文/言叔

最近，房產(chǎn)圈里又開(kāi)始流傳一個(gè)"好消息"：

北京、上海等城市的二手房掛牌量下滑了，有觀點(diǎn)據(jù)此認(rèn)為房?jī)r(jià)即將觸底反彈。

這個(gè)邏輯聽(tīng)起來(lái)似乎有道理，但仔細(xì)一推敲，問(wèn)題可不小。

01

二手房掛牌量下滑，到底意味著什么？

很多人第一反應(yīng)是：賣房子的人少了，那肯定是市場(chǎng)要回暖了。

但現(xiàn)實(shí)往往比想象復(fù)雜。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京2025年10月以來(lái)的掛牌量確實(shí)出現(xiàn)了下滑，但這種走勢(shì)與2023年冬月頗為相似，更多是季節(jié)性因素導(dǎo)致。

要知道，2024年因政策利好、市場(chǎng)走強(qiáng)帶來(lái)的持續(xù)性下滑，和現(xiàn)在的季節(jié)性調(diào)整完全是兩碼事。

掛牌量下滑其實(shí)有兩種可能：

一是交易量持續(xù)大增，庫(kù)存被快速消耗，這確實(shí)是市場(chǎng)走強(qiáng)的信號(hào)；

二是樓市低迷導(dǎo)致房東們暫緩出售，這反而是市場(chǎng)疲軟的體現(xiàn)。

全國(guó)整體趨勢(shì)如何？

雖然個(gè)別城市掛牌量有所下滑，但從全國(guó)50個(gè)大中城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年掛牌量整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，僅年末兩月略有回落。

更重要的是，2024年的市場(chǎng)表現(xiàn)其實(shí)優(yōu)于2025年。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份，14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量約為197萬(wàn)套，環(huán)比上升1.3%，同比下降21.6%。

到了2月份，掛牌量約200.6萬(wàn)套，環(huán)比上升2.01%，同比下降11.6%。

這說(shuō)明什么？

掛牌量在連續(xù)下降近半年后，又開(kāi)始轉(zhuǎn)向上升通道了。

02

以北京為例，2024年二手房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些積極變化。

根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，2024年北京二手住宅共成交17.20萬(wàn)套，較2023年15.5萬(wàn)套上升11.0%。

同時(shí)，北京二手房的供需關(guān)系也有所改善。

2024年北京二手住宅掛牌量較2023年下降明顯。

一方面在一系列新政推動(dòng)下，二手房成交量上升明顯，加速了庫(kù)存去化；

另一方面，業(yè)主以價(jià)換量趨勢(shì)凸顯，二手房具備一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

但是，這種改善是建立在"以價(jià)換量"基礎(chǔ)上的。

2024年11月，北京二手房市場(chǎng)均價(jià)為59622元/平方米，環(huán)比下降0.79%，同比下降8.26%。

價(jià)格還在下跌，這怎么能說(shuō)是市場(chǎng)走強(qiáng)呢？

言叔一直有一個(gè)觀點(diǎn)：

單一看掛牌量確實(shí)容易誤導(dǎo)人。

真正衡量樓市強(qiáng)弱的核心指標(biāo)是去化周期（掛牌量÷月銷售量）及庫(kù)存壓力指數(shù)。

監(jiān)測(cè)顯示，2025年以來(lái)北京二手房庫(kù)存壓力指數(shù)震蕩上升，即便8月新政帶動(dòng)9月市場(chǎng)短暫反彈，10月仍再度走弱。

當(dāng)前市場(chǎng)明顯弱于一年前，這也是新一輪限購(gòu)、信貸刺激政策出臺(tái)的原因。

從全國(guó)范圍看，2025年1月份，重點(diǎn)城市的二手房去化周期為17.1個(gè)月，環(huán)比上升5.0%，同比下降36.3%；2月份，去化周期為18.0個(gè)月，環(huán)比上升5.2%，同比下降31.5%。

雖然同比有所改善，但18個(gè)月的去化周期仍然偏高。按照業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理的去化周期應(yīng)該在6-12個(gè)月左右。

03

房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的季節(jié)性特征。每年春節(jié)前后，市場(chǎng)活躍度都會(huì)下降，這是正常現(xiàn)象。

2025年1月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為12,480套，環(huán)比下降42.1%，但同比增長(zhǎng)0.3%。這種環(huán)比下降主要就是受春節(jié)假期影響。

同樣，上海2025年1月上半月二手市場(chǎng)延續(xù)高位震蕩，同比2024年1月增幅超4成，較2024年2月春節(jié)月實(shí)現(xiàn)了2倍以上增長(zhǎng)。這說(shuō)明什么？說(shuō)明去年春節(jié)月基數(shù)太低，今年的"增長(zhǎng)"其實(shí)是相對(duì)的。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房東們的心態(tài)也很復(fù)雜。

一方面，不少人急于出售，既有減少損失的想法，也有"賣舊打新"的意圖；另一方面，也有人在觀望，等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

據(jù)中介人士反映，在市場(chǎng)低迷的背景下，房東想促成交易不得不加大折扣力度，個(gè)別品質(zhì)不好的房源基本要八折才能達(dá)到買家的心理價(jià)位。

一旦有交易案例，成交價(jià)格低于小區(qū)平均價(jià)格，也會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格，否則沒(méi)有性價(jià)比的房源是不會(huì)被關(guān)注的。

未來(lái)走勢(shì)如何判斷？

言叔的判斷是：

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期。雖然個(gè)別城市、個(gè)別時(shí)段出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，但整體上行的條件還不成熟。

面對(duì)繁雜的樓市信息，公眾確實(shí)需要理性甄別，避免被單一指標(biāo)誤導(dǎo)。

對(duì)于真正有住房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前確實(shí)是一個(gè)相對(duì)有利的窗口期。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，已經(jīng)回落到相對(duì)合理區(qū)間，議價(jià)空間也較大。

但對(duì)于投資者而言，需要清醒認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

未來(lái)房?jī)r(jià)很難再現(xiàn)過(guò)去的暴漲行情，"穩(wěn)"字當(dāng)頭將是主基調(diào)。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。