開發(fā)商“一票否決”：福州業(yè)主的六年業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”困局

開發(fā)商手握“沉默權(quán)”，業(yè)主自治寸步難行。

在福州臺(tái)江區(qū)中央第五街小區(qū)，一場(chǎng)持續(xù)近十年的“拉鋸戰(zhàn)”正在上演。業(yè)主們?yōu)榱顺闪I(yè)委會(huì)，前后籌備了六次，卻屢屢碰壁。而這一切的癥結(jié)，竟源于開發(fā)商手握的一票“沉默權(quán)”。

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六年籌備，屢戰(zhàn)屢敗

中央第五街小區(qū)自2014年交付以來，至今已近十年。沒有業(yè)委會(huì)的這十年，業(yè)主們飽受權(quán)益無法保障的困擾。為了改變這一現(xiàn)狀，業(yè)主們?cè)群笪宕螄L試成立業(yè)委會(huì)，但均以失敗告終。

去年年底，第六次業(yè)委會(huì)籌備工作啟動(dòng)，業(yè)主們本以為這次能迎來轉(zhuǎn)機(jī)，卻不想又陷入新的爭(zhēng)議。

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面積統(tǒng)計(jì)的“羅生門”

這次爭(zhēng)議的核心，集中在“專有部分面積”的統(tǒng)計(jì)上。據(jù)業(yè)主介紹，小區(qū)總規(guī)劃面積八萬多平方米，其中地上六萬多平方米，地下車庫(kù)兩萬多平方米。

在本次籌備組公示中，地下車庫(kù)面積被算入了專有面積，而小區(qū)內(nèi)大部分車位尚未出售。業(yè)主們對(duì)此提出質(zhì)疑，認(rèn)為未售出的車位屬于開發(fā)商的待售資產(chǎn)，不應(yīng)計(jì)入業(yè)主的專有面積，否則會(huì)稀釋普通業(yè)主的投票權(quán)重。

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開發(fā)商的“沉默權(quán)”與“一票否決”

更讓業(yè)主們感到無奈的是開發(fā)商的態(tài)度。根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需專有部分面積和人數(shù)占比均超三分之二的業(yè)主參與表決。

在第五次籌備時(shí)，業(yè)主們的投票本已達(dá)到六萬多平米專有面積的三分之二，勝利在望。然而，開發(fā)商作為持有地面一萬多平米產(chǎn)權(quán)的主體，既是籌備組成員，卻全程拒絕參與投票。這一“沉默”直接導(dǎo)致整體參與面積未達(dá)標(biāo)，業(yè)委會(huì)成立再次“泡湯”。

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并非個(gè)例，福州多地遇阻

中央第五街的遭遇并非孤例。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州濱江半島小區(qū)、福清中庚香瀾小區(qū)等，都曾因開發(fā)商拒絕參與投票，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立受阻。

在濱江半島小區(qū)，2024年10月舉行業(yè)主大會(huì)，88%的業(yè)主參與投票且多數(shù)投出同意票，可開發(fā)商一紙聲明拒絕參與，直接導(dǎo)致參與投票面積未達(dá)三分之二，此事僵持半年仍未解決。

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法律困局：如何界定“棄權(quán)”？

法律人士指出，當(dāng)前法律對(duì)“棄權(quán)”的認(rèn)定存在模糊地帶。開發(fā)商拒絕投票的行為，究竟應(yīng)視為“棄權(quán)”（即計(jì)入?yún)⑴c基數(shù)），還是“未參與”（即不計(jì)入?yún)⑴c基數(shù)），在司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。

這種法律上的模糊，讓開發(fā)商得以利用其專有面積優(yōu)勢(shì)，通過“不參與”的方式，變相阻撓業(yè)委會(huì)成立，形成“合法但不合理”的現(xiàn)實(shí)困境。

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破解之道：制度補(bǔ)位與政府協(xié)調(diào)

面對(duì)這一困局，律師建議，需從立法制度層面補(bǔ)齊短板。通過地方條例或細(xì)則，明確開發(fā)商在業(yè)委會(huì)籌備中的表決邊界，規(guī)定未參與投票應(yīng)視為棄權(quán)，并將其面積計(jì)入投票范圍。

同時(shí)，街道、住建部門應(yīng)強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，在開發(fā)商缺位的情況下，積極協(xié)調(diào)，保障業(yè)主的自治權(quán)利，讓業(yè)委會(huì)真正成為業(yè)主利益的“代言人”。

業(yè)委會(huì)的成立，是小區(qū)實(shí)現(xiàn)民主自治的第一步。面對(duì)開發(fā)商的“沉默權(quán)”，業(yè)主們需要的不僅是團(tuán)結(jié)，更需要制度的保障和政府的支持。只有多方合力，才能打破“六年難產(chǎn)”的魔咒，讓小區(qū)治理走上正軌。