內容摘要：蛇年的最后一場“土拍”落槌，均為底價成交，3幅地塊總出讓金40.17億元。中交城投摘下新城地塊，廈門國貿拿下趙巷地塊。

今天（1月29日），蛇年的最后一場“土拍”登場。

本輪“土拍”安排了3幅地塊，即松江區SJP0-0107單元02A-04地塊；青浦區QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊；青浦區QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊。

3幅地塊出讓總面積約為15.95公頃（約239畝）。

本輪“土拍”均以零溢價底價成交，土地出讓總成交金額為40.17億元。

其中，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊，土地用途為住宅用地，土地出讓面積18483.69平方米，地上總規劃建筑面積19407.87平方米，容積率1.05，建筑限高24米，總起始價4.46億元，起始樓面價23000元/平方米。

最終，該地塊由長江精工以總價4.46億元摘得成交樓面價23000元/平方米，溢價率0%。

我們重點來看一下青浦區的2幅地塊出讓結果。

本次“土拍”青浦共準備了2幅組團地塊，1幅位于青東的趙巷鎮，1幅位于青浦新城城市更新實踐區。

2幅組團地塊合計出讓總面積達14.1公頃（約212畝），共收金35.71億元。

一、青浦區QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊

我們先來介紹本輪“土拍”的趙巷地塊，D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A組團地塊位于青浦區趙巷鎮嘉松中路、鎮中東路西南，板塊上隸屬于該鎮商業商務區單元，也就是在奧特萊斯西側。

該幅組團地塊共由4宗地塊組成，出讓面積總計67520.41平方米（約101畝），總規劃建筑面積89958.96平方米，其中2宗地塊容積率僅為1.05，為低密度住宅產品；另外2宗地塊容積率為1.8，為小高層住宅產品。

地塊起始價17.99億元，起始樓面價20000元/平方米。

最終，該地塊由廈門國貿以總價17.99億元競得，成交樓面價20000元/平方米，溢價率0%。

4宗地塊規劃指標如下：

D21-04地塊規劃指標：

用地面積：15142平方米
用地性質：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地塊規劃指標：

用地面積：10274平方米
用地性質：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

D21-05地塊規劃指標：

用地面積：23262平方米
用地性質：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地塊規劃指標：

用地面積：18842平方米
用地性質：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

趙巷地塊出讓文件顯示，該組團地塊住宅為全裝修交付，住宅裝修標準為不低于2500元/平方米（集采價）。

出讓文件并沒有強制規定配建保障性租賃住房(原公租房)，另外，中小套型住宅占比也沒有明文約定。

出讓文件規定，需由開發商出資代建以下配套設施：

本合同項下出讓宗地與 D21-05 地塊、C61-02 地塊、C61-09A 地塊內合計應設置建筑面積不少于 400 平方米(計容)的養老服務設施。

受讓人出資建設佳迪路(鎮中東路-滬青平公路)，長 606 米，寬 16 米，建設標準不低于 5060 元/平方米。按規劃道路紅線寬度二快二慢規模一次性實施到位。

由受讓人出資建設佳馳路(鎮中東路-滬青平公路)，長 590 米，寬 30 米， 建設標準不低于 3466 元/平方米。按規劃道路紅線寬度四快二慢規模一次性實施到位。

由受讓人出資建設控規編號 D21-06 公共綠地，總土地面積 2433 平方米(以實測為準)，建設標準不低于 600 元/平方米。

由受讓人出資建設控規編號 C61-03 公共綠地，用地面積 2019 平方米(以實測為準)，建設標準不低于 600 元/平方米。

由受讓人出資建設控規編號 C61-09B 的公共服務設施用地，計容建筑面積 4306.45 平方米(以實測為準)，建設標準不低于 6000 元/平方米，功能包括:行政管理用房、文化設施用房、 衛生服務用房、生活配套用房等。上述設施與出讓宗地范圍內地塊同步建設、同步交付。

由受讓人出資建設控規編號 C61-06、C61-10 公共綠地，總土地面積 4029 平方米 (以實測為準)，建設標準不低于 600 元/平方米。

由受讓人出資建設澤宏路(佳馳路-嘉松中路)，長 584 米，寬 16 米，建設標準不低于 4673 元/平方米。按規劃道路紅線寬 度二快二慢規模一次性實施到位。

趙巷組團地塊周邊配套等，更多資訊請查閱延伸閱讀。

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二、QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊

我們再來看一下青浦新城城市更新實踐區地塊，該組團地塊主要位于城中南路兩側，由5宗地塊組成，總出讓面積為73527.19平方米（約110畝），總規劃建筑面積95961.71㎡。

從用途分類，其中3宗為商住混合用地，2宗為純普通商品房地塊；從容積率角度，2宗為1.05容積率低密度住宅產品，另外3宗為1.2、1.7容積率。

該組團地塊起始價17.72億元，起始樓面價18467元/平方米。

最終，該組團地塊由中交城投以總價17.72億元競得成交樓面價18467元/平方米，溢價率0%。

D4-01地塊規劃指標：

用地面積：19386.58平方米
用地性質：一類住宅組團用地（75%）、商業用地（25%）
容積率：1.05
建筑高度：6.4米

該地塊除了容積率接近1.0以外，其建筑限高僅6.4米，已批復的控規圖則上并沒有強調不允許建別墅或私家莊園類產品。

D5a-01地塊規劃指標；

用地面積：15776.35平方米
用地性質：一類住宅組團用地（10%）、二類住宅組團用地（80）、商業用地（10%）
容積率：1.05
建筑高度：12米

已批復的控規圖則上并沒有強調不允許建別墅或私家莊園類產品

J5-01地塊規劃指標：

用地面積：7062.32平方米
用地性質：二類住宅組團用地（80%）、商業用地（20%）
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊規劃含社區商業一處，建筑體量2500平方米，另外含生活服務點一處，地下能源站1處。

K2-04地塊規劃指標：

用地面積：12357.21平方米
用地性質：二類住宅組團用地
容積率：1.2
建筑高度：15米

K3-04地塊規劃指標：

用地面積：18944.73平方米
用地性質：二類住宅組團用地
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊將規劃日間照料中心和老年活動室各一處。

根據已批復的控規圖則顯示，J5、K2、K3街坊內住宅（含J5-01、K2-04、K3-04地塊）禁止建造別墅或私家莊園。

城市更新實踐區地塊出讓文件顯示，該組團地塊住宅為全裝修交付，住宅裝修標準為不低于2500元/平方米（集采價）。

出讓文件對“中小套型住宅占比”也沒有明文約定。

另外，與趙巷地塊不同的是，城市更新實踐區地塊出讓文件規定了J5-01、K3-04、K2-04 三宗地塊需配建保障性租賃住房總建筑面積約4421平方米，并允許地塊間統籌設置，具體內容如下：

根據市房管局批復的本地塊保障性租賃住房(原公租房)統籌平衡方案，將青浦老城廂南門 J2-01、J7-01 地塊（觀寧府項目）需配建的保障性租賃住房(原公租房)不少于 1629 平方米統籌平移至J5-01地塊集中建設。J5-01地塊范圍內配建的保障性租賃住房(原公租房)總住宅建筑面積為不少于 2099.3 平方米。

本合同項下K3-04地塊出讓宗地范圍內配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的 5%以上，計 736.4 平方米以上。在配建的保障性租賃住房 (原公租房)總建筑面積不變的前提下，配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積可在本地塊與 K3-04 地塊間進行統籌設置。

本合同項下K2-04 地塊出讓宗地范圍內配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的 5%以上，計 1585.3 平方米以上。在配建的保障性租賃住房 (原公租房)總建筑面積不變的前提下，配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積可在本地塊與 K2-04 地塊間進行統籌設置。

關于城市更新實踐區地塊更多資訊請查閱延伸閱讀：

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方文件為準。）

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來源：上海土地市場等
編制：大青浦房談