上海灘的“老破小”房東們，終于迎來(lái)了國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)“接盤”了。

2月2日，建設(shè)銀行上海分行搞了個(gè)大新聞。浦東、靜安、徐匯三個(gè)區(qū)的公租房公司，和建行簽了協(xié)議。主題只有一個(gè)：收房子。

官方說(shuō)法很高級(jí)，叫“支持首批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房”。

有人說(shuō)這是“新房改第一槍”，也有人說(shuō)這是“托底救市”。

我仔細(xì)看了一下條件，這哪里是“救市”，這分明是給那些想逃票的人發(fā)了一張單程票。

首先，這次收購(gòu)的門檻劃得很硬。

內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前、70平米以下、總價(jià)400萬(wàn)以內(nèi)。這幾個(gè)標(biāo)簽疊在一起，那就是典型的“上海老破小”。

以前，這些房子是房東手里待價(jià)而沽的“金蛋”，總想著哪天劃個(gè)圈拆遷了，就能去陸家嘴買大平層。

現(xiàn)在的邏輯變了，這些房子變成了流動(dòng)性黑洞。

相信很多房東都深有體會(huì)，掛出去半年一年沒人問，幾年跌下來(lái)距離高點(diǎn)30%沒有了，總價(jià)跌去五十萬(wàn)、一百萬(wàn)連個(gè)響都聽不見。

其次，政府是下場(chǎng)了，但是有條件。

浦東的要求是，你得先在我這兒買新房；靜安稍微寬容點(diǎn)，買二手房也行，但新房?jī)?yōu)先。

我查了下目前的操作流程，大概是：你先看中一套新房，付定金鎖房源；然后第三方來(lái)給你那套老破小評(píng)估價(jià)格；價(jià)格談攏了，房子給國(guó)家，拿到的錢直接變成“房票”去抵新房款。

很多人第一反應(yīng)是：哇，官方護(hù)盤，房?jī)r(jià)穩(wěn)了！

我只能說(shuō)，這些朋友可能還沒看懂。這種“以舊換新”，本質(zhì)上是一場(chǎng)定向“去庫(kù)存”。

最后，大家要明白一個(gè)邏輯：國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收房，是來(lái)當(dāng)“平準(zhǔn)基金”的，不是來(lái)當(dāng)“冤大頭”的。

這套模式最核心的殺手锏就是“評(píng)估價(jià)”。

以前老破小房東總覺得自家房子在市區(qū)，核心地段，可以待價(jià)而沽，掛牌價(jià)帶著濃厚的感情色彩。

但現(xiàn)在，面對(duì)專業(yè)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和背后的國(guó)資大行，你還有多少議價(jià)空間？

“這就像是你拿著舊手機(jī)去回收，價(jià)格肯定是人家說(shuō)了算，你想?yún)⒖几舯谏唐贩慷▋r(jià)？出門左轉(zhuǎn)不送。”

這種模式其實(shí)宣告了“老破小”拆遷暴富夢(mèng)的破碎。

以前是政府求著你拆，能博一個(gè)賠償款；現(xiàn)在是你求著政府收，收完還要你把錢花在指定的新房里。

“房票”模式，讓資金在樓市里完成了一個(gè)完美的閉環(huán)：二手房存量變成了保障房，新房庫(kù)存變成了成交量，而原本想套現(xiàn)離場(chǎng)的房東，最終變成了一位背負(fù)更多房貸的“改善型業(yè)主”。

我們?cè)倏纯雌渌鞘械摹扒败囍b”。

在上海之前，全國(guó)搞“以舊換新”的城市不少，但還沒聽說(shuō)哪個(gè)城市因?yàn)檫@招把房?jī)r(jià)給拉起來(lái)了。

杭州臨安某樓盤被政府7折收購(gòu)后，周邊二手房一周內(nèi)下跌 10%。為什么？因?yàn)楣俜浇o出了一個(gè)“權(quán)威定價(jià)”。既然政府收才打七折，那個(gè)人買家憑什么不打六折？

在這種情緒下，官方收儲(chǔ)的價(jià)格就像是一根標(biāo)桿，它不是在拉高地板，而是在重新定義天花板。

更受傷的是，這些收來(lái)的房子最后都會(huì)變成保租房，會(huì)傳導(dǎo)影響租金。

這意味著，未來(lái)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)將出現(xiàn)大量的、由國(guó)企運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房。這對(duì)于那些靠收租養(yǎng)老的個(gè)人房東來(lái)說(shuō)，又是降維打擊。深圳的保租房出租率已經(jīng)開始下滑，租金回報(bào)率跌破了2%。

當(dāng)官方成了民間賣房和租房市場(chǎng)的對(duì)手盤，你覺得你的租金還能撐多久？

幻想著靠政策拉動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的人來(lái)說(shuō)，還是早點(diǎn)洗洗睡吧。2008年靠4萬(wàn)億，2015年靠漲價(jià)去庫(kù)存，2020年靠全球放水。2026年的今天，上海樓市已經(jīng)不相信眼淚了。

政策的初衷是好的，老破小不搞大規(guī)模拆遷了，就零星收儲(chǔ)；商品房賣不動(dòng)，就房票置換；保障房不夠數(shù)，就收老破小，看起來(lái)是個(gè)閉環(huán)，但效果可能是開放性的。

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