壹

正月初九，馬年樓市第一炮，在廣州打響。

位于廣州天河珠江新城馬場一期地塊，歷時9個多小時，經過243輪激烈競價，最終由越秀以236.04億元總價摘得。

圖片來源：樓市測評

據悉，本次競拍共吸引多家國央企參戰，包括越秀、保利、華潤、廣州地鐵、廣州城投、廣州建筑、珠江實業等實力房企。而越秀和保利更是上演了“世紀大PK”，一直競拍到最后一刻，直到塵埃落定。

一番龍爭虎斗，讓該地塊折合住宅樓面價達到8.57萬元/㎡，綜合溢價率26.6%，取代越秀于2023年12月競得的海珠琶洲西區AH040331地塊（7.57萬元/㎡），不僅一舉刷新廣州住宅樓面價紀錄，更成為2026年全國土地市場首個標志性地王。

圖片來源：廣州房產

貳

為何這塊地，會引發各大房企“血戰到底”？

究其根本，則在于這塊地是一塊天生的“靚地”。

要知道，馬場1期地塊位于?廣州天河區珠江新城東區?，西側毗鄰珠江公園，被業內稱為“珠江新城最后一塊寶地”，地理位置極為優越，其??占位珠江新城、金融城、琶洲黃金三角幾何中心，城市頂級資源高度聚合。

圖片來源：網絡

地塊周邊匯集了雙地鐵（5號線潭村站、13號線馬場站）直達，規劃配建36班小學、生態公園與公共服務設施，商業、商務、居住、文體功能閉環成型，是廣州中心區少見的全配套、高兌現地塊。

圖片來源：網絡

更關鍵的是，珠江新城開發已逾二十年，宅地長期斷供，片區高端改善需求持續積壓，同板塊二手豪宅長期穩居價格高位，地塊入市即自帶強需求。

馬場地塊作為珠江新城成片開發、業態完整的核心地塊，其稀缺性具備不可再生、不可替代的屬性，既是房企展示品牌實力的封面舞臺，也是穿越市場周期、鎖定長期收益的壓艙資產，自然成為頭部房企必爭之地。

圖片來源：網絡

那么越秀又為何會“一戰到底”？

則在于“優勢滿滿＋手握王牌”。

其一，深度參與前期規劃，前期優勢顯著。越秀長期深度參與片區統籌與地塊前期工作，對規劃條件、開發節奏、成本管控了然于胸，拿地即具備快速落地、高效開發的先手優勢。

其二，財務穩健、彈藥充足。作為資金面安全邊際極高的房企，越秀融資成本可控、現金流充沛，足以支撐百億級投入與長周期開發，在持續競價中更具耐力與定力。

其三，頂豪產品與綜合體運營能力成熟。越秀已在琶洲、天河等核心區打造多個高端標桿，具備大平層產品打造、精裝品質、圈層服務與商業自持運營的完整能力，能夠匹配8.5萬+樓面價對應的產品定位與價值兌現。

其四，城市運營主場，政企協同高效。越秀深耕廣州數十年，參與多項城市重點項目與城市更新，在報建審批、資源統籌、公共配套落地等環節效率更優，更適合操盤這宗兼具居住、商業、辦公、教育、生態的超大型城市綜合體。

其五，手握頂奢之王SKP，助力區域價值躍升。越秀和SKP深度綁定，幾乎是明牌。一旦華南首座SKP落地馬場，天河商圈將強勢升級，和 K11、太古匯形成頂級商圈集群，填補廣州長期缺失的重奢空白，住宅、商務價值都會被徹底打開。

而SKP的落地不僅能大幅提升地塊商業價值與資產溢價，更能聯動住宅、辦公形成價值閉環，讓項目從單一豪宅升級為城市頂奢綜合體，這是其他競爭對手難以復制的獨家優勢，也是越秀敢血戰到底的核心底牌。

明白了這些深層次原因，就會明晰馬場地塊對于越秀而言絕非一宗普通土儲，而是守住廣州主場、登頂頂豪賽道、鞏固城市運營地位的戰略決戰。

叁

其實，馬場地塊能夠實現“群雄逐鹿”實屬意料之中，皆因廣州豪宅市場的全國級吸引力已爆發，有眼光的各大房企自然不會放過這塊戰略要地。

根據統計數據顯示，2025年廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，較2024年的258套增長55%；5000萬元以上頂豪產品成交115套，首次突破百套，遠超2024年的39套及2023年的24套，創下歷史新高。

更值得一提的是，位于廣州天河面粉廠地塊的保利·玥璽灣于去年11月7日開盤，當日銷售額約106億元，成為2025年全國首個“開盤即破百億元”的豪宅項目。

圖片來源：網絡

這些鮮活的數據背后，是廣州作為國際交通樞紐、粵港澳大灣區核心引擎，數字經濟、金融、高端制造等產業蓬勃發展，持續催生高凈值人群。而珠江新城、金融城、琶洲黃金三角聚合頂級資源，所形成財富磁場，吸引了大灣區乃至全國買家在此進行資產布局。

需要指出的是，在馬場地塊之后，2026年廣州仍有不少好地“馬上來”，包括珠江新城、金融城、琶洲、瀝滘等核心板塊的稀缺宅地將陸續入市。每一塊都足以攪動頂豪格局、刷新市場預期。

由此可見，2026年的廣州豪宅市場注定精彩。

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