承接海淀北外溢客群、產業聚集區、緊鄰雙軌地鐵線路，昌平朱辛莊再度上新地塊，6月11日，未來科學城以9.09億元摘得北京市昌平區朱辛莊新區CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊（以下簡稱"朱辛莊地塊"）。作為昌平區熱門置業板塊，2023年朱辛莊0028入市曾吸引42家房企激烈爭奪。而該板塊最近一次供地還要追溯至2025年2月，至今已間隔15個月。彼時，中海聯合未來科學城競得朱辛莊0029等地塊，后續開發為中海未來之境項目。北京商報記者注意到，2026年上半年昌平區樓市熱度持續升溫，歇甲村國賢府PARK、未來城·星寰時代、東小口龍樾海序多個新盤實現開盤熱銷，躋身北京住宅銷售榜前列。

臨近雙地鐵、"一步海淀"的區位優勢

出讓文件顯示，朱辛莊地塊土地面積約2.35萬平方米，規劃建筑面積約5.33萬平方米，用地性質為二類居住用地、其他類多功能用地。

其中，住宅部分占地面積約1.27萬平方米，建筑面積約3.18萬平方米，容積率2.5，建筑限高80米。此外，地塊之上還需配套一處150平方米的社區綜合服務用房。

從地塊指標來看，整體規劃條件較為常規，而板塊成熟的配套與優越的區位，成為朱辛莊地塊核心競爭力所在。

該地塊隸屬于昌平朱辛莊板塊，位于昌平區史各莊街道與沙河鎮，地處昌平區最南端，緊鄰海淀區北清路沿線，是承接海淀置業外溢的核心區域。板塊與海淀地理相接，依托地鐵昌平線，兩站即可抵達西二旗，也是昌平區范圍內通勤海淀最為便捷的板塊。

2021年，小米未來產業園區選擇在昌平朱辛莊板塊落地，成為朱辛莊板塊蛻變的重要節點。此后，新紫光集團、中軟國際等科創企業、互聯網產業園的入駐，新一代信息技術的產業基因被刻進了新生后的朱辛莊板塊。

"地鐵旁"是該項目最突出的標簽。中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，住宅部分距地鐵昌平線與8號線換乘站朱辛莊站僅300米左右，屬名副其實地鐵盤，且與地鐵之間有產業用地隔開，不用擔心地鐵噪音影響。

交通層面，朱辛莊地塊坐擁地鐵8號線、昌平線雙軌交通，與地鐵站直線距離僅約300米，屬于純正地鐵盤。地塊與軌道交通之間隔有產業用地，可有效規避地鐵運行帶來的噪音影響。

自駕出行同樣便捷，北清快速路、京藏高速、京新高速等多條主干道環繞，路網通達全城。

商業配套方面，住總TBD、萬達廣場分布周邊，超極合生匯也僅一站地鐵可達，購物、餐飲、休閑等多元消費需求均可一站式滿足。教育資源上，區域內擁有北京一零一中未來科學城學校、北京一零一中昌平實驗學校，能夠充分保障家庭購房者的入學需求。

一個月內，未來科學城連拿兩宗地塊

依托成熟的生活配套、便捷的交通路網與優質的教育資源，朱辛莊板塊綜合競爭力突出，長期位居昌平熱門置業板塊行列。

2023年，朱辛莊0028地塊正式入市，共計吸引42家房企參與角逐，地塊溢價率達到15%上限，最終大華集團通過搖號方式競得該宗地，成交金額約13億元。該地塊后續開發為大華啟宸府，目前房源已基本售罄。

但在此之后卻鮮有供地，朱辛莊板塊上一次供地還要追溯至2025年2月。彼時，中海聯合未來科學城摘得朱辛莊0029等地塊，項目定名為中海未來之境，并于當年7月開盤銷售。

北京市住建委官網信息顯示，截至目前，中海未來之境343套房源已簽約177套，去化率約為51.6%，成交均價約為6.04萬元/平方米。

未來科學城參與開發的兩大項目均地處朱辛莊板塊，彼此僅一街之隔。伴隨新項目的面市，二者如何塑造產品特色、實現錯位發展，成為行業關注的焦點。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，要實現產品差異化，關鍵在于錯位競爭：一方面是戶型設計，若周邊多為大戶型項目，可針對青年客群設計小戶型，已有成功案例；另一方面是打造產品特色，重點提升社區物業服務和后續社群運營能力。

天眼查信息顯示，未來科學城的實控人為北京昌平區國資委，妥妥的國企，近幾年也頻繁出現在北京土拍市場。除本次朱辛莊地塊外，2023—2026年，未來科學城累計在昌平摘得9宗地塊，相繼落地國譽星城、歇甲村國賢府PARK、北京國賢府等多個住宅項目。

今年4月末，未來科學城攜手華潤置地斬獲北七家鎮地塊，時隔一月，再度獨立摘得朱辛莊地塊，拿地節奏持續加快。

下一個昌平區"爆款"項目？

2026年上半年，昌平區新房市場熱度持續走高，多個優質樓盤相繼成為區域熱銷標桿。

3月29日，歇甲村國賢府PARK與未來城·星寰時代同步開盤，開盤當日分別成交467套、389套；5月16日，東小口龍樾海序正式推出，首開即售出589套。

接連出爐的熱銷成績，直觀展現出昌平區域強勁的購房需求與消費實力，真實的網簽數據也進一步印證了昌平區樓市的熱度。

北京市住建委官網信息顯示，開盤不足3個月時間，歇甲村國賢府PARK共計832套房源，已完成網簽451套，去化率54.21%；未來城·星寰時代647套房源中，網簽量達256套，去化率39.57%，項目開盤業績正穩步轉化為網簽數據。

東小口龍樾海序網簽數據轉化速度則更為迅速。該項目開盤未滿一個月，837套可售房源中已有588套完成網簽，去化率高達70.25%。

憑借出色的去化表現，龍樾海序超越紫京宸園、海宸元境等改善型住宅項目，成功躋身2026年1—5月北京商品住宅銷售榜單。中指研究院數據顯示，東小口龍樾海序當期銷售額28.9億元，銷售面積5.1萬平方米，位列榜單第3位。

歇甲村國賢府PARK隨其后，以24億元銷售額、4.4萬平方米銷售面積，躋身榜單第4名。而與上述兩個項目同臺競技的則為北京潤園、中建·運河玖院、建發·海晏等開盤時間較早的項目。

從市場底層邏輯來看，中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，2026年上半年昌平多個新盤集中熱銷，一方面，昌平新房整體性價比突出，價格適配主流自住及改善客群，具備極強市場吸引力。另一方面，房企精準的定價策略、營銷推廣與操盤節奏，有效撬動了購房需求，助推項目快速去化。此外，現階段昌平新盤在戶型設計、社區品質、居住體驗等產品維度迭代升級，產品力優勢明顯。

朱辛莊板塊交通、配套等綜合條件優勢顯著，區位基礎扎實。在區域整體火熱的市場氛圍下，該板塊全新地塊項目能否續寫熱銷、成為昌平區又一流量紅盤，最終則將取決于未來科學城的產品定位與規劃打造能力。

謝逸楓表示，從長期走勢來看，近郊優質新房仍具備穩健升值空間。首先，新房產品持續高端化、品質化，居住價值不斷提升；其次，市場高品質、標準化的改善型新房供給有限，稀缺性持續凸顯。同時，城區高房價持續擠壓剛需、改善外溢需求，大量置業客群向近郊疏導。疊加近郊交通、教育、商業、醫療等配套持續落地完善，高性價比的近郊板塊將持續承接外溢需求。

北京商報記者 李晗