二手房價格終于有城市上漲了。

100個城市里，終于有5個城市的二手房開始漲價了。

你們可能會問，這是不是意味著樓市要回暖了？別急，咱們慢慢聊。

先看看整體情況吧。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份百城新房價格環(huán)比降了0.04%，雖然這個數(shù)字不大，但這可是近一年多以來新房價格第一次出現(xiàn)下跌。二手房均價是12835元每平方米，環(huán)比降了0.54%，不過跌幅跟上個月比收窄了0.31個百分點。

新房價格下跌這事情，其實挺能說明問題的。

在過去一年多的時間里，新房價格一直沒怎么降，靠的是產(chǎn)品升級、第四代住宅這些概念撐著，再加上供應(yīng)端控制，改善盤多了，整體均價自然就上去了。但問題是，銷量在降啊。

這說明什么？那些所謂的價格支撐，并不是真實需求在托底，而是一種結(jié)構(gòu)性假象。

真正能體現(xiàn)市場冷熱的，還是得看二手房。

去年下半年那陣兒，百城二手房價格跌幅一度快到1%，那時候市場上哀鴻遍野，隨便聊聊都是“我家房子又跌了”。現(xiàn)在跌幅縮小到0.54%，成交量在往上漲，部分城市掛牌量也在減少，最關(guān)鍵的是終于有城市開始漲價。

哪五個？說出來你可能有點意外：桂林、嘉興、汕頭、菏澤、湘潭，全是三四線城市。

一線城市呢？北京跌0.66%，上海跌0.43%，廣州跌0.41%，深圳跌0.18%。深圳算是表現(xiàn)最好的，跌幅已經(jīng)很小了，說不定接下來就能止跌。

看到這兒，可能有人要問了：為什么漲價的都是三四線？其實也好理解，這些城市房價本來就不高，前幾年也沒怎么瘋漲，調(diào)整空間小，稍微有點需求就能把價格托起來。再加上返鄉(xiāng)置業(yè)、學(xué)區(qū)需求這些季節(jié)性因素，出現(xiàn)局部上漲并不奇怪。

但是，我得提醒一句：別看到幾個城市漲價就激動。

現(xiàn)在整個市場的主基調(diào)還是“以價換量”。多數(shù)城市房價還在跌，只是跌得沒那么狠了。

出現(xiàn)這些積極信號是為什么？我琢磨了一下，原因不止一個。

首先，政策方面一直在不斷用力。從2024年下半年開始，從中央到地方，降低首付、降低利率、取消限購，能用的辦法基本都已經(jīng)用了，這些政策雖然不能馬上讓房價反彈，但至少穩(wěn)定了大家的預(yù)期，讓想買房的人敢走進售樓處。

還有一個變化挺值得留意，就是大家對房價的預(yù)期開始不一樣了。以前是所有人都覺得房價還會接著下跌，現(xiàn)在有一部分人開始思索：都已經(jīng)跌了這么長時間了，是不是差不多到底了？這種預(yù)期的變化，通常就會帶來成交量的變化。

再往深了說，通過這幾年的調(diào)整，很多房源確實跌出了性價比。租金回報率跟著被動提升，雖然還沒有高到能吸引投資客進來的程度，不過對部分用公積金貸款的剛需來說，已經(jīng)有了一定的吸引力。

當(dāng)然，那些短期因素也在起作用。

去年下半年下跌得特別厲害，跌出了一個短期的底部；每年三四月份本來就是小陽春，學(xué)區(qū)房需求集中地進行釋放；再加上部分三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，一起托起了這一波行情。

但你發(fā)現(xiàn)沒有？這些因素大多屬于短期的。租金回報率雖然有提升，但還沒到能吸引投資客的程度。小陽春結(jié)束之后，需求還能不能持續(xù)？政策效應(yīng)會不會減弱？這些都得打個問號。

所以我一直覺得，當(dāng)下的市場，既沒有普漲的基礎(chǔ)，也沒有大漲的可能性。2026年如果能完成“止跌”這個目標(biāo)，就已經(jīng)很不錯了。5個城市漲價是好事，說明市場在慢慢筑底，但要指望房價馬上掉頭向上，那也不現(xiàn)實。

買房這事，還是按自己的節(jié)奏來。

別因為好幾個城市漲價就慌里慌張，也別因為整體還在下跌就一直干等著。

對于有剛性需求的人來講，該去看房子就去看房子，對于搞投資的人而言，該觀望就觀望。恐慌和貪婪，常常是虧錢的開端。