“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)！”

這是最近，高層的一篇爆款雜志《求是》中所提及的一句話，而這句話的分量，也足以讓整個(gè)蘭州市場(chǎng)和從業(yè)者感到振奮。

眾所周知，自打2021年下半年，樓市行情因多方面因素而急轉(zhuǎn)直下時(shí)，市場(chǎng)上就逐漸彌漫起了一種“去房地產(chǎn)化”的論調(diào)，人們對(duì)于地產(chǎn)消息的關(guān)注度，也已大不如前。

從前兩年的融資收緊房企爆雷，導(dǎo)致購(gòu)房者們不敢入場(chǎng)、到事態(tài)逐步發(fā)酵蔓延，剛需群體推遲購(gòu)房計(jì)劃，市場(chǎng)頻頻遇冷；

再到近兩年上層不斷救市，緩解市場(chǎng)焦慮，甚至“因城施策”不斷加碼力度，卻還是有很大一部分蘭州剛需購(gòu)房者，選擇等更大的政策、更優(yōu)惠的價(jià)格，二手房房東和過(guò)去的投資客們，仍在加速拋售。

不得不說(shuō)，政策的效果，似乎總是“曇花一現(xiàn)”。為什么？理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫^(guò)去政策的救市邏輯，基本是在“擠牙膏”，市場(chǎng)已經(jīng)脫敏了！

大家都在等下一個(gè)更大的“招”，這就讓政策和市場(chǎng)，陷入了“互不信任”的博弈死循環(huán)。

再來(lái)看一組數(shù)據(jù)：2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)約8.9億平方米，同比下降約9%至10%，而2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.9億平米，

也就是說(shuō)，2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積，僅有2021年的一半。

而蘭州2025年商品房成交量，相比2024年下滑35-40%；月度則均低于20萬(wàn)方，即便是按較高的15萬(wàn)方，粗略的平均下來(lái)，也僅有不到200萬(wàn)方，與2021年的800萬(wàn)方相比，相差更是懸殊，市場(chǎng)下行狀況，還是相對(duì)嚴(yán)重的。

可實(shí)際上，自2024年11月蘭州四代宅新規(guī)出臺(tái)、去年又出臺(tái)20條新政，對(duì)蘭州市場(chǎng)四代宅基礎(chǔ)產(chǎn)品，進(jìn)行了一場(chǎng)豐富和升級(jí)措施后，一批市場(chǎng)上早期進(jìn)入的四代宅新規(guī)項(xiàng)目，賣(mài)的相當(dāng)不錯(cuò)……

且從去年11月底至今，蘭州土地集中放量，不僅推地節(jié)奏很密集，總量也很大，大概有20塊住宅用地，都在主城核心區(qū)。

比如，中海·未來(lái)之境自2024年年底拿地，去年4月開(kāi)盤(pán)，僅不到一年的時(shí)間就已清盤(pán)，其他幾個(gè)項(xiàng)目，去化速度也很快。

這部分項(xiàng)目，整體均為量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，且供應(yīng)集中于雁灘、安寧中心、七里河核心板塊。這也就意味著：蘭州主城的核心區(qū)域中，改善性住房需求仍有空間。

一旦四代宅產(chǎn)品能解決一部分居住痛點(diǎn)，就的確可以在一定程度下，迎合蘭州購(gòu)房者需求趨勢(shì)，推動(dòng)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

只不過(guò)，未來(lái)的蘭州樓市，會(huì)像一條分叉路，不同的房子，也有不同的走向……

類(lèi)如蘭州的一批新規(guī)項(xiàng)目，這些房子的價(jià)格由市場(chǎng)價(jià)值決定，也會(huì)有人搶著買(mǎi)單。畢竟，它們有著優(yōu)越的地塊條件、高贈(zèng)送面積與得房率、還占據(jù)著政策的利好。

能肯定的是，2026年，還會(huì)有一批土地出讓?zhuān)@部分產(chǎn)品，大概率也會(huì)有更大的突破，從而不斷擠壓新房市場(chǎng)。

處在這種境況下，蘭州那些常規(guī)的普通住宅，去化無(wú)疑就會(huì)更加艱難。一部分會(huì)堆積在市場(chǎng)上，作為后期的社會(huì)保障房使用，還有一部分“老破小”、“遠(yuǎn)郊盤(pán)”，依舊會(huì)面臨貶值或淘汰的情況。

雖說(shuō)針對(duì)這部分項(xiàng)目，蘭州從業(yè)者們?cè)撆Φ呐α耍撌箘诺囊彩箘帕耍茏龅亩甲隽恕?strong>可想要回到過(guò)去，那簡(jiǎn)直就是根本不可能完成的任務(wù)。

這兩年，幾乎所有蘭州人，都感受到了樓市的涼意，掛出去的房子，看的人多，真正掏錢(qián)的人少，新房售樓處，也不再像以前那樣人擠人了，不少房子的價(jià)格，也確實(shí)降了許多。

難道說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)真的不用救了？就任由它這樣低沉下去嗎？

當(dāng)然不是，反而要大救、特救、使勁的救！只有這樣，樓市的疲軟與悲觀才能真正被提振，購(gòu)房者的觀望的情緒才能被逼退。

也就是說(shuō)：市場(chǎng)不能不能繼續(xù)深跌下去，即便眼下整體情緒都是偏悲觀的，也要逆轉(zhuǎn)局勢(shì)，所以2026年，真的該給地產(chǎn)行業(yè)下猛藥了！

而近期上層雜志《求是》中也明確提到，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重。這背后的潛臺(tái)詞，其實(shí)相當(dāng)直白：房地產(chǎn)不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)就不穩(wěn)。

據(jù)此前央行的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭財(cái)富高度集中于房產(chǎn)，占比達(dá)59.1%-77.2%，遠(yuǎn)超金融資產(chǎn)的20%，房?jī)r(jià)每下跌1%，居民財(cái)富約蒸發(fā)3萬(wàn)億元。

也就是說(shuō)，下跌10%時(shí)，戶均財(cái)富縮水就高達(dá)50萬(wàn)元，就拿蘭州的房?jī)r(jià)而言，近幾年因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，賠進(jìn)去二三十萬(wàn)，甚至三五十萬(wàn)的，比比皆是。

更何況，房地產(chǎn)屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，涉及幾十個(gè)上下游行業(yè)以及幾千萬(wàn)人的就業(yè)，同時(shí)也涉及地方財(cái)政、銀行債務(wù)、金融系統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表等。

沒(méi)有任何一個(gè)人可以脫離社會(huì)經(jīng)濟(jì)而單獨(dú)存在。所以這次，上層也表態(tài)了，房地產(chǎn)依然是“壓艙石”，依然是“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”。

即便未來(lái)，蘭州不再靠地產(chǎn)這一條腿走路，轉(zhuǎn)而發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，那也需要這個(gè)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)能承載千萬(wàn)級(jí)就業(yè)的存在。

可眼下，明擺著這條“新腿”還并未發(fā)育完全，且還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，那么，房地產(chǎn)的作用，就依舊不可小覷。

實(shí)際上，去年七月中旬的中央城市工作會(huì)議上就提到：新模式、好房子、推動(dòng)城市更新和存量資源盤(pán)活、促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡和市場(chǎng)穩(wěn)定。

而此前，十五五規(guī)劃建議中，也對(duì)房地產(chǎn)有了部署：推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、清理住房消費(fèi)不合理限制性措施、并再次強(qiáng)調(diào)新模式、好房子。

想要適應(yīng)這種新模式，蘭州開(kāi)發(fā)商的能力也必須進(jìn)行一場(chǎng)顛覆。過(guò)去追求速度和規(guī)模的房企將逐步被清退，而未來(lái)，房企不僅要賣(mài)房，還要持有、運(yùn)營(yíng)、做服務(wù)，只有這樣，才能不被市場(chǎng)淘汰。

總之2026年，風(fēng)向變了。上層正在用一雙看不見(jiàn)的大手，強(qiáng)行按住躁動(dòng)的市場(chǎng)，也試圖在懸崖邊上，修出一條平穩(wěn)落地的跑道。

而房地產(chǎn)的調(diào)整新目標(biāo)就是：盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，取消相關(guān)限制性措施一次就要到位，不再拉拉扯扯！

接下來(lái)，上層一定會(huì)有更猛的政策，蘭州也會(huì)伺機(jī)而動(dòng)，不斷讓地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步回穩(wěn)，走向更健康的穩(wěn)定發(fā)展之路……

誠(chéng)然，市場(chǎng)行為邏輯的轉(zhuǎn)變需要時(shí)間，但大發(fā)展方向，已經(jīng)明晰。眼下的波動(dòng)是房地產(chǎn)歷史中宿命中必經(jīng)的劫難，但倘若站在未來(lái)回頭看，這也一定是它轉(zhuǎn)型過(guò)程中，一筆尤為珍貴的財(cái)富。

對(duì)于蘭州的從業(yè)者們而言，歷史的車(chē)輪也從不會(huì)因?yàn)檎l(shuí)而減速，我們能做的，是在迷茫中保持定力，在變局中守住本心。

作者=指蘭針·小芒果

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