網(wǎng)絡(luò)上近期都在說北京市場回暖，周報監(jiān)測的渠道認購熱度還是持平，只是體現(xiàn)在新房單價環(huán)比上漲3.5%。

要是非要說熱度，近三周基本穩(wěn)定，上周還跌了些。

而且，網(wǎng)簽量環(huán)比是下降的。

怎么說呢？

所謂回暖，是說簽約單價漲了，但成交套數(shù)沒有漲。

綠中介二手房成交量倒是連漲三周。

所以說，市場回暖的結(jié)論，還要持續(xù)觀察，新房要把量走起來，不能只是二手房的成交量在持續(xù)上漲。

以下是年度復(fù)盤40問。

1.2025年新房賣了多少套？

去年新房賣了3.5萬套，比去年少了6%（3.7萬套），是最近6年來最少的一次（2023年最多，賣了5萬套）。

2.2025年新房賣了多少錢？

去年新房網(wǎng)簽2685億，去2024年略增0.3%。

3.2025年新房均價多少？

去年均價是6萬/m2，比2024年增長6%，比2020年的5.2萬/ m2增長15%，漲幅每年收窄，漲價主要是海淀新房拉動，不是普漲。

4.2025年誰在買新房？

以改善型為主，平均每套房面積是127m2，比2020年的105m2增加22m2，相當(dāng)于多了一間臥室。

5.2025年誰賣得最多

去年網(wǎng)簽配套數(shù)是904套，今天的數(shù)據(jù)是突破1000套。

6.2025年二手房賣了多少套？

去年是17.4萬套，是近5年第二高（2024年17.6萬套），買二手房的人很多。

7.2025年二手房均價是多少？

均價是3.95萬/㎡（比2020年降了32%，相當(dāng)于打了7折）

8.為啥二手房均價在下跌？

「老破小」和「次新房」降價甩賣，帶動二手房價下探。

9.誰在買二手房？

第一次買房，著急住的剛需。

10.二手房成交主力總價是多少？

500以下的房子占了一半（2020年才35%）。

11.2025年政府賣地收入多少？

1427億。比2024年降了8%（少收了100多億）。

12.2025年賣了多少塊地？

2025年是40塊，比2024年少了1塊。從「全面供應(yīng)」到「核心聚焦」，量減價升。

核心區(qū)（主要是海淀、朝陽）的新地塊占了53.5%，而且地價比2020年漲了45%（比如海淀樹村一塊地，開發(fā)商搶著買，樓面價10萬+/㎡）。

2025年房山和門頭溝分別成交一宗新地。

13.為啥賣地少了？

郊區(qū)（房山、門頭溝）幾乎不賣地了，政府只賣核心區(qū)好地。

14.為啥買新房的人少了？

主要是買剛需新房的人，跑去買更便宜的二手房了。

15.開發(fā)商拿地有什么特征？

能建好房子的好地，核心區(qū)拿地還是要搶。

16.2026年房子會漲嗎？

能漲的房子有三個特點：板塊內(nèi)供地少，需求量大，房子好。漲價不好說，但能扛跌。

17.五環(huán)外買房更容易了

外地朋友想在五環(huán)外買房，以前要交2年社保，現(xiàn)在只要1年；家里有兩個娃的，還能多買1套（相當(dāng)于「多一張房票」）。

18.貸款壓力小了

買第二套房用公積金，首付從30%降到25%（比如500萬的房子，以前首付150萬，現(xiàn)在只要125萬，省25萬）；商貸利率不再分「首套二套」，統(tǒng)一便宜點，月供能少還千把塊。

19.政策效果一般

去年8月取消五環(huán)外限購后，市場熱鬧了幾天，但沒持續(xù)多久，說明光靠政策「救市」不夠，大家還是看錢包說話。

20.新房庫存量大

現(xiàn)在蓋好的新房，按現(xiàn)在的賣房速度，要27個月才能賣完（相當(dāng)于兩年多），五環(huán)外的房子占了60%以上，賣得慢。

21.政府賣地少了，但核心區(qū)地搶著要

去年政府賣地收入1427億，比前年少8%；核心區(qū)（比如海淀、朝陽）的地，開發(fā)商搶著加價買（最高加價39%），遠郊的地沒人搶，直接底價成交。

22.明年新房會更少

去年1-11月新開工的住宅面積比去年少43.8%（相當(dāng)于少蓋了近一半的房子），所以2026年能賣的新房會比今年更少。

23.核心區(qū)房價扛得住

海淀、朝陽這種市中心，去年房價漲了5%-8%（比如海淀均價快10萬/㎡），因為有學(xué)校、地鐵、商場，大家都想買，降價難。

24.遠郊房價還得「擠水分」

房山、順義這些地方，房子太多賣不動，有些項目已經(jīng)降價5%-8%（比如原價4.8萬/㎡，現(xiàn)在3.2萬/㎡），明年可能還會再便宜點。

24.長期看：市中心慢慢漲，遠郊橫盤躺平

以后市中心房子還是稀缺，可能每年漲3%-5%（跑贏通脹）；遠郊房子多，配套差，可能幾年都不漲價，甚至陰跌。

25.改善型需求猛增

政策支持「賣舊買新」（賣了老房子買新的），加上開發(fā)商蓋的房子越來越大（120㎡以上四居室多了），很多人想換更好的，這部分人成了買房主力。

26.剛需不敢買了

年輕人收入不穩(wěn)定，首付攢不夠（比如300萬的首付，存5年才夠），加上擔(dān)心房價跌，干脆不買了，租房住也挺香。

27.五環(huán)內(nèi)（核心區(qū)）

學(xué)校、醫(yī)院、地鐵全，房子搶手，就算貴也有人買，降價不可能（比如西城區(qū)金融街，新房15萬/㎡，照樣有人搶）。

28.五環(huán)外（郊區(qū)）

除了通州副中心、昌平回龍觀這種有地鐵的地方，其他地方配套差（沒好學(xué)校、沒商場），房子堆在那兒，只能降價促銷。

30.高端盤（10萬/㎡以上）兩極分化

有的賣爆（比如海淀和樾望雲(yún)，去化率96%，幾乎賣光），有的賣不動（比如xxxxx，去化率才16%，10套里只賣1-2套），看地段和品質(zhì)。

31.開發(fā)商組團買地

一家開發(fā)商錢不夠，就幾家合伙買（去年聯(lián)合拿地的項目比去年多180%），分攤風(fēng)險，就像幾個人合伙開店。

32.民企敢回來了

以前民企不敢拿地，去年懋源地產(chǎn)拿了2塊地，花了60億，創(chuàng)近五年新高，說明民企覺得“市場有機會”。

33.2026年政府賣地計劃

少賣地，多搞「舊改」

34.總供地量減少

明年政府打算賣的地和今年差不多（3240-3740公頃），但商品房用地更少（200-240公頃，比去年少），連續(xù)4年下降。

35.優(yōu)先搞「舊改」

不再光賣新地，而是鼓勵把老廠房、老小區(qū)拆了重建（比如首鋼園區(qū)改成住宅），存量更新規(guī)模不小于新增供應(yīng)。

36.新房成交不理想

今年1月新房只賣了82套（去年同期賣了幾百套），觀望情緒嚴重。

37.二手房反而穩(wěn)

1月二手房賣了637套，因為看得見摸得著（現(xiàn)房），不用擔(dān)心開發(fā)商跑路。

38.朝陽十八里店

地鐵17號線通了，人大附中建分校，北京隅·東序，保值沒問題（相當(dāng)于「學(xué)區(qū)房潛力股」）。

39.豐臺新宮

4號線+19號線換乘，萬達、大悅城走路就到，就是周邊有點亂，但逛街方便（適合喜歡熱鬧的剛需）。

40.長安華曦府·金安首開30天，網(wǎng)簽就沖到158套，是開年三冠王，是現(xiàn)象級銷冠，值得特別關(guān)注。

以下是本周數(shù)據(jù)周報

本周數(shù)據(jù)觀察：

1、商品住宅單價環(huán)比上漲3.5%

第4周商品住宅單價為55185元/㎡

2、周度渠道認購-帶看市場熱度值相對持平

3、第4周案場盤均：認購3.0套，呈下行趨勢；到訪123組，近三周基本穩(wěn)定

4、網(wǎng)簽量環(huán)比下降，均價環(huán)比微漲

第4周商品住宅成交504套，環(huán)比下降7%；成交面積6.28萬方，環(huán)比下降8%；成交金額34.65億元，環(huán)比下降5%

5、綠中介二手成交量已連漲三周（均價數(shù)據(jù)有所滯后）

6、多數(shù)區(qū)周度新房價格環(huán)比上升

7、除五、六環(huán)之間價格環(huán)比下降外，其他各環(huán)線價格環(huán)比上升

7、庫存套數(shù)上升，去化周期微降

第4周庫存套數(shù)環(huán)比下降454套，去化周期環(huán)比下降0.1月

8、各區(qū)庫存周期。

下周再見！銷冠100

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