過去幾年，上海樓市給我們最大的教訓就是：

一定不要買那些流動性特別差的房子。

因為真的有很多房子，到了關鍵時刻完全賣不掉。

而當下這種稍微回暖的樓市行情，我們更是要多加注意：

因為有很多流動性持續(xù)很差的房子，正扮演成筍盤在市場流通。

如果買錯了，很可能跑輸下一輪周期。

鄙視鏈末端的剛需板塊

說起來這種房子主要有三小類：

第一類，是那些排在外溢鏈條最后一站的睡城板塊。

典型案例就是9號線上的泗涇，雖然不是地鐵的終點站，但是確實是9號線上市區(qū)外溢的最后一站。

市場上行的時候，泗涇的漲幅很好，甚至一度超越大虹橋的新房漲幅。

但是最近幾年市場下行，9號線上游的眾多板塊房價下跌之后，直接就把購買力都虹吸走了。

作為市區(qū)外溢最后一站的泗涇，下游無人可以虹吸。

作為典型睡城，周邊有沒有什么產(chǎn)業(yè)可以帶來地緣購買力，因此在過去幾年就多次進入了“無量下跌”的流動性困境：

因為沒人看房買房，價格不斷主動下調(diào)，但是還是沒人買。

第二類，是弱勢的老破小板塊。

市區(qū)老破小板塊之間也有巨大的資源差別：

地段好、配套好、產(chǎn)品好、產(chǎn)業(yè)好、交通好的老破小，市場景氣的時候價格甚至還上漲上海市區(qū)的老破小，觸底反彈了？。

而相對于這些強勢區(qū)域的老房子，也有一部分弱勢區(qū)域的老破小，堪稱四無產(chǎn)品：

一沒有地鐵，或者離地鐵有一定距離；

二而沒有強規(guī)劃能帶來板塊升級的機會，或者是動遷的機會；

三沒有強勢產(chǎn)業(yè)，地緣沒有什么人來接盤。

四就是部分區(qū)域本身又是70年代-80年代品質(zhì)比較差的老房子，品質(zhì)戶型在老破小里面也算比較差的。

這種區(qū)域，流通性就非常差——甚至很多房子真的掛了好幾年都賣不掉。

其中比較典型的案例就是普陀的甘泉宜川，作為弱勢區(qū)域老破小的代表，之前幾年也數(shù)次經(jīng)歷拋盤量巨大、無人接盤因此價格不斷下降的行情。

當然，最近甘泉宜川貌似有點翻身了，畢竟出現(xiàn)了一些動遷的消息。

第三類，就是老生常談的那些遠郊無餅區(qū)域。

這點不難理解，遠郊房子賣不掉已經(jīng)是共識了，本篇不再贅述。

其實這三類，都可以統(tǒng)稱為一類：

上海剛需買房，排在購房鄙視鏈最末端的板塊。

這些房子的流動性變差，本質(zhì)原因其實就是這幾年上海樓市太缺剛需了，剛需購買力整體是不夠用了。

剛需買家的選房安全邊界正在收縮，在安全邊界外圍的這些末端板塊、區(qū)域，自然就成為了被拋棄的地方，房子自然無人接盤。

除非你有極大的耐心，持有這套房子幾十年，到板塊完全翻身逆襲的時間段——不然是不建議大家買入的，很有可能再次遭遇過去幾年同樣的流動性困境。

被主流購買力拋棄的產(chǎn)品

上海樓市的產(chǎn)品時代，本質(zhì)上來講只有兩段：

第一時代是全部都是無電梯老公房的時代，也就是如今的老破小。

第二時代就是2005年全面電梯高層的時代，也就是如今的主流產(chǎn)品，被大部分人所接受

而被拋棄的產(chǎn)品，基本都是這兩代之間的過渡時期的產(chǎn)物，主要產(chǎn)自90年代-2000年代初，其中最典型的產(chǎn)品就是老大樓。

這種房子在當年的公房時代，相比于沒電梯的矮房子的確很稀缺。

但是隨著上海樓市產(chǎn)品升級進化到電梯板樓時代，老塔樓這種戶型奇怪、朝向奇怪、開窗小采光差的產(chǎn)品，自然就被主流購房者拋棄了。

尤其是其中那些大面積的塔樓，更是成為了典型老破大：

改善看不上，剛需買不起。

而另一類就是過渡期出現(xiàn)的，一部分步梯商品房。

只不過這類房子的市場表現(xiàn)，比較兩極分化：

那些在老破小扎堆區(qū)域的剛需板塊，樓梯商品房靠著更好的品質(zhì)和沒有高出很多的價格，其實賣的很好，比如徐匯的康健板塊就是如此。

但是那些市中心核心區(qū)，建設在2000年代左右的一些小區(qū)當年都是純步梯或者步梯+電梯混合的設計，老南市、老靜安、徐家匯都有這種小區(qū)。

這種設計是因為當年很多人喜歡得房率更高的步梯房，因此會步梯/電梯都做，給買家不同選擇的。

但是到了如今，基本500萬總價以上的步梯房都不太好賣，流通性很差。

當然，需要補充說明一下：

這種產(chǎn)品層面的被拋棄，未來的很多年其實并不會波及到那些電梯板樓，大家無需過度擔心。

因為這幾年雖然上海樓市產(chǎn)品大幅度升級，出現(xiàn)了三點五代住宅或者四代住宅的概念；

但是我掏心窩子說，這些房子和2008年之后那批電梯商品房本質(zhì)上都還是同一代產(chǎn)品，沒有根本性的提升。

如今這些3.5代宅主打的偷面積，十幾年前市場差的時候就玩過了，甚至那時候偷面積比現(xiàn)在瘋狂多了——

部分小區(qū)中，南向的一整個房間都不算產(chǎn)證面積。

當然房齡更新、品質(zhì)更好是毋庸置疑的，只不過這個一定要結合價格——

如果價格太貴，本身也會陷入另外一個流動性陷阱，也就是下一部分講的錯配。

當然，還有一類廣泛活躍于限購時代的產(chǎn)品——酒店式公寓，如今也是極為難賣，有的房源甚至掛四五年也賣不掉。

在住宅購買門檻越來越低的今天，剛需完全可以通過社保繳納買入住宅。

且依然50%首付的公寓產(chǎn)品，對于剛需也并不友好，需要的首付實在太多了。

雖然很多酒店式公寓的價格暴跌，看起來很有性價比，但是我們依然不建議碰：

一旦全面放開限購，酒店式公寓的價值還要下降，將會更加難賣。

房不會賣，價格不好談

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錯配的房子

如今隨著上海樓市的分化，如今幾乎每個板塊都有了在樓市的明確定位：

說出板塊名字，大家都能聯(lián)想到你對應的預算。

大方向上我們會把板塊分成剛需板塊、中產(chǎn)板塊、豪宅板塊，而實際上分類都是按照預算段依次類推的：

比如有的板塊就是250-300萬的板塊，有的板塊可能是500-600萬的檔次，幾乎都有了明確的購買力承受范圍。

一般來說，超過這個板塊自身預算段的買家，大部分也不會考慮你這個板塊。

而所謂的錯配，其實就是那些總價板塊承受上限的房子。

常見的產(chǎn)品表現(xiàn)類型就是大平層、復式等特殊產(chǎn)品；

或者是和板塊階層差距過大的房子：比如市區(qū)老破小板塊里面總價1000多萬的次新房。

流通性的基礎就是客戶基數(shù)。

而這些房子的核心問題在于，幾乎無法獲得對應預算主流購買力的關注，篩選板塊區(qū)域的時候就pass了，基數(shù)太小，自然流動性不可能好。

比如在300萬的典型入門級老破小剛需板塊，出現(xiàn)一個1000萬+總價的房子，就是典型的錯配，好多年都賣不掉。

因為95%拿著1000萬買房的家庭，都會去買買入中環(huán)內(nèi)的主流中產(chǎn)社區(qū)。

只有極少數(shù)地緣居民，因為地段情感、家里人口多等特殊原因會考慮。

而錯配的現(xiàn)象不僅僅存在于剛需、中產(chǎn)領域，豪宅領域如果出現(xiàn)了超出地段總價量級的房子，也是非常難賣的。

比如翡翠濱江這個復式，其實產(chǎn)品很不錯。

但是五六千萬的預算大家還是優(yōu)先選黃浦，次選也是陸家嘴南濱江或者徐匯濱江，在本就購買力稀少的豪宅市場，這個房子就不是很好賣了。

當然，需要提醒大家的點就在于此：

如今這個市場，就有很多這種錯配的房子通過包裝撿漏筍盤的模式在市場上推廣——專門獵取那些外區(qū)域不懂行的大魚上鉤。

因為這種房子的優(yōu)勢就是面積大，很容易通過裝修等包裝手段，讓你在短視頻上看到后，暢想在這個房子里的美好生活——

忽略了資產(chǎn)的流動性。

如果你又對區(qū)域、板塊不是很了解，只是單純看看環(huán)線、看看交通距離，那就很容易買錯。

因為很多時候距離近不代表價值接近，樓市分化的結果往往就是一路之隔天壤之別。

比如大寧和陽城、永和、彭浦都挨著，板塊的能級卻是天上和地下，保值增值性也完全不能比。

此外也要提醒一下新房市場的風險：

當下很多中產(chǎn)板塊上的新房都在搞大面積的房子，總價動輒三千萬、四千萬。

這些房子本質(zhì)都是錯配的產(chǎn)品，而且還是風險最大的那一類：

因為豪宅市場的容錯性更差，地段差這一項就可以直接拍死很多“偽豪宅”，單靠產(chǎn)品升級很難圈住富人。

高總價，還是要優(yōu)先選擇核心地段的真豪宅，更加有機會穿越周期。

短期難以翻身的板塊

這部分其實就和年前我寫的一篇文章重疊了：

上海這三類區(qū)域，樓市短期難以翻身。

其中兩類區(qū)域的房子，流動性在未來一段時間也不會特別好，房子會非常難賣：

1、新房超供拖垮市場的區(qū)域。

比如臨港、桃浦這種區(qū)域，新房庫存量巨大且去化速度很慢。

新房滯銷降價，直接拖累整個周邊的二手市場。

像桃浦前些年剛開始供應新房的時候，桃浦、萬里這些地方的二手房就難賣了——

因為本身這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)實力就不強，新房來了又把極為有限的購買力都給搶走了。

這樣的區(qū)域，其實就是供大于求了，房子的流動性自然不會太好。

2、背離城市發(fā)展方向的區(qū)域，或者說暫時不是發(fā)展重點的區(qū)域。

最典型的就是浦東北部以金橋和外高橋為產(chǎn)業(yè)中心的板塊。

在浦東全面向南發(fā)展、購買力增量、城市開發(fā)增量都在南部的時代，北部整體的城市更新速度、產(chǎn)業(yè)更替速度都比較一般，購買力增量十分有限。

增量有限，存量的地緣居民很多也會到南部改善——本身浦東居民都沒有什么地段信仰。

這種情況下，浦東北部的房子就是十分難賣，價格掉得也厲害。

類似的還有各大老工業(yè)區(qū)。

比如寶鋼、老閔行，都是轉型期，整體都是產(chǎn)業(yè)購買力外流的狀態(tài)，房子的流動性自然也不會太好。

而且中長期來看，這些區(qū)域的舊改速度也不會很快，估計要在谷底很長一段時間。

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結語

其實分析流動性，本質(zhì)上還是分析購買力變化。

很多房子被拋棄、流動性變差，背后對應的可能都是購買力共識的變化。

篇幅有限，關于板塊的詳細分析還是要落位到板塊專題文章上。

如有選房問題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。