謝逸楓：重磅！換房退個稅來臨，更多更猛大招強刺激政策正在路上

文/謝逸楓

穩樓市再添政策猛招，中國樓市再迎重磅利好。重磅救市政策不斷，前有（2025年12月30日）個人出售住房減免征增值稅，現有（2026年1月14日）個人出售自有住房一年內買住房免個人所得稅。

基于推出“著力穩定房地產市場”政策目標，目前市場供需關系未調整、房地產風險未化解的形勢，意味房地產市場一日未止回穩、房價一日未止跌上漲，房地產救市更多更大更猛大招將會一直出臺。

2026年1月1日的求是文章《改善和穩定房地產市場預期》，重申了房地產的地位和金融屬性，明確提出保持政策力度，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，重新定調2026房地產，給當下市場，帶來了重獲新生的信心。

2025年12月30日，財政部門宣布2026年1月1日起，個人出售不滿2年的住房，增值稅從5.3%降至3%，滿兩年免征增值稅。這是著力穩房地產市場提出之后，樓市首個重磅新政，正式開啟大力度救市信號。

2026年1月14日，官方（三部門聯合）宣布，全國換房退個人所得稅政策。延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策，繼續實施，延續到2027年底。就是在賣房后1年內重新買房，可申請退還已繳納的個人所得稅。

2026年1月14日，財政、稅務、住建三部門聯合宣布，自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

滿足以下條件，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市所轄全部行政區劃范圍。出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

全國換房退個人所得稅政策最早來源于2022年9月30日的財政、稅務二部門聯合公告2023年第30號，目的是為繼續支持居民改善住房條件，下降購房成本。執行時間為自2022年10月1日至2023年12月31日。

全國換房退個人所得稅政策第一次延期為2023年8月18日的財政、稅務、住建三部門聯合公告2023年第28號，目的是為繼續支持居民改善住房條件，下降購房成本。執行時間為自2024年1月1日至2025年12月31日。

全國換房退個人所得稅政策第二次延期為2026年1月14日的財政、稅務、住建三部門聯合公告2026年第3號，目的是為繼續支持居民改善住房條件，下降購房成本。執行時間為自2026年1月1日至2027年12月31日。

早在2022年，官方就推出換房退個人所得稅政策，這是第二次延續，三輪換房退個人所得稅政策力度非常大。例如，個人把一套自住房賣出的計稅價是500萬，個稅則是5萬元，換房家庭可以免除這5萬元的換房成本。

換房退個人所得稅政策，簡單來說，新購價≥轉讓價，全額退個稅。新購價＜轉讓價，按比例退個稅。因此，政策最大的作用是通過政策的延續性、連續性、持續性，繼續降低換房家庭的購房成本，促進改善性住房需求釋放。

毫無疑問，不僅有利于降低二手房交易成本，一定程度有利于加速一二手房交易流轉，提升二手房、新房交易活躍度。近期多項政策疊加，有望繼續修復房地產、房價的止跌回穩預期，為市場早日復蘇回暖鋪墊。

全國換房退個人所得稅政策最大的意義，在于繼續支持改善性住房需求，支持居民改善住房條件。盡管政策延續，有利降低購房成本和置換新房及打通一二手市場堵點，促進一二手房市場的良性、正向健康循環。

預計減免征增值稅、換房退個人所得稅之后，未來更多更大更猛救市強刺激政策正在路上。值得期待的政策是降息、存量金融貸款展期5年和經營性物業抵押貸款延期2年、房貸貼息（新房和存量房貸）、貸款利息抵個稅標準提高等。

預計未來更多到期政策將延續有效期，包括城市房地產項目白名單、存量金融貸款展期、經營性物業抵押貸款延期、貸款利息抵個稅、城市更新貨幣化和收儲商品房及收回土地、購房補貼、購房送戶口等政策。

出臺的房地產大招時間、節奏來看，2026年3月的報告對于房地產的表述，至關重要，其次是房地產市場的形勢，最后是房地產風險的情況。預計春節前或后三四月份，五一前后，國家會針對房地產，出臺較大力度的刺激性政策。

2026年1月5日-6日，央行會議明確提出要下調政策利率、結構性貨幣政策工具利率和個人住房公積金貸款利率，促進降低社會綜合融資成本。意味著2026年的房貸利率、個人住房公積金貸款利率和首付比例，將有進一步下調動作。

2026年1月14日，近日有消息稱，監管部門對房地產融資協調機制下發最新的政策指導。核心是對已經進入融資協調機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期，相關貸款可展期5年。

在此之前，此類貸款的展期只能是原貸款期限的一半，也即最長兩年半。此外，多家房企也在近期接到相關部門的通知，相關部門也將在本周就融資方面與房企進行座談。因此，存量金融債務和經營性物業抵押的展期政策將是重點。

監管層此番政策調整，意在通過“以時間換空間”，為資質合規但受困于市場低迷的優質項目爭取恢復期，以求在“保交付”與“防風險”之間達成平衡。然而，寬松的政策信號之下，足額抵押物仍是項目獲得展期或進入“白名單”的核心前提。

提供足值抵押物”是當前融資落地的主要難點，未來抵押物價值重估等細則將影響政策實效。延期政策進一步體現了政策對房地產行業的支持，多項政策疊加，有望繼續修復市場預期，有助于房企緩解資金壓力。