謝逸楓：連續17年準確預測中國房價走勢

文/謝逸楓

首先感謝同行、朋友、老鐵、粉絲過去一年的大力支持、鼓勵，很榮幸能夠為大家帶來2025年樓市、政策、房價、經濟、財經的知識分享。

值新年將來臨之際，祝大家2026年心想事成、萬事如意、合家健康、幸福平安，買到好房子、投資得好報，順利收到新房，最后新年大吉大利。

2025年房價預測我又對了，已經連續十七年準確預測中國房價走勢。大家可以看下面的圖預測年份，2025年的房價預測，趨勢是準確的。

過去十七年時間，老漢已準確預判出中國樓市、調控、房價走勢，并且連續十七年登上中國樓市房價預測排行榜，被億萬網民親切地稱為中國“房價預測帝”。

政策決定著房價短中長周期，過去20年是最好的說明。過去十七年（2009年-2025年）的房價預測全對，大家可以從老漢的文章找統計局歷年房價預測數值。

應該講，2009年-2021年房價連漲13年，最大的因素是政策（土地、金融信貸、貨幣、財稅、人口、產業）、棚改、城鎮化率、戶均套數、人均住房面積。

2022年-2025年房價預測越來越趨向于政策的力度、去庫存和回款的速度、供需關系的平衡、預期和信心的穩定、就業和收入的平穩、風險和危機的化解狀況。

老漢的房價預測，以政策、土地供應為依據，以供需、金融信貸、經濟形勢作為模型，無一例外是對的，中長期要看居民收入和就業及人口增長、城市更新。

2025年平均房價9527元/平，處于歷史第六高。2023年平均房價10437元/平，2021年10139元/平、2024年9938元/平、2020年9860元/平、2022年9814元/平。

2021年平均房價10139元/平，上漲3.2%，2022年跌破萬元大關。2023年平均房價10437元/平，上漲6.4%，絕對值達到天花板后，連續2年跌破萬元大關。

預計2026年房價止跌階段，跌幅為個位數。房價止跌最大的攔路虎，莫過于政策力度和規模及堵點打通、供需關系與信用及交房修復、預期和信心的恢復。

2026年中國房價不存在大漲大跌，全國房價、70城市房價將處于止跌、筑底調整階段，分化、結構性是市場主旋律，因政策、城市、產品供應分化趨勢不變。

政策、分化的背景下，給行業帶來結構性核心城市、核心區域、核心板塊階段性房價上漲行情。實際上，籠統性、統稱中國房價、全國房價漲跌已經意義不大。

根據中指數據顯示，2025年三四線城市土地成交建筑面積占比基本上達到76%，二線城市土地成交建筑面積占比22%，一線城市土地成交建筑面積占比2%。

透露出庫存少的一線城市，土地供應稀少，庫存多的二線城市，土地供應少，庫存高的城市，土地供應過剩的局面，數據說明供需不匹配，資源配置不匹配。

十五五期間房價的走勢預測看，關鍵是政策的力度、城市更新和去庫存的速度、供需關系和市場基本面及信用、預期、信心的修復狀況、就業和收入的增長。

回到城市更新、人口的因素看，35個-297個城市更新的城市（目前全國696個城市，其中4個直轄市、2個特區、293個地市、397個縣市）將成房企主陣地。

這背后的邏輯就是三高模式的轉變，存量到增量的轉變，城鎮化下的人口、產業、資金、教育、醫療、紅利的資源向大中城市集中。

房價已經告別普漲的時代，城市為單位的房價漲跌成為市場最強信號。而政策、供需關系、庫存、人口、土地供應等因素變化在城市里呈現出更加淋漓盡致。

最終數據發現，全國平均房價上漲是大概率，下降是小概率，預測是對的。老漢2025年初預測全國商品銷售平均價下降的降幅為個位數，印證我的判斷是對的。

2025年全國商品房銷售面積8.8億平方米、銷售金額8.3萬億元，同比下降8.7%、同比下降12.6%，降至2009年（9.4億平方米）、2015年（8.7萬億元）水平。

2025年全國商品房銷售面積、商品房銷售金額，分別較歷史高點（2021年17.9億平米、18.2萬億元）累計下降53%、54%，已經是數據腰斬，超跌了。

2025年全國商品房銷售均價（房價）9527元/平米，同比下降4.3%（下降4.27%），而2024年全國商品房銷售均價（房價）9938元/平米，同比下降4.8%。