35億、291輪、溢價(jià)114%——
深圳前海，開發(fā)商在賭什么？

6月12日下午，深圳前海桂灣一塊不大的宅地，拍出了深圳歷史第二高的樓面價(jià)。291輪舉牌、114%溢價(jià)、9.59萬/㎡樓面價(jià)——瘋狂還是理性？本文基于權(quán)威媒體報(bào)道，為你拆解這場搶地大戰(zhàn)背后的邏輯。

16.45億起拍，35.25億成交

6月12日，深圳今年第四宗居住用地——前海桂灣T201-0233宗地正式出讓。

這塊地不大：土地面積11856平方米，規(guī)劃建筑面積36750平方米，容積率不高于3.1，建筑限高100米。按規(guī)劃，這里將建起一棟棟臨前海灣的高端住宅。

但就是這塊"小地"，炸出了深圳土地市場久違的熱度。

起拍價(jià)16.45億元，最終成交價(jià)35.25億元，樓面價(jià)95918元/平方米，溢價(jià)率114.29%。

這個(gè)樓面價(jià)，刷新了前海涉宅用地樓面價(jià)歷史新高，同時(shí)也坐上深圳涉宅用地成交樓面價(jià)歷史第二高位，僅次于7天前剛誕生的南山粵海"單價(jià)地王"（樓面價(jià)10.87萬元/㎡）。

更令人咋舌的是競拍過程。本次出讓采用"不設(shè)上限、競地價(jià)、價(jià)高者得"的方式，9家房企殺紅了眼，線下競價(jià)持續(xù)拉鋸，總共經(jīng)歷了291輪舉牌，才分出勝負(fù)。

最終勝出的是——79號買家：建發(fā)房產(chǎn)。

具體競得主體是建發(fā)旗下深圳兆悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這家廈門國企，在蟄伏了237輪之后突然出手，一路加價(jià)到35.25億，將這宗前海"燈塔"地塊收入囊中。

9家房企，清一色"國家隊(duì)"

本次參拍的9家房企，名單本身就是一則信號：

9張?zhí)柎a牌，清一色的央國企或混合所有制龍頭，沒有一家民營房企。

這本身就很說明問題。在深圳這一輪核心區(qū)土拍熱潮中，出手的全是"國家隊(duì)"——資金成本低、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)、對政策方向敏感。民營企業(yè)不是不想來，是算不過賬來。

114%的溢價(jià)率，意味著建發(fā)為這塊地支付的價(jià)格，是起拍價(jià)的2.14倍。這個(gè)賬，民企很難算得過來。

建發(fā)是誰？為什么敢賭？

建發(fā)房產(chǎn)的母公司是廈門建發(fā)集團(tuán)，福建省最大的國有企業(yè)之一，2025年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排名第127位。

建發(fā)在深圳不是新面孔。2025年6月，建發(fā)系企業(yè)聯(lián)發(fā)集團(tuán)以64.09億元拿下龍華民治地塊；更早之前，建發(fā)在深圳多個(gè)區(qū)域均有布局。2025年10月，建發(fā)房產(chǎn)發(fā)布"燈塔戰(zhàn)略"，以"愛即真誠、顏值即價(jià)值"為內(nèi)核，打造標(biāo)桿產(chǎn)品系——建發(fā)·海晏正是這一戰(zhàn)略的旗艦產(chǎn)品，北京海晏開盤當(dāng)日成交185套，累計(jì)網(wǎng)簽金額超70億元。

但這一次，建發(fā)把子彈留給了前海桂灣。

為什么是這塊地？

答案寫在位置里。T201-0233宗地位于桂灣大街與樞紐三街交叉口，緊鄰前海核心商務(wù)區(qū)，步行可達(dá)前海灣。周邊聚集了騰訊、順豐、招銀等頭部企業(yè)的區(qū)域總部。

更重要的是，這塊地旁邊就是今年4月剛剛開盤的招商海晏府——前海桂灣的上一個(gè)"地王"項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)是8.42萬元/平方米。

招商海晏府的備案均價(jià)約14.20萬元/㎡，開盤當(dāng)日去化約9成，目前整體去化約77%。

建發(fā)這次拿下的地塊，樓面價(jià)95918元/平方米，比招商海晏府的樓面價(jià)高出1萬多。

這意味著，建發(fā)如果要有利可圖，未來售價(jià)大概率要站在15萬/㎡以上。

敢賭嗎？建發(fā)用35.25億元投了"是"。

更值得玩味的是出讓規(guī)則

本次出讓采用"不設(shè)上限、競地價(jià)、價(jià)高者得"的方式。

這句話的份量，懂行的人一看就明白。過去幾年，深圳土拍大多設(shè)置了最高限價(jià)和競配建、競自持等復(fù)雜規(guī)則，"價(jià)高者得"且"不設(shè)上限"的組合，在深圳土拍歷史上并不常見。

這意味著，只要有錢，就能拿地。也意味著，真正有實(shí)力的玩家，會(huì)在這塊地上露出真面目。

結(jié)果也確實(shí)如此。291輪競價(jià)，9家房企輪流舉牌，沒有人輕易退場。直到建發(fā)在237輪之后突然連續(xù)加價(jià)，這場仗才分出勝負(fù)。

一位在場的業(yè)內(nèi)人士事后說："大家都明白這塊地的價(jià)值，問題只是，誰愿意為這個(gè)價(jià)值付出最高的代價(jià)。"

一周之內(nèi)，深圳出了兩個(gè)"地王"

把鏡頭拉遠(yuǎn)，T201-0233地塊的高溢價(jià)成交，不是孤立事件。

7天前——6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道T204-0153宗地出讓，6家房企激戰(zhàn)291輪，最終由保利置業(yè)以57.72億元競得，樓面價(jià)108680元/㎡，溢價(jià)率150.74%。

這是深圳涉宅用地樓面單價(jià)首次突破10萬元/㎡，也是目前深圳的"單價(jià)地王"。

7天后——6月12日，前海桂灣T201-0233地塊出讓，9家房企激戰(zhàn)291輪，建發(fā)以35.25億元競得，樓面價(jià)95918元/㎡，溢價(jià)率114.29%。

這是深圳涉宅用地樓面單價(jià)歷史第二高。

一周之內(nèi)，兩宗核心宅地，兩個(gè)超高溢價(jià)，總成交價(jià)超過92億元。

深圳土地市場，上一次出現(xiàn)這種盛況，還要追溯到2020-2021年的那輪熱潮。

深圳樓面價(jià)天花板，兩年半抬升50%

隨著T201-0233地塊的成交，深圳涉宅用地樓面價(jià)的歷史排位也隨之刷新。根據(jù)公開報(bào)道整理：

從2024年的7萬+，到2025年的8.4萬，再到2026年6月的10.87萬——兩年半時(shí)間，深圳核心宅地的樓面價(jià)天花板抬升了超過50%。

這個(gè)數(shù)字背后，是深圳核心區(qū)土地供應(yīng)的持續(xù)緊縮，也是頭部房企對核心資產(chǎn)的激烈爭奪。

開發(fā)商在用真金白銀賭什么？

114%的溢價(jià)率，不是小數(shù)目。建發(fā)和它的競爭對手們，到底在賭什么？

賭前海的價(jià)值會(huì)繼續(xù)重估。前海是粵港澳大灣區(qū)的核心引擎之一，也是深圳未來10年城市能級躍升的關(guān)鍵空間載體。前海合作區(qū)擴(kuò)容后，桂灣作為"金融核心區(qū)"的定位進(jìn)一步夯實(shí)，騰訊、招銀、順豐等頭部機(jī)構(gòu)持續(xù)入駐，高端人才的居住需求存在真實(shí)支撐。

賭深圳高端改善需求的基本盤。深圳的高凈值人群基數(shù)龐大，且職住失衡嚴(yán)重——大量高收入人群工作在南山、福田，但優(yōu)質(zhì)居住選擇相對稀缺。前海桂灣一帶，兼具海景、商務(wù)配套和交通便利，是少數(shù)能滿足"職住平衡"的板塊之一。

賭政策底部已過，市場信心在修復(fù)。2026年以來，深圳一二手住宅成交量持續(xù)回升。數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，深圳一二手住宅合計(jì)成交創(chuàng)14個(gè)月以來新高。土拍市場的高溢價(jià)成交，本身就是房企用真金白銀投出的"信心票"。

賭"不設(shè)上限"的出讓規(guī)則不會(huì)長期存在。核心地塊，"價(jià)高者得"，這種機(jī)會(huì)窗口，可能不會(huì)持續(xù)太久。

對普通人來說，這意味著什么？

最后，回到最現(xiàn)實(shí)的問題：這宗地的高溢價(jià)成交，對普通人有什么影響？

前海新房價(jià)格的天花板，可能要繼續(xù)往上走。建發(fā)這塊地的樓面價(jià)已經(jīng)到了9.59萬/㎡，加上建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)和合理利潤，未來入市價(jià)格站在15萬/㎡以上幾乎是確定性事件。這會(huì)進(jìn)一步抬升前海新房市場的整體價(jià)格預(yù)期。

周邊二手房東可能會(huì)調(diào)高預(yù)期。土拍地王歷來是二手房市場情緒的重要催化劑。前海桂灣及周邊區(qū)域的二手房業(yè)主，在看到樓面價(jià)95918元/㎡的成交結(jié)果后，大概率會(huì)調(diào)高掛牌預(yù)期。不過，最終能否成交，還要看真實(shí)的市場承接力。

深圳核心區(qū)與外圍區(qū)的分化會(huì)繼續(xù)加劇。值得注意的是，這一輪土拍熱潮，高度集中在深圳的核心區(qū)域（南山粵海、前海桂灣）。而深圳外圍區(qū)域（坪山、光明、龍崗部分片區(qū)）的土地市場依然相對冷清，底價(jià)成交或直接流拍的情況并不少見。這種"核心熱、外圍冷"的格局，意味著深圳樓市的復(fù)蘇，大概率會(huì)是結(jié)構(gòu)性的、分化的，而不是全局性的普漲。

291輪競價(jià)、114%溢價(jià)、9.59萬/㎡樓面價(jià)。

數(shù)字本身已經(jīng)足夠震撼。但更值得思考的是：在經(jīng)歷了三年的深度調(diào)整后，開發(fā)商用真金白銀在深圳核心區(qū)"搶地"，這背后，是對一座城市長期價(jià)值的判斷。

建發(fā)拿下的這塊地，按要求需在1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工。也就是說，到2030年前后，這批樓面價(jià)9.59萬/㎡的房子，將正式推向市場。

到時(shí)候，市場會(huì)給出怎樣的答案？

時(shí)間會(huì)告訴我們。

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參考資料（按文中出現(xiàn)順序）1. 財(cái)聯(lián)社，《建發(fā)35億元競得深圳前海宅地 樓面價(jià)9.59萬/㎡位居深圳歷史TOP2》，2026年6月12日
2. 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)，《樓面價(jià)9.59萬/平，建發(fā)溢價(jià)114%奪深圳前海宅地》，2026年6月12日
3. 騰訊新聞，《深圳前海桂灣宅地溢價(jià)率突破100%》，2026年6月12日
4. 百度百科，T204-0153地塊詞條、深圳土地市場詞條
5. 界面新聞，《樓面價(jià)首破10萬、溢價(jià)150%，深圳新"單價(jià)地王"誕生》，2026年6月5日
6. 樂居財(cái)經(jīng)，《備案均價(jià)14.2萬/㎡，前海招商海晏府官宣首開去化9成》，2026年4月19日
7. 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，《建發(fā)35億拿下前海"燈塔" 深圳一周兩度上演300輪搶地大戰(zhàn)》，2026年6月13日
8. 同花順財(cái)經(jīng)，《熱點(diǎn)城市出了個(gè)"新地王" 這一次樓市還會(huì)普漲嗎？》，2026年6月9日
9. 建發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)，《建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布"燈塔戰(zhàn)略"》，2025年

（來源：深圳夢）

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