合拍而買單......

買單的背后是在說，你滿足了我的情緒價值。

所以對于住宅來說，尤其是高端住宅，除了本身的居住價值、資產(chǎn)價值，還要滿足業(yè)主的情緒價值。

那么最能表現(xiàn)情緒價值的部分是什么呢？

我想一定還是集中在公域。

準確來講，公域情緒價值的終極體現(xiàn)，應該就在會所。

城市的會客廳是酒店，樓盤的會客廳是會所。

比如北京會客廳是瑰麗，是寶格麗。樓盤也同樣需要瑰麗和寶格麗。

而對于這樣的公域，金茂是怎么做的呢？

就拿滿曜來說，金茂已經(jīng)在12 月初對業(yè)主開放了會所服務，請來了業(yè)主，請來了業(yè)主的朋友，不僅試吃、試玩，還能唱K，提前交付酒店品質(zhì)的生活場景，拉滿了情緒價值。

金茂又一次早早領先了北京市場四大步。

而在會所打造上，金茂同樣做到了四大關鍵點：

1、極致的功能與克制的美學

2、動線與空間藝術館化

3、豪宅尤其要有文脈的輝光

4、跨越時間的場景營造

而這每一點的背后，都在傳遞金茂滿曜的一個質(zhì)樸卻無比真誠的態(tài)度：

開心最重要。

03

開心最重要這句話，說起來容易，做起來卻很難。

比如，會所最基本的功能空間就要不一樣。

一般項目怎么做，當然會包含健身房、私宴廳、茶室等等功能空間，但如果只是把這一個個空間做好，那只是「功能羅列」，金茂滿曜講究卻的是：

實用功能混合

「功能混合」比「功能羅列」更高級，他需要房企擁有更強大的功力與想象力；

「實用功能混合」則比「功能混合」又邁出一大步：高級煙火氣更濃稠。

舉個例子，幾乎每個做會所的項目都會涵蓋的健身空間。

但大多項目可能只是配備了跑步機、動感單車等可替代性很強的設施，充其量只是聊勝于無的配置級別。

而滿曜的健身空間，不僅體量夠大，更罕見的齊備了臥推架+自由深蹲+獨立體能區(qū)，自由力量三大項基本可以在這里完成。

愛好健身的人一眼就能看懂：

我家真的有個好看好用的健身房，而且還是「發(fā)燒友級別」。

這樣級別的健身會所，不光有豐沛的場景濃度，更能嫁接社交濃度。

為什么金茂要一反市場常態(tài)，提升健身區(qū)到發(fā)燒友級別？

不是設計師拍腦門決定的，而是金茂經(jīng)過大量的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)朝陽的客群更加年輕，也更有活力，更需要有通用的社交語言。

這才在滿曜打造了一個擁有北京最大運動區(qū)的會所。

但對情緒價值追求極致的金茂決不會滿足于此，所以又在極致的功能追求之上，嵌入了第二個主題：

交融

滿曜做到了「雙下沉庭院」，其中一個庭院就是在健身房部分嵌套了一個景觀盒子。

一個景觀盒子，四個景觀面。室內(nèi)的天光、綠意更加濃烈。

一起流過汗才是好朋友，還能賞景聊天，眼前就是無界交融的庭院景觀，讓你的社交朋友圈打卡照片更有品味感。

表妹走進看，枝椏伸展的大樹不是塑料，而是真實的綠植。拒絕塑料感情，朋友間就要真情實意。金茂很懂朝陽人的情緒。

另一個下沉庭院景觀面無界交融更是夸張，這就要求下沉庭院的景觀樹種植必須做到：

360度無死角的好看

放在其它項目，又是一個幾乎不可能的挑戰(zhàn)，但偏執(zhí)的金茂還是做成了。

怎么做的？表妹賣個關子后邊和大家詳細說。

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不過，相比較功能與交融的極致，滿曜對于美學講究的卻是：

克制

進入負一層大堂，對景是很典雅的范思哲黑奢石，接待臺是如山水畫般的芬迪白石材，儀式感十足，配色卻非常克制。

下沉庭院水景的材料，直接用到幻影藍石材。

你平時很少注意到，但北京冬季沒有水的時候，你能看出池底幻影藍的肌理與光澤，你仍然能讀取石材的韻味，這是對材料的克制。

豪奢講究張揚，隱奢講究克制。

越是克制的美學，對于細節(jié)的追求越是苛刻。

比如入口的三塊汀步石。

你能想象嗎，滿曜足足拆了兩次，調(diào)整了三種材料。

從最初普米，換到了尼克石，這個一般項目會用在社區(qū)大門的材質(zhì)，最終又被滿曜換成了「白世貿(mào)」石材。

因為白世貿(mào)堅固度好、不滲水、不容易臟污，常被用在廣州白云機場等大型高端公共建筑上。

這樣一個小細節(jié)，你就可以瞬間感受到金茂品牌的那種偏執(zhí)。

但更夸張的是，由于白世貿(mào)石材通常為豎紋，但滿曜臺階是橫紋，金茂愣是去找礦山買了原始料，一塊塊給劈下來，鋪到社區(qū)入口。

就是為了讓業(yè)主回家的時候，能時時刻刻感受到社區(qū)那種溫潤如玉的氣質(zhì)。

除此之外，他們還把一二進院的仿石磚，升級成了福鼎黑石材魚骨拼，費材費料就不用說了，工藝難度更是指數(shù)級增長。

為什么這些材料的奢侈，滿曜從不主動去說？

因為在他們看來，好的情緒空間一定是空間駕馭材料，我不想說用了多貴的材料，我只關心你住得開不開心。

但就是這一個個不著痕跡的細節(jié)，讓滿曜的美不是一眼看上去膚淺的貴氣，而是

在細節(jié)中慢慢釋放自己的氣質(zhì)，是真正「我懂你」的階層審美。

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這種階層審美，在滿曜把藝術元素融入到物理空間之后，才直擊心靈。

在滿曜的會所中穿行的時候，你有種感覺：

這不是在會所，而是在一家美學藝術館。

你的感覺沒有錯，這就是一家美學藝術館，而且是在你日常的走廊里。

洄游動線不只是洄游動線，金茂將它升級成了現(xiàn)代藝術走廊，由歐式造型的拱門造型貫連起來。

別人的歸家叫歸家，你的歸家叫泡美術館。

先來提前感受下，在光影線的交織中，廊道內(nèi)藝術品也被打上朝陽人一眼就懂的藝術光影。

這是他們從上海的J酒店獲得了靈感，在高級酒店的美學土壤中汲取養(yǎng)分，這才生長出了這樣的藝術長廊。

據(jù)表妹了解，這里的11個雕塑藝術，不是一成不變，每三個季度就會換一次，看展的感覺都會有不同。

表妹還覺得，點睛之筆在廊道盡頭——擺著鋼琴的光廳。

這是開放式琴室，有藝術品，還有手捧花缽造型景觀。

這樣的回家場景，會讓你馬上有了興致，彈上一首久石讓的《天空之城》，琴聲也飄蕩在鄰居的歸家路上。

讓涸游動線生長成藝術圣殿，金茂是想讓鄰居們帶來更強烈的身份認同，這是更高階的情緒價值。

轉(zhuǎn)過頭來，與藝術走廊相連的行政酒廊區(qū)，不管是發(fā)呆閑聊、還是日咖夜酒，兩扇芬迪白拱門包裹，空間就瞬間獲得了儀式感，還有材質(zhì)和尺度帶來的溫馨感。

繼續(xù)往前逛，你會發(fā)現(xiàn)就連健身房、普拉提與瑜伽房連接的過道空間，也是拱門相連，形成連續(xù)不斷的框景。

框景與框景鑲嵌，既有小尺度空間的私密感，又有同一語境下的儀式感。

而整個會所空間，更是創(chuàng)造了數(shù)條迷人的洄游動線，帶來令人沉醉的場景濃度。

你會發(fā)現(xiàn)，滿曜的「動線與空間藝術館化」從來不是在地塊建筑規(guī)劃之上增加一些藝術元素，而是將整個會所，甚至社區(qū)視為可居住的藝術品。

無處不藝術，無處不朝陽，最終成為業(yè)主們?nèi)粘Ｃ缹W圣殿。

把一個項目做得符合大眾審美很容易。

難得是讓整個項目空間都賦予藝術氣息化，金茂滿曜做到了。

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當然，對于豪宅來說光有藝術體驗還不夠，否則就會淪為俗氣的贗品。

對于這點，滿曜這個細節(jié)怪更是做到了滿格。

泳池，不止做了大人可用25m國際標準半泳道，還做了小泡池方便孩子玩耍。

在這里，滿曜做了北京第一個天幕泳池，這意味著滿曜的泳池不止是能看到天光，還能看到：

浮光躍金，靜影沉璧

更重要的是兩個池底，全都是用珠光貝母馬賽克鋪就，在光線的折射下折射出夢幻的色彩。

「家有貝，必富貴」的美好寓意，隨著每一輪水紋的蕩漾，流進業(yè)主的潛意識里。

不僅硬裝如此，軟裝同樣如此。

私宴區(qū)，門把手是非遺工藝「錯金銀」，白色系的餐桌椅，乍一看平平無奇，但椅背上卻做著「娟秀」的工藝。

站在這些空間場景里，你就知道，在文脈深厚的背景，滿曜不是用厚重來表達厚重，而是用潤物細無聲的造型滲透，來映照東方「舉重若輕」的人生哲學。

但不管是經(jīng)典的藝術，還是古典的文脈，你有沒有意識到，滿曜貫穿始終的一件事就是：

交融

室內(nèi)外的交融，場景體驗的交融，視線的交融，情緒的交融......

而交融的背后到底是什么呢？

其實是跨越時間的場景營造

最能體現(xiàn)這一點的是，滿曜社區(qū)內(nèi)部光是百年古樹就種植了足足有

6棵

正所謂雕梁易筑，古樹難成。

滿曜種下的從來不是一棵古樹，而是穿越了百年的氣場和神性。

不過種植古樹談何容易，就拿下沉庭院的三株百年古槐來說，15米高的古槐，胸徑就有50 公分以上，移栽的時候土球就要15 噸重。

所以目前在北京市場很少見，大多在頤和園、故宮等皇家苑囿里出現(xiàn)。

但滿曜就是做了：

5個省，大幾十趟選樹歷程，最后用200噸的吊把一棵樹拉回來，1000噸的吊把樹種下去。

這么說，大家恐怕不能get 到它的困難程度，按照設計師的話來說：

北京只有2個1000噸的吊，一天的出場費就是20w。

問題是，滿曜為什么一定要百年古樹呢？

因為只有古槐，在降雨豐沛的季節(jié)，才能長出苔蘚，才能讓園林真的具有一種「生命感」。

因為只有古樹，對于高端社區(qū)來說，才不只是景觀元素，更像是一種稀缺性極高的精神燈塔+時間資產(chǎn)+情緒資產(chǎn)。

而這種不可復制，才是最打動人的資產(chǎn)形態(tài)。

才能讓金茂滿曜，在產(chǎn)品力規(guī)劃上，又一次領先行業(yè)一個身位。

或許，這也是為什么時至今日，

在北京樓市的社交語境里，一句「我住金茂的房子」依舊有一種充滿光環(huán)的驕傲感。

不管是金茂府系還是如今的金茂滿曜，金茂的房子總有一種特殊的情節(jié)，叫做：

里面的人不想出去，外面的人想進來。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。

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