地盤說

在這個信心比黃金更貴的年代，被看到，就是希望的開始。

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

2026年熱勢開局，樓市迎來更多利好。

前不久，在國新辦新聞發布會上，央行一口氣甩出數項重磅政策，其中最引人關注的莫過于“會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。”

這大概是近年來，政策的探照燈，第一次真正掃射到商辦這個被遺忘的角落。

?國新辦發布會現場

在此之前，商業用房貸款的首付比例高達50%，部分甚至60%，貸款年限被死死卡在10年。

政策調整的效果究竟如何暫且不說，但至少意味著，商業地產正式被納入本輪房地產支持政策的覆蓋范圍，一場針對商辦類物業的去庫存戰役已經悄然打響。

要知道，樓市自2021年進入調整期后，降首付等利好往往只給住宅，現在商業地產終于等來了政策支持。

這對商業地產庫存高企的樓市來說，不能不算是一個重磅利好。

1

艱難求生

說起商業地產市場，鄭州樓市的去庫存壓力更具有代表性。

根據公開信息顯示，截至2025年底鄭州商業庫存約為332.8萬平方。雖然市場也在緩慢去庫存，但成交并不算理想。

泰辰顧問對商辦市場直接打上“滑鐵盧”標簽。

泰辰報告顯示：曾被政府作為公租房投放的存量公寓回購，也因力度放緩，從往年100-200萬m2量級驟降至2025年的18萬m2，直接導致商辦總成交跌至38萬m2。

其中寫字樓、公寓成交不足10萬m2，同比下跌約80%，基本陷入停滯，市場供需失衡問題凸顯。

?鄭州商辦市場走勢（自泰辰顧問）

這種困境并非個例。

在鄭州，大量商業用房陷入“價格下跌—投資回避—去化困難”的惡性循環。尤其是在偏遠區域，規劃的商業配套遠大于實際需求，導致大量商鋪、寫字樓長期空置。

是什么導致這一困境的原因？

歸根結底，主要還是前些年商業用地供應過量，加上經濟增速放緩影響市場預期，以及商業地產投資門檻和持有成本高企。

?近5年鄭州鄭州商辦年度供應概況（自泰辰顧問）

畢竟，相對住宅來說，商業地產占壓的資金量非常龐大。

盤活沉淀在商業地產中的巨額資金，能有效釋放經濟活力。

這或許正是政策轉向的核心動因。

2

能否激活

首付比例從原來的50%降至30%，真能激活鄭州商辦市場嗎？

顯然從購買門檻來看，降低了成本這點是肯定的。

以總價30萬元的小公寓為例，首付從15萬元降至9萬元左右，吸引力確實增加了。

然而，首付降低僅投資考量的因素之一，投資成本和持有成本才是商業公寓的關鍵變量。

?示意圖

且不說，商業性質的公寓產權只有40年，商業水電、無法落戶劃片、梯戶比過高等問題，單一個流動性背后的稅費就讓人望而卻步。

稅費差異尤為明顯。

在鄭州，商業用房的交易稅費包括契稅（3%）、增值稅（差額的3%，此前為5.3%）、土地增值稅（30%-60%累進稅率）和個人所得稅（差額的20%）等，綜合稅率遠高于住宅。

都說商業公寓的稅費是“貴族稅”，多數都在總價的20%以上，甚至更高。以致于公寓被稱作“定向消滅中產的5大陷阱“之一。

?房產交易相關稅費

成本相對較低的公寓尚且如此，更別說資金成本更高的商鋪與寫字樓了。

這幾年，隨著鄭州公租房市場供應的不斷上新，大量回遷房的交付， 對市場的沖擊顯而易見。

最直接的體現就是租房市場萎靡不振，租金跌跌不休，單靠出租很難看到可觀的收益。

像北京租房給李亞鵬辦醫院的那種房東，不會再有第二個。

可見，即使首付降至30%，商業地產的總持有成本仍然較高。如果沒有穩定的租金回報或升值預期，僅靠降低首付難以根本改變市場走勢。

?大量公租房投入市場

眼下鄭州商業地產面臨的核心矛盾，在于一方面供應過剩，去化壓力巨大；另一方面，市場需求不足，無論是企業擴張需求還是商業消費需求都相對疲軟。

資產屬性更加明顯的商用物業，亟待解決的絕不是從消費端降個首付比例這么簡單。

商業去庫存面臨的難題，不僅僅是銷售問題，更是運營問題、定位問題、經濟環境問題，甚至，從城市規劃和用地性質調劑等方面，都應該通盤考慮。

3

謹慎樂觀

首付比例下調至30%，必須是值得肯定的。至少，為鄭州商業地產市場注入了政策暖意，但市場真正回暖仍需時間。

一位地產老炮的判斷或許代表了行業共識：“整體而言，未來商業用房的首付比例、貸款利率、稅費仍將顯著高于住宅?！?/p>

這意味著，商業地產的投資屬性依然與住宅有本質區別，它更依賴實際回報收益，而非簡單的價格升值。

令人頗為費解的是，諸如公寓類的商用物業，都淪落成不太受待見的產品了，其高昂的各種費用以及門檻，似乎看不到下降的趁勢與預期。

?小而美的公寓

對于鄭州商業地產市場而言，首付比例的下調政策可能帶來以下變化：

短期來看，降低首付將刺激一部分投資需求釋放，尤其是總價較低的小面積商鋪和寫字樓可能率先受益，市場成交量有望溫和回升。

中期來看，商業地產的去庫存仍將是一個緩慢過程。

那些位置優越、定位精準、運營良好的項目將逐步恢復活力，而位置偏遠、同質化嚴重的項目則可能繼續承壓。

長期來看，商業地產的價值將更加分化。隨著鄭州城市框架拉大和產業布局調整，不同區域的商業地產將呈現完全不同的發展軌跡。

比如弘坊，位置決定一切，規劃與業態，也有其巨大的優勢。

?示意圖

政策給了一個支點，但能不能撬動市場，還要看我們怎么用這個支點。

商業地產終究還是要回歸商業本質：有人流、有消費、有價值。

對鄭州而言，這場商辦去庫存戰役剛剛開始，它的成敗不僅關系到開發商的未來布局，更影響著城市商業活力和經濟結構的健康。

降低首付只是第一步，鄭州商業地產的真正復蘇，還需要更多實實在在的消費需求和企業擴張需求作為支撐。

商業地產的春天，不僅需要政策東風，更需要經濟基本面的全面回暖。

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