前幾天，上海某個區(qū)的領導到我辦公室聊天

閑聊過程中他問我一句：你覺得為什么現(xiàn)在商務辦公樓的空置率越來越高

我說：是啊，我馬上也要拋棄我現(xiàn)在這個辦公室了

為什么想要寫這篇文章

其實也是一個困惑很久的問題然后突然被激活了一樣

日常也經(jīng)常看到大家對于辦公樓空置率的呈現(xiàn)，確實這方面的數(shù)據(jù)越來越低

很多人的第一反應就是：現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境不太好

是啊

這好像是一個原因

但這個原因好像會阻礙一個人很多思考

大家想著這個邏輯就放棄了其他探討

而最近我自己的一些境遇和感受，我突然有點其他的看法想要和大家分享

雖然有點情緒，但也著實是客觀事實

01

先說說背景

我們這家公司一直在上海

規(guī)模不大，但是在做地產(chǎn)類內容的也還算可以了

我們在靜安寺附近還算比較核心的地方租了一個辦公室

一年的租金也要百萬+規(guī)模了

這個支付能力，不論怎么樣，還算是找得不錯的地方了

但是最近在這里待得越久，越要和自己說：我要盡早離開這里

都是很小的事情，但卻讓我無比堅定

其實我們這棟也有空置，從去年開始就有陸續(xù)企業(yè)開始搬走了，包括我這層的隔壁

一開始我倒也不以為意，也沒想過自己要搬

但是因為伴隨著樓棟的空置，物業(yè)方呢也開始著急了，開始拼命的招商引資

這點事可以理解的

但是后面開始的一些事就有點變形

02

當辦公樓持續(xù)不斷地解決不了空置率的時候

招商就開始采取下策：讓樓宇出現(xiàn)混合業(yè)態(tài)

所以慢慢的，低樓層的出現(xiàn)了三家商務餐飲飯店

然后頂樓開始出現(xiàn)了一家整容機構，一家牙醫(yī)機構

這些業(yè)態(tài)的混合帶來的第一個變化就是：這里的電梯開始不夠用了

一邊是不少營業(yè)性質的商店開始了重裝修

一邊是不少業(yè)態(tài)帶來了一些外部人流

很快這棟樓的電梯開始不堪重負

我現(xiàn)在每天上下電梯都需要等待超過5分鐘以上的時間

這不是指的上下班時間哦

我中午出去吃個飯以及偶爾下午下樓拿東西，電梯來得都特別慢

電梯超負荷之后還經(jīng)常壞

一共三個電梯壞了一臺那簡直是災難

每次有客人拜訪送他們走的時候要讓他們在電梯口等5分鐘，我就覺得自己這個租金花的太不值得了

03

另外，我還發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象

就是樓宇運營方一邊對空置率很焦慮，對拉新給的支持力度特別大

另一邊對老業(yè)主好像就不太關心了

感覺他們是算過一本賬，就是老客戶如果搬家其實是有成本的，所以是穩(wěn)定的不太輕易動的

這種認知也就導致了，一些公共資源開始傾斜給新來的

一些本該公用的公共路演廳，好像每個月都被一家培訓機構提前預訂，天天在那打雞血上課

我自己想弄幾次路演活動都沒辦法申請

我這個小甜甜最后也變成了牛夫人

這棟辦公樓一開始的功能共享的概念也就不復存在了

04

其實樓宇混搭化未來一定是趨勢

包括我們在香港看到不少地方其實都是這樣的

但是業(yè)態(tài)的混合不代表管理的無序

我在這種商務辦公樓里辦公，總覺得這么貴的租金，這么大的空間都是只值這個地段

空間運營上全然沒有太多的想法

好像所有的運營團隊也沒想過如何更好的運營一棟樓宇

我越發(fā)的覺得，很多甲級辦公樓對現(xiàn)在的企業(yè)到底需要什么樣的辦公有著嚴重的偏見

在他們眼里，所謂好的辦公樓還是停留在那種90年代那種商務裝逼的氛圍

大家都是白領金領穿著西裝的那種感覺

而他們眼中辦公樓的存在，在運營層面的核心：抬企業(yè)的門面

你在什么位置能夠顯示你是什么規(guī)格的企業(yè)

大堂是不是奢華，安保是不是嚴密代表著你企業(yè)高不高級

這成為了好多運營方的認知

所以在這種認知下，你會發(fā)現(xiàn)很多事情都是不合理的

比如你會發(fā)現(xiàn)居然有很多辦公樓下班之后要關空調，然后周末也沒有空調，

然后層高非常矮，公攤非常低

你可以解釋這是為什么導致的

但是在如今如此嚴重的空置率面前，我也沒看到有哪些運營方認真想過如何改變

從頭到尾好像比較堅持就是一件事：訪客登記

似乎這是體現(xiàn)辦公樓私密和尊貴的重要標準，對于訪客各種登記和審核

05

那辦公業(yè)態(tài)有沒有變化

其實也有

前幾年流行過一種模式：聯(lián)合辦公

如何說傳統(tǒng)的商務辦公本質上的冷漠感和距離感讓人不太舒服

但是

聯(lián)合辦公這種載體的出現(xiàn)又讓建筑和人之間的關系過于娛樂化

什么公共空間的社群活動啦，各種娛樂休閑配套啦，包括有段時間還會提倡入駐的企業(yè)和企業(yè)之間的聯(lián)誼，陌生公司之間團建之類的

這種模式又讓人有點害怕

甚至以前我在聯(lián)合辦公里還看到運營方弄了一個相親活動，作為老板看到這種畫面直接驚呆了

我剛創(chuàng)業(yè)的時候是去過不少聯(lián)合辦公的

但是那時候唯一的念頭就是：等公司做大了還是不能再這待著

現(xiàn)在以前那些轟轟烈烈的聯(lián)合辦公的品牌現(xiàn)在已經(jīng)所剩無幾了，感覺市場也完成了徹底的祛魅

06

如今都說經(jīng)濟不好，辦公樓的空置率變高，不如認真想想

現(xiàn)在2026年的企業(yè)，到底需要什么樣的辦公場景

不需要過分冷漠也不需要過分親近

成年人和成年人之間，邊界感還是很重要的

我說幾個我作為老板視角下對于辦公樓的要求

第一，現(xiàn)在還沒有24小時開空調的辦公樓我覺得就是有問題的

外面都提倡靈活就業(yè)了，辦公樓居然不提倡讓我們靈活上班，簡直難以想象

第二，電梯的通勤效率真的是最重要的門面

需要創(chuàng)造便利和效率，而不是讓人家發(fā)呆等的這5分鐘顯得自己很笨拙

第三，現(xiàn)在自媒體也好，直播也好、電商也好，已經(jīng)滲透到每一家企業(yè)了

日常拍攝和錄制幾乎成為很多企業(yè)的剛需

較高的層高，提供較好便利的拍攝條件，這些會成為吸引這個時代的企業(yè)公司一個很好的方向

第四，企業(yè)如今越來越需要路演，需要展廳，需要策展的要求

這些也會變得更加高頻

第五，獨立，集中，完整，可以自由組合，然后最好業(yè)主方完成裝修

07

但是我想表達的是，當下企業(yè)狀態(tài)的變化

所謂的商務辦公樓的空置問題，不完全是經(jīng)濟問題

而是傳統(tǒng)的辦公空間沒有辦法為企業(yè)創(chuàng)造價值

以前的經(jīng)濟模式是大家每家企業(yè)都是一個螺絲釘

大家講究的是分工合作

只要在自己的邊界范圍內把工作做好，生意就會越來越好

所以我們看到所有辦公樓的呈現(xiàn)都是封閉

但是現(xiàn)在的企業(yè)都是一個內容

自己創(chuàng)造內容也對外表達內容，從企業(yè)家做IP開始，到產(chǎn)品做社群，再到客服做黏性

每一個小公司都擁有更強的表達欲望

而他們期待的辦公場域，本質上也是這樣的空間

08

所以我準備真的換個地方了

但是這一次已經(jīng)不準備找辦公樓了

我要徹底的離開

我期待找到一個不錯位置的商鋪，或者說門面

或者說能夠展示公司文化的文化展示中心的一部分

如果有線索或者能夠幫忙匹配的客戶可以聯(lián)系我

我列下我的訴求

第一，我大概希望的是一個下店上廠的模式，也就是一二樓連體的空間

未來我們的一樓會做成一個展示中心來展示自己的品牌

我們希望能夠有一塊區(qū)域可以介紹我們的價值觀和方法論

也有可能有一些營業(yè)功能的業(yè)態(tài)存在

一些文化中心或者核心路口的沿街門面都是可以的

大概需要300平米的空間

然后二樓就是我們自己的辦公區(qū)域，這一塊沒啥要求，200平米的空間就夠了

第二，對于地段

我們希望在浦西的市中心，相對熱鬧點的地方

我們可能加班比較多，希望大家工作的同時也能離生活近一點

通勤什么也方便一點，有地鐵很重要

然后地段的話最好有點人文底蘊

未來一些路演活動包括我們的公開演講都會在一樓舉辦，好的環(huán)境容易能夠讓大家心曠神怡

第三，關于時間

大概今年下半年可以

然后我也會找設計師對空間進行設計做出有意思的地方，所以也希望給點免租期

如果有線索能夠提供具體地方，歡迎把項目資料發(fā)到我的郵箱jimlujun@qq.com

我會安排團隊去實地去看的

09

差不多是這樣的

今年是我創(chuàng)業(yè)第十年了

其實我特別希望能夠在一個地方一直做下去，但是這十年我發(fā)現(xiàn)我一直在換地方

這一次我想找個地方持久長期地發(fā)展下去

誠意求地方，童叟無欺

希望大家伙多多幫忙，未來做好了請大家來喝茶