2026年2月3日，北京市有三宗商品住宅地塊入市。這里面要我說(shuō)最橫的就是位于石景山首鋼園的地塊。

一方面，該地塊是2026年入市的首宗位于城六區(qū)的商品住宅地塊；

另一方面，據(jù)小道兒消息，項(xiàng)目案名叫璟瑞長(zhǎng)安，拿地當(dāng)天出案名，這卷的…我只能說(shuō)太橫了。

當(dāng)然，今天咱們要說(shuō)的，并不是人家拿地馬上出案名這事兒。我還是愿意給大家分析分析，璟瑞長(zhǎng)安這項(xiàng)目能做什么戶型產(chǎn)品。

先從地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)——容積率2.2、建筑高度北排限高35米，其余區(qū)域限高45米。

結(jié)合地塊供應(yīng)時(shí)候提供的規(guī)劃圖，我們能先猜出如下內(nèi)容：

1、地塊能有大量11層甚至以內(nèi)的樓棟，因?yàn)槿莘e率2.2是做全11層樓棟的容積率極限值；

2、限高35-45米，11層一般33米因?yàn)槌^(guò)33米要兩部電梯。從限高條件看也支撐大部分樓棟11層這件事。

3、地塊屬于‘胖子’地塊，想出更多的大面寬短進(jìn)深的‘胖子’戶型，要看地塊是不是也是‘胖子’地塊。從這點(diǎn)看，這個(gè)地塊的戶型產(chǎn)品也是值得期待的。

4、也要注意一點(diǎn)，北排限高35米其余45米。這要看開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)怎么做樓棟排布，如果南側(cè)的樓更高，會(huì)不會(huì)擋北排的光。

一塊地，有利有弊很正常，但總體來(lái)說(shuō)這塊地因?yàn)橛谐龃蟛糠忠惶輧蓱簟⒀蠓俊⒏呤褂寐省⑴肿討粜偷臈l件，我個(gè)人還是期待的。

那么問(wèn)題來(lái)了，出多少平米的戶型合理？

我先說(shuō)答案，100平米左右三面寬三居主力戶型。

第一，目前首鋼園、北辛安的新盤基本上都是120平米起步的偏改善的戶型產(chǎn)品。

首鋼園的這個(gè)新地塊璟瑞長(zhǎng)安項(xiàng)目，我個(gè)人覺(jué)得沒(méi)必要再出這樣的戶型。

第二，石景山從去年給好房子之后，好房子新盤賣的比較好的戶型產(chǎn)品基本上兩，8、90平米兩面寬上車三居、100平米出頭三面寬舒適三居。

別的好房子這產(chǎn)品賣的都挺好，首鋼園+北辛安板塊沒(méi)有這樣的好房子以及戶型產(chǎn)品。為啥不出呢？

再去想，我上邊說(shuō)的地塊條件，適合出大面寬，高使用率。

100平米左右的三面寬，能做出來(lái)的先決條件不就這些么？

別問(wèn)我這項(xiàng)目賣多少錢，我也不知道。我只能說(shuō)以之前石景山區(qū)好房子6萬(wàn)出頭的價(jià)格看。

石景山首鋼園首個(gè)5、600萬(wàn)上車三居、6、700萬(wàn)舒適三居的好房子新盤，可能要來(lái)了。

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