作者 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

從“大而全”，切向“鄰里歡聚”。

北京市出臺《城市更新行動三年工作方案（2023-2025年）》實施至今，早已進入關鍵的收官階段，從目前公開的信息看，相關工作取得了顯著進展，并在探索可持續的更新模式上給出了“北京答案”。

其中，北京商業存量空間的提質增效也已成為城市發展的關鍵議題。據公開信息，截至2025年11月，北京存量商業面積超過3000萬平方米，其中通州區作為城市副中心，商業體量增速位居全市前列——已有大型商業設施11個，在建項目14個，商業競爭日趨白熱化。

通州繁榮背后的結構性問題

在這場城市更新中，通州商業領域面臨著普遍性挑戰。

從表面看，通州商業一片繁榮：首開通州萬象匯、龍湖長楹天街、通州萬達等大型綜合體拔地而起，帶來超百萬平方米的商業空間。然而，背后也隱藏著深層次的結構性矛盾。

當前的商業發展出現了明顯的兩極分化。一端是追求‘大而全’的大型綜合體，主打高端潮流與文旅融合；另一端是業態單一、設施老化的傳統商超，兩者之間出現巨大的市場空白。

這種結構性缺陷直接催生了消費者的痛點，雖然購物選擇增多，但能夠滿足日常高品質生活需求的社區商業嚴重不足；雖然商業面積擴大，但真正具有情感連接價值的社交空間少之又少。

通州本地的居民感受尤為明顯。在睿和智庫實地調研中，居住在附近的李女士表示，周末去購物確有很多選擇，但平時下班后想找個地方帶孩子玩一會，或者和鄰居喝杯咖啡聊聊天，反而要跑很遠。

讀懂3公里生活圈人群

這一行業難題的求解過程中，以北京北投項目為錨點，悅容匯資管團隊通過細致的地毯式調研、嚴謹的模型測算與深度的用戶洞察，構建了獨特的解題框架，為市場提供了一個鮮明的參照。

悅容匯資管團隊發現，項目周邊3公里范圍內聚集著多個大型社區，居住著大量機關搬遷人員、運河商務區金融白領以及科技創新企業員工。

這些客群有如下特征：

• 機關工作人員：注重生活品質與工作效率的平衡，對親子教育、社區社交需求強烈。

• 金融從業者：追求效率與體驗并重，注重時間價值，消費理性而精致。

• 科技創新人才：青睞新穎體驗，是品質生活和時尚潮流的先行者。

“每個商業項目都應該有其獨特的基因密碼，所謂‘一項目一基因’，就是要讀懂這片土地的故事，理解這里人群的真實需求。”悅容匯資管負責人強調，正是基于這一認知，團隊清晰捕捉到該項目的機遇所在：盡管周邊客群擁有豐厚的消費實力與審美追求，但一座能同時安放親子陪伴、鄰里交往與質感日常的復合生活空間，卻始終缺席。

從“大而全”到“鄰里歡聚場”

基于對客群的深刻理解，悅容匯團隊為北京北投項目開啟了一場精準而細膩的商業煥新。項目毅然跳脫傳統購物中心“大而全”的路徑依賴，轉而錨定“副中心鄰里歡聚場”這一鮮明定位。自此，每一處空間敘事、每一次場景落筆，都恰如其分地呼應著不同客群的生活劇本：

為有孩家庭再造“鄰里成長中心”：將二層打造為沉浸式親子樂園。蜿蜒的室內滑梯不僅是孩童的歡笑源泉，更自然構筑起家長間交流分享的社交廊橋，讓親子時光同步成為鄰里關系的升溫時刻。

為新家庭與職場人士構筑“社區共享客廳”：四層的綠洲空間，以綠植與舒適座椅營造出靜謐松弛的氛圍。這里不僅滿足了他們對繁忙生活中“喘息之地”的渴望，更成為融合鄰里社交、商務淺談與個人放松的多元社區客廳，重塑工作與生活之間的連接感。

為銀發一族打造“銀發健康生活館”：通過引入國醫仲景等健康體驗業態，將商場空間升級為一個既能進行專業調理、又能輕松社交的活力場域，滿足其對健康與品質生活的雙重追求。

這些改變的背后，透出的是團隊一以貫之的信念：他們做的從來不只是招商和運營，而是通過空間的營造，介入到一片社區的生活肌理中去。換句話說，項目的真正產品不是“商場”，而是被重新梳理后的鄰里關系與日常習慣。這種理念，讓每一次調整都超越了商業邏輯，帶上了些許溫暖的敘事色彩。

數據驗證差異化定位成效

睿和智庫發現， 北京北投愛琴海悅容匯店 的轉型并非紙上談兵，從客群結構、商業指標與用戶黏性的變化，用數據給出了最有說服力的證明。

項目的客群肖像首先迎來煥新：有娃家庭占比躍升至55%，意味著其“鄰里歡聚場”的定位精準命中了核心靶心；與此同時，通過注入夜經濟、潮玩、二次元等年輕化符號，成功吸引20%的年輕客群，為社區注入了新鮮活力。

這一清晰的客群地圖，直接指導了商業內容的構成。在關鍵的2025年下半年，新引入的34個品牌中，區域首店占比高達44%，特色體驗店占比15%。這組數據印證了其告別“大而全”、構筑差異化護城河的戰略已成功落地。

最終，所有的策略在用戶端收獲了有效反饋。通過深度運營，以親子家庭定制化活動為抓手，搭配社群精準邀約、活動實時互動及會員專屬福利跟進的全流程運營，不僅將會員復購率提升至15%，更收獲了高達95% 的社群活動報名率。這一系列亮眼數據，有力印證了高黏性、強交互的社區生態的成型 —— 商業空間就此完成華麗蛻變，真正進化為人與人情感聯結的歡聚場域。

更值得一提的是，場景改造帶來的消費行為變化。據運營團隊透露，有娃家庭的到達率顯著提升，而滑梯和多層休息區直接延長了顧客的停留時長，間接帶動了零售與餐飲的銷售。明年，北京北投項目運營團隊將通過新一輪的兒童業態提檔升級，繼續豐富餐飲品類，持續引進創新業態，來強化“親子成長+社區社交+品質生活”的一站式空間。

存量商業更新的方法論實踐

睿和智庫認為，北京北投愛琴海悅容匯店的實踐，其價值已超越單個項目的成功，它為困于“同質化”與“流量焦慮”的同行，提供了一套可借鑒的城市更新方法論。

其一，將“數據洞察”升維為“在地共識”。成功的更新，始于對客群的深度理解，但成于將這種理解轉化為整個團隊的共識。悅容匯資管在啟動前開展大規模的社區問卷與行為追蹤，其意義不僅在于構筑了決策的數據基石，更在于讓團隊真正“看見”并共情了一個個具體消費者的生活渴望，從而避免了更新者一廂情愿的傲慢。

其二，將“區域特色”沉淀為“項目靈魂”。“一項目一基因”的本質，是拒絕商業模型的簡單復制。在 北京北投愛琴海悅容匯店 的案例中，這基因便源自對通州作為“城市副中心”所承載的新移民期望與生活方式的精準把握。它不是被動地適應區域，而是主動參與并塑造了這片區域的新生活范式。

其三，將“空間場景”進化為“關系容器”。項目的最高明之處，在于重新定義了空間的角色。它不再是等待被填滿的租賃面積，而是一個精心設計的“容器”，其首要功能是承載并催化人與人之間的情感連接。

隨著城市化進程進入以存量煥新為核心的下半場，城市更新的內涵已從物理空間改造，深化為對城市功能、社會結構與人文價值的系統性重構。悅容匯資管北京北投項目的實踐表明恰是這一趨勢的印證，其核心方法論在于完成了一次視角轉換：從“我們有一個商場要運營”的空間導向，轉向“我們服務著一群具體的人”的用戶導向，讓商業回歸服務人與連接人的本質。這意味著有效的城市更新絕非簡單的內容置換，而是要深刻理解區域特質與人群特征，在存量空間中培育出能與城市共同成長、兼具實用價值與情感聯結的活力單元。