單價(jià)四千多，就能“撿漏”精裝新房？

最近，京東資產(chǎn)上架22套悅東府的法拍房，起拍總價(jià)集中在41萬(wàn)-58萬(wàn)。按照建面約89-115㎡的面積計(jì)算，起拍單價(jià)約4600-5000元/㎡。

事實(shí)上，今年1月這22套房源就現(xiàn)身京東資產(chǎn)，起拍總價(jià)52萬(wàn)-71萬(wàn)。只是，降價(jià)也沒(méi)能改變流拍的命運(yùn)。二拍結(jié)果顯示，這22套房源，均以流拍收?qǐng)觥?/p>

01

先了解基本信息。

2019年4月，正榮以8478元/㎡的樓面地價(jià)拿下G09地塊（悅東府），要求自持面積7800㎡，明確100%全裝修和成品交付。

悅東府規(guī)劃12棟小高層以及10棟高層住宅樓，自帶沿街商業(yè)配套，建面約79、89、98、118㎡，總戶(hù)數(shù)1700余套。

2019年10月至2020年6月，B地塊的11棟不到900套房率先開(kāi)賣(mài)，裝修銷(xiāo)許均價(jià)1.56萬(wàn)-1.85萬(wàn)/㎡不等；2020年9月至11月，加推A地塊3棟樓，共194套房，均價(jià)約1.7萬(wàn)-2萬(wàn)/㎡。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，悅東府入網(wǎng)總套數(shù)為1066套，未售套數(shù)220套。

正榮暴雷后，悅東府延遲交付，B地塊最遲交付時(shí)間為2022年6月，實(shí)際交付時(shí)間為2022年10月。

此次被拍賣(mài)的22套房源，分布在1棟、3棟、5棟和13棟，多為頂?shù)讟欠吭矗b修交付，沒(méi)有入住痕跡。

值得注意的是，因?yàn)槌睗竦仍颍糠值蜆菍臃吭吹陌讐Τ霈F(xiàn)墻皮脫落情況；部分房源內(nèi)部，有少量的裝修垃圾。

結(jié)合裁定書(shū)內(nèi)容以及天眼查顯示的信息，這22套房源被拍賣(mài)的原因很清晰。

申請(qǐng)執(zhí)行人，為中建二局第二建筑工程有限公司，被執(zhí)行人為南京正紫置業(yè)發(fā)展有限公司、南京正得置業(yè)發(fā)展有限公司，因建設(shè)工程施工合同糾紛一案，南京市棲霞區(qū)人民法院作出（2025）蘇0113執(zhí)35號(hào)執(zhí)行案件，執(zhí)行金額約8268.74萬(wàn)。

而悅東府，正是南京正紫置業(yè)發(fā)展有限公司的名下資產(chǎn)。

拍攝于2023年6月

除了此次拍賣(mài)的房源，悅東府未成交房源主要分布在A地塊的11棟樓，正榮暴雷后便爛尾至今。

02

龍?zhí)缎鲁牵步?jīng)歷過(guò)高光時(shí)刻。

2018年6月，經(jīng)過(guò)2輪競(jìng)價(jià)，中駿置業(yè)拿下G22地塊（中駿東原璟閱），樓面價(jià)6369元/㎡。彼時(shí)的龍?zhí)秲H創(chuàng)源龍樾一家新盤(pán)在售，毛坯均價(jià)1.7萬(wàn)/㎡。

2019年，龍?zhí)对谕恋厥袌?chǎng)集中出貨，正榮、榮盛、華夏幸福等房企扎堆搶地，多幅地塊高溢價(jià)成交。

同日出讓G09（正榮悅東府）和G10（榮盛花語(yǔ)馨城），樓面價(jià)分別為8478和8452元/㎡，要求自持面積7800㎡和2200㎡；華夏幸福高調(diào)進(jìn)駐，接連拿下G24（濱江孔雀城）與G42（濱江孔雀城棲瀾府）。

至此，龍?zhí)稑鞘懈窬只拘纬伞ｋm然主力樓盤(pán)只有6個(gè)，但每個(gè)項(xiàng)目的體量都不小，整體新房?jī)?chǔ)備高達(dá)6800余套。

產(chǎn)品定位上，6家樓盤(pán)的主力戶(hù)型集中在建面約75-120㎡，主打小戶(hù)型、低總價(jià)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，精裝價(jià)約1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)/㎡，部分房源銷(xiāo)許價(jià)近2萬(wàn)/㎡。

2021年行情冷淡，龍?zhí)稑鞘凶兲欤祪r(jià)打折成主流。

更嚴(yán)峻的是，正榮、榮盛、華夏幸福等接連暴雷，不少項(xiàng)目延期交付。濱江孔雀城棲瀾府、悅東府A地塊、榮盛花語(yǔ)馨城二期，按下建設(shè)的暫停鍵。

眼下龍?zhí)抖址績(jī)r(jià)，普遍什么水平？

以公開(kāi)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)為參考，銳評(píng)君整理出主流小區(qū)的二手房情況。

正榮悅東府

正榮悅東府在售房源較多，同期52套掛牌，均價(jià)約9306元/㎡，區(qū)間5709-14496元/㎡。

去年2月，悅東府成交一套建面約89㎡房源，總價(jià)99萬(wàn)、單價(jià)11103元/㎡。

中駿東原璟閱

一期掛牌均價(jià)約7913元/㎡，最近成交的一套為去年12月，成交約5480元/㎡；二期、三期掛牌單價(jià)分別約7751元/㎡、8845元/㎡，尚未有房源成交。

榮盛花語(yǔ)馨城

榮盛花語(yǔ)馨城，房源掛牌均價(jià)約8565元/㎡，目前顯示無(wú)房源成交。

濱江孔雀城

濱江孔雀城目前有13套房源在售，掛牌均價(jià)約10121元/㎡，尚未顯示有房源成交。

03

市場(chǎng)冷靜期，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)利好支撐的遠(yuǎn)郊板塊首當(dāng)其沖，龍?zhí)缎鲁蔷褪堑湫汀?/p>

地段上，龍?zhí)缎鲁俏挥跅紖^(qū)東北部，臨近棲霞山與句容寶華，內(nèi)部置業(yè)需求有限，偏遠(yuǎn)的地理位置又很難吸引到外圍買(mǎi)房人。

而配套上，交通、商業(yè)等并不完善。對(duì)于年輕自住買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，上班通勤、日常生活等稱(chēng)不上便利。

幸運(yùn)的是，近年來(lái)，龍?zhí)蛾懤m(xù)迎來(lái)好消息。

最受關(guān)注的軌道交通，在建中的地鐵S5號(hào)線（南京段）傳來(lái)捷報(bào)，仙林湖站至攝山站高架區(qū)間主體結(jié)構(gòu)順利落成。

地鐵S5號(hào)線，是寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化的重點(diǎn)工程，線路全長(zhǎng)約57.8公里，設(shè)有車(chē)站16座，其中南京段有8站，揚(yáng)州段有8站，連接南京仙林湖與揚(yáng)州火車(chē)站，可在仙林湖站換乘4號(hào)線。

商業(yè)利好也即將到來(lái)，龍?zhí)缎鲁巧虡I(yè)綜合體總投資約5億元、總建筑面積近7萬(wàn)㎡，集購(gòu)物、餐飲、生活服務(wù)、酒店住宿、大型宴會(huì)及展會(huì)等多功能于一體，計(jì)劃于2027年10月開(kāi)業(yè)。

據(jù)了解，地下一層將引進(jìn)商超，并配備466個(gè)停車(chē)位；一樓集聚各類(lèi)時(shí)尚品牌；二樓布局兒童樂(lè)園、早教中心及電競(jìng)體驗(yàn)區(qū)；三樓匯聚各類(lèi)餐飲；四樓規(guī)劃800人宴會(huì)廳和多功能會(huì)議中心；還將開(kāi)設(shè)龍?zhí)妒准医?jīng)營(yíng)性影院，誕生“龍?zhí)兜谝粔K大銀幕”。

我們希望，隨著越來(lái)越多城建利好的到來(lái)，龍?zhí)稑鞘幸材苡瓉?lái)新的機(jī)遇。

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