馬年春節(jié)剛剛結(jié)束，上海廣州樓市就炸出兩則大新聞。

上海發(fā)布7條房地產(chǎn)新政，放寬限購(gòu)，加大公積金貸款額度，放寬房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

廣州土拍火爆開(kāi)場(chǎng)，8家房企決戰(zhàn)珠江新城馬場(chǎng)地塊，拍出廣州樓面價(jià)新地王。

再加上開(kāi)年以來(lái)二手房成交回暖，市場(chǎng)對(duì)于即將到來(lái)金三銀四傳統(tǒng)旺季，不免多了幾分期待。

近期，網(wǎng)上已有“房?jī)r(jià)即將上漲”的論調(diào)的出現(xiàn)。而明源君認(rèn)為，當(dāng)前樓市已不存在普漲行情，但房地產(chǎn)最難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。政策加持之下，今年的小陽(yáng)春值得高看一眼。

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上海率先出臺(tái)新政，為樓市注入積極預(yù)期

2月25日，上海發(fā)布樓市“滬七條”，打響了新年樓市新政第一槍。

政策主要圍繞三大維度展開(kāi)。

一，限購(gòu)進(jìn)一步松綁

• 非戶籍購(gòu)房社保年限由3年縮短至1年

• 社保/個(gè)稅滿3年及以上，外環(huán)可購(gòu)2套（比此前增加1套）

• 居住證滿5年，全市范圍內(nèi)可購(gòu)1套

二，加大公積金支持力度

• 首套房公積金最高貸款額度由160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元

• 認(rèn)房不認(rèn)貸，名下無(wú)房者，購(gòu)房按照首套利率認(rèn)定

• 多子女家庭第二套公積金貸款額度最高上浮20%

三，放寬房產(chǎn)稅免征范圍

• 成年子女家庭在本市購(gòu)買唯一住房，2026年1月1日起免征個(gè)人房產(chǎn)稅。

限購(gòu)放松，主要是滿足來(lái)滬新市民的置業(yè)需求；公積金及房產(chǎn)稅政策調(diào)整，則是降低購(gòu)房壓力，精準(zhǔn)利好有置換需求的群體。

作為新年首個(gè)樓市新政，上海此舉具有示范作用，為其他城市的政策制定提供了參考樣本，更重要的是，為今年樓市注入了積極預(yù)期。

一方面，新增“居住證滿五”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，突破了以往社保單一通道。

過(guò)去，在上海必須繳納社保或個(gè)稅滿足一定年限才能購(gòu)房。隨著新政的出臺(tái)，那些在滬工作生活多年的市民，如家政人員也能擁有購(gòu)房資格。這將釋放出又一批購(gòu)買力。 線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

另一方面，首套房公積金最高240萬(wàn)額度創(chuàng)全國(guó)新高。如果疊加“多孩”及“綠建”額度上浮，最高貸款額度可以達(dá)到324萬(wàn)元。這個(gè)額度同樣領(lǐng)跑全國(guó)，甚至已經(jīng)可以覆蓋外環(huán)大部分剛需房源的房?jī)r(jià)。

2026年開(kāi)年，《求是》發(fā)文要求地產(chǎn)相關(guān)政策“一次性給足”，為今年奠定了政策加碼的基調(diào)。

上海作為一線城市，也是2025年唯三房?jī)r(jià)上漲的城市（其他兩個(gè)城市分別是杭州和太原），是全國(guó)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)下正值“金三銀四 ”前夕 ，上海率先祭出政策大招，釋放各地出來(lái)政策加碼的積極信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)起到明顯的提振作用。

隨著預(yù)期的改善，今年的樓市小陽(yáng)春，可以說(shuō)基本穩(wěn)了。

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行情提前點(diǎn)燃，樓市小陽(yáng)春有戲

大家是否留意到，最近網(wǎng)上關(guān)于樓市的觀點(diǎn)似乎開(kāi)始變得樂(lè)觀起來(lái)了，還有一些聲音認(rèn)為，房?jī)r(jià)即將反轉(zhuǎn)上漲。

這一預(yù)期的反轉(zhuǎn)，主要源自于對(duì)政策的信心，以及局部市場(chǎng)的正向反饋。

從數(shù)據(jù)來(lái)看 ，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些積極苗頭。一二線城市數(shù)據(jù)持續(xù)向好，甚至罕見(jiàn)的出現(xiàn)小陽(yáng)春提前信號(hào)。

1、核心城市二手房搶跑，成交數(shù)據(jù)持續(xù)向好

2026年的開(kāi)年以來(lái)，核心城市的二手房市場(chǎng)率先回穩(wěn)。

1月份，深圳全市新建商品房及二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽量突破1萬(wàn)套，其中二手房5281套，創(chuàng)下近9個(gè)月新高，同比增長(zhǎng)25%。

北京二手住宅網(wǎng)簽量1.51萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)20.8%，創(chuàng)2022年以來(lái)同期新高。

上海二手房成交22834套，連續(xù)第三個(gè)月突破2.2萬(wàn)套，成交量創(chuàng)下近5年同期新高，2025年末的“翹尾行情”仍在延續(xù)。

廣州二手住宅網(wǎng)簽8881套，環(huán)比增長(zhǎng)1.07%，成交面積同步上漲，核心板塊房源去化加速。

其他核心城市的成交情況同樣在改。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的全國(guó)重點(diǎn)13城，1月份二手房成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%，相比2025年月均增長(zhǎng)18%，成交活躍度顯著提升。

淡季不淡，二手房成交逆勢(shì)攀升，樓市小陽(yáng)春出現(xiàn)提前啟動(dòng)跡象。

眾所周知，二手房完全是市場(chǎng)定價(jià)。經(jīng)過(guò)四年多的深度調(diào)整，二手房已呈現(xiàn)出一定的性價(jià)比。以明源君所在的深圳為例，部分二手房?jī)r(jià)格已回落至10年前，即上一輪房?jī)r(jià)大漲之前的價(jià)位。

一個(gè)重要的參考數(shù)據(jù)，是租金回報(bào)率。

2025年，一線城市租金回報(bào)率在1.8%-2.2%，二線城市在2.0%-2.5%。不同區(qū)域不同類型產(chǎn)品存在一定的差距，例如深圳核心區(qū)域的部分商務(wù)公寓租金回報(bào)率已達(dá)到3%以上，明顯 高出銀行定期存款利率。

按照國(guó)際成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一線城市租金回報(bào)率要高于長(zhǎng)期國(guó)債利率，最好高于房貸利率。

目前30年期國(guó)債利率為2.25%以下，首套房公積金貸款利率為2.6%，5年期LPR為3.5%。

盡管仍存在一定差距，但考慮到房貸利率仍有下調(diào)空間，房產(chǎn)的性價(jià)比有望進(jìn)一步提升。

另外，中央明確今年將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，開(kāi)年《求是》也釋放出政策加碼的信號(hào)。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上出臺(tái)新政，可謂天時(shí)地利人和。為樓市熱度延續(xù)注入了確定性。

2、樓市分化加劇，再無(wú)全面普漲行情

值得注意的是，新房與二手房走勢(shì)正明顯分化——開(kāi)年以來(lái)新房成交表現(xiàn)不及預(yù)期。但這并不足以否定市場(chǎng)整體回穩(wěn)的大趨勢(shì)。

明源君認(rèn)為，普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，結(jié)構(gòu)性分化才是常態(tài)。

（1）新房和二手房，承擔(dān)的使命不一樣，表現(xiàn)也會(huì)不一樣。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新房負(fù)責(zé)穩(wěn)均價(jià)，二手房負(fù)責(zé)穩(wěn)成交量。

明源君曾多次提到，房地產(chǎn)“剛需買二手，改善買新房”的成交格局已經(jīng)成型。二手房成交占比已連續(xù)兩年超過(guò)新房，并且呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)。

2025年，克而瑞跟蹤的30個(gè)重點(diǎn)城市，二手房成交套數(shù)在交易總量中的占比已提升至65%左右。

成交面積約2.14億平方米，同比持平微增0.2%，達(dá)到2021年以來(lái)的新高。

以價(jià)換量、量穩(wěn)價(jià)跌，已成為二手房市場(chǎng)的新常態(tài)。

相比之下，新房成交持續(xù)縮量。

在明源君看來(lái)，這是供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。

近年來(lái)，新房供應(yīng)以改善產(chǎn)品為主導(dǎo)，且豪宅產(chǎn)品的成交占比持續(xù)增加。

從各機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)居民收入分布結(jié)構(gòu)仍處于金字塔型向橄欖型過(guò)渡階段。

在這一結(jié)構(gòu)下，中等收入群體尚處于培育期，改善群體的基數(shù)仍小于剛需群體。

△2010-2020年居民收入分布情況

與此同時(shí)，在“控量提質(zhì)”的供地政策下，新房供應(yīng)量持續(xù)收縮，新房銷售規(guī)模必然下降。

比如2025年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為58,770萬(wàn)平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積為42,984萬(wàn)平方米，同比下降19.8%。

因此，簡(jiǎn)單對(duì)比新房與二手房的成交量意義不大。

當(dāng)前，新房的歷史使命是“提質(zhì)”，是推高“好房子”的水平。

可以看到，近年來(lái)各地地王不斷，豪宅迭出。

以廣州昨日火爆開(kāi)拍的馬場(chǎng)地塊為例，樓面價(jià)突破8.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下廣州樓面價(jià)新高。

而在去年，北京、上海、深圳、成都、杭州等地也都拍出了新地王。

同時(shí)，各核心城市陸續(xù)涌現(xiàn)豪宅新標(biāo)桿。上海、杭州、太原等城市，去年在優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品的主導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了新房均價(jià)正增長(zhǎng)，為其他城市樹(shù)立了止跌回穩(wěn)的樣本。

今年這一趨勢(shì)仍將延續(xù)。

值得一提的是，二手房和新房市場(chǎng)之間具有傳導(dǎo)關(guān)系。

“賣舊買新”是當(dāng)前主流成交方式，二手房成交放量，也將為新房市場(chǎng)導(dǎo)入更多購(gòu)房力，助推新房成交量上升 。

但整體而言，穩(wěn)定新房成交均價(jià)的重要性，將優(yōu)先于追求成交量。

（2）各能級(jí)城市分化持續(xù)加劇，一二線有望先升

全國(guó)市場(chǎng)分化持續(xù)加劇。

不少高能級(jí)城市在產(chǎn)業(yè)支撐和人口持續(xù)流入的背景下，已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)二手房成交量回升，新房成交均價(jià)趨穩(wěn)。

在這一輪的樓市小陽(yáng)春中，高年級(jí)城市將繼續(xù)領(lǐng)跑。

而廣大三四線城市在嚴(yán)格限制新增供應(yīng)的背景下，陷入去庫(kù)存持久戰(zhàn)，市場(chǎng)回穩(wěn)步伐明顯滯后。

全國(guó)性的普漲行情已難再現(xiàn)。

正如明源君近期在文章中提到的，對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)，已經(jīng)沒(méi)必要簡(jiǎn)單的定義“反彈”或“反轉(zhuǎn)”，而是應(yīng)該像對(duì)待人的發(fā)展一樣，20歲有20歲的精彩，50歲有50歲的事業(yè)。新房與二手房、高能級(jí)城市與低能級(jí)城市之間，各有各的使命與宿命。

短期來(lái)看，隨著市場(chǎng)預(yù)期回升、政策持續(xù)加碼以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，本輪“小陽(yáng)春”行情值得期待。

長(zhǎng)期來(lái)看，局部市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與細(xì)分產(chǎn)品的差異化表現(xiàn)，才是值得持續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)。

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