撰文 | 花姐

出品 | 樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

北京樓盤調(diào)規(guī)，各有各的理由。

2月13日，興創(chuàng)置地6030項目更新了一版報規(guī)圖。

這已是第三個版本了。

去年10月13日，它首次公示了總平圖；12月10日，隨公眾反饋意見一起，定版方案出爐。

一個樓盤兩度調(diào)規(guī)，在北京樓市里比較罕見。

計劃趕不上變化，樓市產(chǎn)品迭代飛速。

它的首版圖紙，趕上了好房子政策，規(guī)劃了奇偶陽臺，局部調(diào)高了建筑高度，甚至連規(guī)劃證都拿到了。

但，不遠處中建壹品6038項目的誕生，位置更佳，產(chǎn)品更先進。（詳見《中建壹品，整個了大活兒》）

其先進之處，核心在于贈送面積。不僅南向設(shè)置了開敞陽臺——不是奇偶陽臺，北面還有可封閉的設(shè)備陽臺——可變室內(nèi)面積、全贈送。

如此一來，興創(chuàng)置地之前精心謀劃的調(diào)規(guī)方案，就顯得落伍了。

于是，趁著6030項目還沒拿預(yù)售證，干脆再動一次調(diào)規(guī)手術(shù)。即便重走一遍報規(guī)、拿規(guī)劃證、施工證等流程，也是超值的。

興創(chuàng)置地的調(diào)規(guī)目標，是向中建壹品看齊，在戶型北面增設(shè)設(shè)備平臺。

這表明，大興區(qū)樓市贈送面積，開始卷向北面了。

公區(qū)兩個小變化

從平面圖看，6030項目此次調(diào)規(guī)，公區(qū)最主要的變化，是沒了健身跑道。

此前版本中，它的健身跑道，北邊從商業(yè)配套樓的北側(cè)開始，到5#東側(cè)后，沿著消防通道蜿蜒南下，在6#西南側(cè)處分叉，一條北上至4#北邊，形成環(huán)行，另一條則通向大門旁的鄰里空間。

新圖紙中，北邊的健身跑道，部分則被替換成了兩處室外活動室，以及幾段電動自行車停車位。

花姐印象中，6030項目是北京樓市跨入好房子時代以來，第一個在小區(qū)內(nèi)部，原本規(guī)劃有健身跑道的新盤。

在它之后，6038項目也規(guī)劃了一條健身跑道，從下沉庭院兩側(cè)開始，將小區(qū)中央4棟住宅樓，環(huán)抱其中。

這原本是一個不錯的亮點，興創(chuàng)置地為何要將其取消掉呢？

此外，6030項目的1#、8#和10#，是三棟頂層退層建筑，舊版的圖紙中，1#的樓層數(shù)為8/9F，8#和10為9/10F；調(diào)規(guī)版本中，1#變成了9F，8#和10#變成了10F。

不過，平面圖中顯示，它們的形態(tài)與舊版沒有任何變化，仍為頂層退層狀。

背后，很可能是設(shè)計師開了小差，在新版圖紙中標錯了。

6030項目的設(shè)計單位，為北京市建筑設(shè)計研究院股份有限公司。

北向通面設(shè)備平臺

與公區(qū)的微調(diào)比，6030項目在產(chǎn)品端，新舊版本對照后，也幾無變化。

它整體戶型面積，沒有大改動，仍為三個主要段位：

93平132套，占比23.78%；105平203套，占比36.58%；130平204套，占比36.76%；另有16套頂層退層戶型，占比2.88%。

但能讓興創(chuàng)置地大動干戈、三易其稿背后，絕不止公區(qū)的那點變化。

花姐推測，6030項目此次調(diào)規(guī)最大的變化是——所有戶型北向的贈送手段，變?yōu)橥婵煞忾]交付的設(shè)備平臺。

最初，它戶型的主要贈送手段為：南向奇偶陽臺+飄窗；北向開敞陽臺+設(shè)備平臺；邊戶側(cè)面送飄窗。

這個看似微小變化的背后，意義非凡：

它成為繼6038項目后，大興區(qū)第二個在規(guī)劃時，就明確將設(shè)備平臺納入套內(nèi)，但不計產(chǎn)權(quán)的項目。

這讓它規(guī)避了政策風險，贈送面積不超過套內(nèi)面積的10%，也讓它有了和6038項目扳手腕的底氣。

它所有的贈送手段加一起，為100%全贈送；而6038項目南向的開敞陽臺，為贈送一半面積。

當然，對購房者而言，奇偶陽臺和開敞陽臺到底哪個好，則是蘿卜青菜、各有所愛。

贈送面積"一盤一策"

興創(chuàng)置地6030項目此次調(diào)規(guī)，給大興區(qū)樓市打了一個樣板。

花姐推測，它旗下的義和莊052地塊，也將會新調(diào)規(guī)，北面增設(shè)設(shè)備平臺。

在好房子政策引導(dǎo)下，目前除海淀區(qū)和房山區(qū)以外，北京樓市北面贈送設(shè)備平臺，是一種標配。

由于設(shè)備平臺屬于附屬構(gòu)件，不計容、不計產(chǎn)權(quán)，比內(nèi)嵌式陽臺更加實惠。

但總體上看，北京樓市贈送面積，呈現(xiàn)收緊狀態(tài)。

自去年5月份起，朝陽區(qū)的黃杉木雙子，昌平中海未來之境、國譽星城等多個項目，均受此影響。

花姐打聽到的規(guī)劃政策是，一盤一策。即，地段好的，贈送尺寸收緊；地段弱的，贈送尺度放寬。

這一點，最近表現(xiàn)得很明顯。

1、昌平三新盤的贈送尺度都很大：未來城星寰時代和北京城建龍樾海序，皆出現(xiàn)了花池；中建置地國賢府PARK的不計容面積達到9%，創(chuàng)造了北京樓市之最。（詳見《中建智地“營城”的新標桿》）

2、朝陽區(qū)的懋源松榆里項目，贈送尺度則收緊：南面沒有通面內(nèi)嵌陽臺，陽臺進深1.5米；北向設(shè)備陽臺，居然取消了，十分意外。（詳見《北京豪宅專家，做了一道填空題》）

這種大背景下，對于贈送手段優(yōu)劣的考量，或?qū)⒊蔀槲磥淼闹攸c。

如果從贈送比例的角度看，實際上陽臺并非最實惠的——除了奇偶陽臺全部不計產(chǎn)權(quán)面積外，其余各種形態(tài)的陽臺，均只贈送一半。

而設(shè)備平臺并非供人活動的建筑空間，屬于附屬構(gòu)件，不計容、不計產(chǎn)權(quán)。

百分百的贈送，加上和諸多內(nèi)嵌陽臺一樣，同樣被當做套內(nèi)面積使用，讓設(shè)備平臺的性價比，較陽臺更勝一籌。

這在6030項目樓王戶型身上，就可窺一斑——它設(shè)備平臺的贈送面積，基本等同甚至超過了陽臺。