毫無(wú)懸念！馬場(chǎng)地塊，廣州新地王！

經(jīng)過(guò)越秀、保利、華潤(rùn)、珠實(shí)、廣州城投、廣州地鐵和廣州建筑200多輪出價(jià)，馬場(chǎng)地塊由越秀地產(chǎn)拿下，并以236億元總價(jià)，超26%高溢價(jià)率成交！

折合住宅樓面價(jià)破8.5萬(wàn)/平，算上商業(yè)學(xué)校等配建的成本，實(shí)際成本極有可能接近10萬(wàn)/平！

01

單價(jià)創(chuàng)廣州歷史新高！

馬場(chǎng)地塊這個(gè)價(jià)格，是個(gè)什么水平？

單價(jià)方面，這就是廣州土地出讓歷史的新高，不僅打破琶洲頂豪華樾的75670元/平！

總價(jià)方面，目前廣州宅地成交總地價(jià)前五名分別是：番禺亞運(yùn)城（255億元）、天河馬場(chǎng)（236億元）、番禺長(zhǎng)隆萬(wàn)博（197億元）、荔灣廣船（188億元）、天河南方面粉廠（186億元）。

從價(jià)格上來(lái)看，馬場(chǎng)地塊便是廣州豪宅新王，并且在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，都將是無(wú)法超越的“神級(jí)存在”！

而業(yè)界之所以對(duì)馬場(chǎng)地塊如此關(guān)注，除了地塊自身價(jià)值，更在于其影響力。

首先，這是打開(kāi)新局面，給市場(chǎng)提振信心！

大年初九，馬場(chǎng)地塊高調(diào)高價(jià)出讓，對(duì)于接下來(lái)的土拍和豪宅去化，都有重要積極意義。

其次，珠江新城的吸金能力再上一臺(tái)階！

馬場(chǎng)地塊自帶流量，重點(diǎn)不在于位置。而是在珠江新城，拿出了以往沒(méi)有的東西：

頂奢百貨SKP+中央公共綠軸+九年制名校。

這些東西，無(wú)疑為發(fā)展多年、價(jià)值幾乎固化的珠江新城注入新的增長(zhǎng)點(diǎn)，帶來(lái)二次發(fā)展的空間。

越來(lái)越多的豪宅買家，開(kāi)始押注珠江新城。

因此，馬場(chǎng)地塊對(duì)珠江新城市場(chǎng)，無(wú)論是二手還是二手，都是極大利好。

相信用不了多久，板塊就會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

02

等馬場(chǎng)項(xiàng)目 還是先買其他

這個(gè)時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的問(wèn)題：

如果我有預(yù)算，想買珠江新城，到底要等馬場(chǎng)地塊，還是先買周邊項(xiàng)目呢？

這道選擇題，主要看買家愿不愿意等、個(gè)人居住喜好以及馬場(chǎng)地塊定價(jià)情況。

作為珠江新城核心區(qū)的“最后一塊”宅地，馬場(chǎng)地塊住宅的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)一定是更追求質(zhì)量，而不是速度，相信入市節(jié)奏偏慢，今年未必能夠開(kāi)賣。

加上還要配建高奢商業(yè)、綠地、學(xué)校，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很可能會(huì)比一般項(xiàng)目慢一至兩年。

雖說(shuō)，好東西是值得等待的。但要不要等，還結(jié)合買家個(gè)人情況和資產(chǎn)配置需要來(lái)考慮。

其次，從地塊配置看，馬場(chǎng)項(xiàng)目將是一個(gè)更國(guó)際化、更新潮的城市地標(biāo)項(xiàng)目，更適合新一代富豪。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)于傳統(tǒng)老錢或者自住型買家來(lái)說(shuō)，馬場(chǎng)地塊未必是最佳選擇，而居住氛圍以及生活品質(zhì)都更成熟的凱旋新世界或許還更合適。

事實(shí)上，受益于“豪宅熱”的延續(xù)及馬場(chǎng)地塊的利好，今年1月至今，凱旋新世界老業(yè)主、珠江新城置換客接連入手277㎡花園洋房單位。更有客戶在春節(jié)前最后一個(gè)工作日，趕來(lái)拿下一套小戶型。

這點(diǎn)，恰好說(shuō)明珠江新城豪宅項(xiàng)目的差異化。

像是凱旋新世界最新一期廣粵觀邸，在售建面約132～172㎡便是珠江新城中難得一見(jiàn)的“小戶型”，總價(jià)優(yōu)勢(shì)突出，還是現(xiàn)樓狀態(tài)。

此外，還有去年首開(kāi)認(rèn)購(gòu)106億元，開(kāi)盤1個(gè)多月錄得網(wǎng)簽141億元的保利玥璽灣（《保利玥璽灣今晚開(kāi)盤！廣州樓市，年底開(kāi)始飆車！》）。

一線南向看江，起步面積就是200多平，私密性和宜居性更優(yōu)，圈層也更純碎，更適合看膩燈紅酒綠、只想靜靜嘆世界的富豪。

遠(yuǎn)一點(diǎn)的，有去年拿地后就一直熱度在線、教育利好剛落地的越秀閱璟臺(tái)，項(xiàng)目業(yè)主可按照地段生入讀廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)天河學(xué)校招生范圍，更可統(tǒng)籌學(xué)位并參與清華附中灣區(qū)學(xué)校搖號(hào)。

而在3月1日（本周日），項(xiàng)目營(yíng)銷中心暨新奢美學(xué)樣板房將正式開(kāi)放，估計(jì)開(kāi)賣也快了。

因此，在我看來(lái)，是選馬場(chǎng)地塊，還是周邊幾個(gè)在售項(xiàng)目，關(guān)鍵還是看買家自己更想要什么。

最后一點(diǎn)，是馬場(chǎng)的價(jià)格。

樓面價(jià)約，如果算上商業(yè)綠地學(xué)校配建成本，可售住宅的實(shí)際成本可能高達(dá)。那么，最終入市單價(jià)很有可能會(huì)刺破廣州住宅豪宅的天花板。

如果產(chǎn)品設(shè)置，只做200平以上，那么總價(jià)門檻就很高了，一般富人還買不起。相反，如果產(chǎn)品能兼顧200平以下“小戶型”，面向客群就多多了。

那么，你們覺(jué)得馬場(chǎng)地塊會(huì)做什么樣的產(chǎn)品？最終價(jià)格會(huì)去到多高呢？

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