最近咨詢賣房的人，比咨詢買房的還多。

交流下來發現很多人犯了一個錯誤。

錯誤就是把掛牌當成了賣房。

很多人以為賣房跟賣零食一樣，超市上架了，總有客戶會買。

貝殼就是他們的房源超市。

這在其他行業行得通，愛做生意的溫州人有句名言：

“只要往上擺，它就有人買”。

房子不行，房子真正的展示不是貝殼掛牌，而是實地看房。

貝殼掛牌的房子很多都“0帶看”，也就是一個月沒人看房。

2025年7月份，貝殼上“0帶看”房子占了38.7%。

那你掛牌有什么意義？

你可能想碰碰運氣，萬一有客戶喜歡我房子，出高價呢？

我告訴你，這樣的概率為0。

一個看房都沒有，根本不可能賣掉。

你只掛牌，沒人看房，等于貨還在超市倉庫，沒擺上貨架。

如果不著急賣，就掛著玩兒，那無所謂。

像這種，楊浦鞍山小三房還掛15萬，是人家的自由。

但是你要誠意賣，掛個15萬試試水，純粹是浪費時間、浪費機會。

很多人怕中介騙自己，一上來掛高，試探市場。

兩個月沒人看房，屈服了，再降到合理價格。

那你真正的賣房，是從降價開始的。

前面兩個月純純浪費時間。

你知道浪費的兩個月值多少錢嗎？

2025年10月到年底，兩個月可能市場下行10%，1000萬的房子下降100萬。

也就是說，你10月份誠意賣，行情是1000萬。

等到12月，行情只有900萬了。

兩個月試探，少賣100萬。

你可以不接受這個行情，但是去年下半年行情就是下滑了。

你可以不賣，等市場復蘇，但是想賣掉就是比之前少了100萬。

這樣掛牌式賣房，過去是可以的。

2021年之前房源很稀缺，中介口號得房源者得天下。

維護好房東，總會有客戶買走的。

你掛牌了，會有無數中介跟你聯系，幫你推廣，甚至跪舔。

不管你房子怎么樣，給你帶帶客戶，維護好關系。

萬一后面你想通了，降價了，還能找我賣房。

2022年后變為買方市場，拿了房源沒用，很可能幾個月賣不掉。

維護房東不劃算了。

有誠意的買房客戶才最重要。

現在你去掛牌，剛開始一兩周會瘋狂給你帶客戶、跟你交流。

你覺得自己還是高高在上。

但是很快就沒聲音了，就沒客戶了，中介也不打你電話了。

前兩周瘋狂聯系你，一方面是刷帶看拿獨家房源，一方面是試探你心態。

發現你不簽獨家，也短期不降價，中介才沒時間搭理你。

給你帶客戶干嘛？浪費我時間，還砸了我在客戶這邊口碑。

中介現在非常焦慮，上海鏈家裁員8000多人，中小門店關了不計其數。

中介忙著拍視頻、忙著搶奪客戶，沒時間教育房東降價。

我勸說房東降價，也不一定是我賣掉，費力不討好。

真正大幅PUA房東降價的，只有鏈家，他們一旦拿到房東大降價消息，內部流傳，海量客戶撲過來立馬賣掉。

但是鏈家份額始終只有20%多，上不去，你房子大概率還是靠其他中介。

甚至鏈家動作也變形了，不是維護房東，而是打著維護房東名義讓你降價。

發現你不降價，立馬去“服務”別的房東。

篩選誠意房東，比教育房東更有效率。

中介篩選出來的誠意房東，才是他們真正的服務對象，他們才會推客戶。

一旦被打上“不誠意”標簽，你一個客戶都沒有。

上面是之前客戶的留言，代表了部分客戶想法，可惜大錯特錯。

房地產永遠不會像零食一樣，線上展示完成買賣。

現在沒幾個人打開貝殼app，把滿意房源加入購物車，實地看一遍選擇下單。

大部分人買的房子，是中介人肉推薦的。

要么是電話微信推薦，要么是貝殼app上私信給你。

拿到中介推薦，才是真正的上架銷售。

開過中介門店的都知道，主要有門店，房源都不是問題。

但是很多店干不過鏈家，因為人數沒鏈家多，房東跟進的沒鏈家勤。

房東降價的消息，不如鏈家及時，所以業績不如鏈家好。

說白了就是識別誠意房東的效率不如鏈家。

可以這么說，現在中介跟房東的溝通，幾乎都是為了識別誠意。

這才給人一種感覺，維護房東，變成了PUA房東降價。

本質在于房東、中介的利益不一致。

房東希望賣得又快又貴，中介只負責賣得快。

中介只是想把手里客戶變現，買誰的房子對他都一樣。

你聽話，大幅降價，我立馬把客戶導過來。

你不聽話無所謂，我客戶導給別人。

市場真的那么差嗎？不見得。

上海一個月賣掉2萬套二手房，鏈家總帶看量也高位運行。

賣房難度是增加了，沒想象的夸張。

上季度成交周期是106天，三個月多點，跟之前差別不大。

數據來源：房見小程序

為什么越來越多的房東崩潰？

因為你被打上“不誠意”標簽，這些客戶一個都不給你。

你根本不知道自己有潛在客戶。

可能有客戶特別喜歡你裝修，可能有客戶就喜歡你的改造，可能有客戶就喜歡你的獨特視野。

但是這些客戶都看不到你房子。

現在已經不是二八定律了，而是“誠意賣”的房子拿了90%的帶看。

而中介判斷是否“誠意賣”，又相當主觀。

行業最大的變化是，中介已經不想站房東這邊了。

你虧多少錢跟他沒關系，讓你大降價，是中介送給買房人的投名狀。

你房子真實成交價是多少、應該掛多少錢、客戶畫像如何、如何包裝、如何推廣、運用哪些渠道、談價過程分幾步、如何跟新房錯位競爭等等等等，沒人關心。

之前有粉絲留言吐槽，收我兩個點中介費，我還得教他賣房子。

你想多了，你花兩個點，能讓中介幫你推薦就不錯了。

2025年服務賣房的機構雨后春筍一樣冒出來，本質也是中介叛變了房東，房東沒人服務。

無論如何，中介是行業主力軍，他們退出留下了足夠市場空白。

衷心給大家兩個建議。

第一個，你去了解了解，你們房子到底在不在“誠意賣”倉庫中。

第二個，別高高在上了，你能拿到客戶的唯一途徑就是中介，你得想盡辦法把中介的客戶拿過來。

賣的又貴又好是你的事情，你不去操心，沒人為你價格負責。

你少賣100萬，鏈家只少收2萬多傭金，中介個人損失幾千塊。

人家玩什么命。