2026年開年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)延續(xù)了去年以來“以價(jià)換量”的運(yùn)行特征。盡管價(jià)格仍在調(diào)整通道中，但成交活躍度已有所回升，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)邊際改善。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，20個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅合計(jì)成交約11.8萬(wàn)套，環(huán)比小幅回落3.1%，但同比增長(zhǎng)達(dá)到15.3%。在傳統(tǒng)淡季背景下，這一表現(xiàn)仍屬穩(wěn)健。更值得關(guān)注的是，自2025年四季度以來，部分核心城市二手房新增掛牌量和存量掛牌規(guī)模開始下降，業(yè)主讓價(jià)空間逐步收窄，短期供給壓力有所緩解，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化。

但從整體結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前樓市的修復(fù)仍不均衡。一二手房之間的分化依舊明顯，尤其是在北京、上海等核心城市，新房與二手房在總價(jià)層面的差距持續(xù)擴(kuò)大，這使得“賣舊買新”的置換鏈條運(yùn)行并不順暢，部分改善型需求被階段性卡住。

正是在這一背景下，上海率先出手。

近期，上海推出一項(xiàng)頗具標(biāo)志意義的樓市舉措——由區(qū)屬國(guó)企出面，收購(gòu)符合條件的二手住房，用于保障性租賃住房。2月2日，上海首批收購(gòu)項(xiàng)目正式簽約，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)率先試點(diǎn)，中國(guó)建設(shè)銀行提供配套金融支持。

從操作層面看，此次收購(gòu)具有幾個(gè)鮮明特征。

首先，收購(gòu)主體為區(qū)屬企業(yè)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作而非行政指令；其次，收購(gòu)房源高度聚焦“小戶型、低總價(jià)、老房子”。例如，浦東新區(qū)明確優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價(jià)不超過400萬(wàn)元的房源；靜安區(qū)則更看重交通便利、配套成熟的成熟社區(qū)。

在置換機(jī)制上，政策并未“一刀切”強(qiáng)制要求，但明確釋放出“本區(qū)置換”的導(dǎo)向：浦東要求同步購(gòu)買同區(qū)新房，靜安優(yōu)先支持置換本區(qū)商品房。價(jià)格方面，收購(gòu)以市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，資金來源則由財(cái)政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款共同構(gòu)成。

這是上海首次在核心區(qū)域，通過政府平臺(tái)直接收購(gòu)二手商品住房，其信號(hào)意義明顯。

從市場(chǎng)影響看，此次政策至少在三個(gè)層面釋放出積極信號(hào)。

第一，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，為特定資產(chǎn)“設(shè)錨”。被納入收購(gòu)范圍的，主要是核心區(qū)“老破小”或低總價(jià)房源。這類資產(chǎn)在過去一段時(shí)間內(nèi)價(jià)格承壓明顯，流動(dòng)性不足。通過市場(chǎng)化收購(gòu)，為業(yè)主提供明確退出通道，有助于形成價(jià)格參考區(qū)間，避免預(yù)期進(jìn)一步下滑，在局部市場(chǎng)中發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用。

第二，試圖打通置換鏈條，但仍面臨現(xiàn)實(shí)約束。政策初衷在于，通過收購(gòu)舊房，推動(dòng)業(yè)主進(jìn)入新房市場(chǎng)，激活改善型需求。然而，現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)同樣存在：被收購(gòu)房源多在400萬(wàn)元以內(nèi)，而試點(diǎn)區(qū)域新房?jī)r(jià)格顯著更高。數(shù)據(jù)顯示，2025年徐匯、靜安、浦東新區(qū)新房成交套均總價(jià)分別約為2395萬(wàn)元、1987萬(wàn)元和1030萬(wàn)元，價(jià)差明顯。若區(qū)域限制與價(jià)格梯度無(wú)法進(jìn)一步松動(dòng)，從“收舊房”到“帶動(dòng)新房成交”之間，仍存在傳導(dǎo)距離。

第三，優(yōu)化核心區(qū)租賃住房供給結(jié)構(gòu)。相比新建保租房，“以購(gòu)代建”模式可以更快形成有效供給，尤其是在核心城區(qū)，更有利于實(shí)現(xiàn)職住平衡。小戶型二手房本身就與租賃需求高度匹配，同時(shí)也避免了集中新建對(duì)市場(chǎng)供給和租金的短期沖擊。

總體來看，政策短期效果取決于收購(gòu)規(guī)模和價(jià)格吸引力，中長(zhǎng)期則有賴于是否能夠形成可持續(xù)的資金循環(huán)機(jī)制，例如未來與保租房REITs等工具的銜接。若試點(diǎn)順利，不僅有望在上海其他區(qū)域推廣，也可能為其他一線城市提供參考樣本。

從市場(chǎng)基本面看，上海二手房已成為成交絕對(duì)主力。中指數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手商品房成交2.28萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，同比增長(zhǎng)26.1%，延續(xù)了較高活躍度。2025年，上海二手房成交占一二手房總成交量（不含保障房）的比例已達(dá)83%。

在這一結(jié)構(gòu)中，低總價(jià)、小面積房源是市場(chǎng)流動(dòng)性的起點(diǎn)，也是當(dāng)前置換鏈條中的“關(guān)鍵堵點(diǎn)”。2025年，上海總價(jià)400萬(wàn)元以下、面積70平方米以下的二手房成交約7.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.6%，占全市二手房成交量的36%，占比同比提升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域看，浦東新區(qū)該類房源成交約1.7萬(wàn)套，位居全市首位；徐匯、靜安分別成交4800套和4737套，占各自二手房成交量的比重達(dá)到36.8%和46.6%。三區(qū)合計(jì)成交2.6萬(wàn)套，同比增幅達(dá)15.6%。此次新政落地，或?qū)⑦M(jìn)一步加快這些區(qū)域相關(guān)房源的去化節(jié)奏，對(duì)全市二手房市場(chǎng)形成托底效應(yīng)。

在租賃市場(chǎng)方面，上海已形成較為成熟的保障性租賃住房體系。截至“十四五”期末，全市累計(jì)籌措保租房60萬(wàn)套（間）以上，完成供應(yīng)約40萬(wàn)套（間），覆蓋新市民、青年人和城市建設(shè)者等群體。

從租金水平看，核心區(qū)租賃需求依然旺盛。2026年1月，上海普通住宅平均租金為81.50元/平方米/月，其中靜安、徐匯分別達(dá)到115.55元和109.76元/平方米/月，位居全市第一梯隊(duì)；浦東新區(qū)為81.64元/平方米/月，處于第二梯隊(duì)。

在房?jī)r(jià)調(diào)整背景下，部分小區(qū)的租售比已有所改善，為保租房的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)提供了更穩(wěn)固的資產(chǎn)基礎(chǔ)。通過收購(gòu)存量二手住房補(bǔ)充核心區(qū)保租房，不僅能夠縮短籌集周期，也更精準(zhǔn)匹配職住平衡需求，同時(shí)有助于穩(wěn)定租金水平。

總體而言，上海此次收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，并非簡(jiǎn)單的“救市”動(dòng)作，而是在當(dāng)前市場(chǎng)階段下，對(duì)存量結(jié)構(gòu)、置換鏈條和租賃供給的一次系統(tǒng)性調(diào)節(jié)。其象征意義大于短期成交拉動(dòng)，但在穩(wěn)定預(yù)期、托底局部市場(chǎng)方面，已釋放出清晰信號(hào)。未來效果如何，仍需觀察政策彈性與執(zhí)行力度，但方向已然明確。