謝逸楓：一次性給足的房地產救市大招政策建議來了

文/謝逸楓

近期同很多房企的參會代表、委員深入交流2026年房地產行業、政策、制度的提案問題，并且給出當前房地產市場止跌回穩一次性給足的政策意見，希望上面多采納穩房地產的救市政策建議，早日實現房地產復蘇回暖。

當前房地產市場無法止跌回穩的根本原因，歸根結底是政策未見底，力度未達到房地產市場止跌回穩的底部，簡單說就是政策無法一次給足、一步到位，存在添油加醋的。其次是時機把握不準，出政策時機滯后于市場預期。

政策在規模和覆蓋范圍、人群受限，加上政策因資金等情況，執行不到位，導致規模和范圍、落地有限，存在擠牙膏式的政策推進，出現政策的效果無法達到市場預期，效力斷斷續續，持續力弱，市場陷入反反復復調整。

再次是政策無法熨平供需關系波動，供應過剩和庫存過高，供需無法平衡，無法形成價格上漲預期，持續性供大于求。而購房、交易限制措施、門檻、成本、還貸影響剛性需求釋放，小、老換大、新的置換堵塞，改善需求無法全面激活。

最后是房價未止跌，銷售無法復蘇，融資渠道限制未解開，影響供需關系平穩和房價走勢及景氣指數的市場預期。而房企信用、交房、經營和利潤虧損三大問題、居民收入和就業的不穩定，影響市場信心的復蘇。

當前的房地產市場，最主要的核心問題是政策、供應和庫存、購買力、信用，形成持續性的負向循環預期。打破這個負向循環預期，穩定房地產市場，必須多管齊下，先從政策著手，一次性給足、一步到位，即大力度、系統性、大規模性。

再次是行政端、供應端、需求端、資金端、貨幣端、債務端、交房端的政策要同時發力、推進，即多管齊下，齊頭并進實施，避免擠牙膏式的推進。最后是政策的執行監督和落地效果監控，避免雷聲大,雨點小的情況。

一次性給足的房地產救市大招政策建議來了，主要是圍繞著房地產市場在行政端、供應端、需求端、資金端、貨幣端、債務端、交房端進行針對性的救市政策建議，盡快讓房地產市場止跌回穩，實現正軌。

一是行政端的措施，包括出臺房價限跌令（城市自愿為主）、取消剩余城市（北京、上海、深圳和海南等少數城市、區域）的限購、限貸、限售、限價、限簽、限戶型、限企、限離、限外令，二手房指導價、按揭過戶的限制措施。

北京、上海、深圳和海南等少數城市、區域全面取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限戶型、限企、限離、限外令，二手房指導價、按揭過戶的限制措施，不要擔心虹吸效應、人口的問題，僅僅是短期性的現象，有利帶動周圍城市。

取消土地出讓地塊、開發中土地項目、樓盤和城市更新的城中村改造項目限自持、限商業比例、限配建保障性住房、限現房銷售、限售價、取消90/70戶型限制；取消商業地產項目限用途、限面積、限銷售對象、限貸的限制措施。

二是需求端的措施，包括進一步下降住房首套和二套商業貸款首付比例（下降至10%）、首套和二套公積金貸款首付比例（下降至15%）；已經結清二套房貸的商業貸款和首套公積金貸款，購買第三套、第二套房，按照首套的政策執行。

放開住房第三套商業房貸、公積金貸款，首付比例為20%-30%；首套、二套、三套房的商業和公積金貸款利率及存量房貸利率進一步下降；政策性貸款利率下調（保障性住房再貸款3000億元、城中村改造專項借款、專項債、專項貸款）。

住房抵押貸款補貼（購房補貼、貸款貼息），包括首套、二套的新房和二手房、個人和企業、標準5萬/年、時間為5年；提高首套住房（新房、二手房）房貸利息納入個人所得稅專項附加扣除。

(目前首套房貸利息納入個人所得稅專項附加扣除為住房1000元/月、優化扣除比例、延長扣除期限)；二套新房、二手房貸款利息納入個人所得稅專項附加扣除，扣除標準、扣除比例、扣除期限自行制定。

明確宣布房地產業是支柱產業、10年-20年內不征收住宅房產稅；上海和重慶暫停實施住宅房產稅，或者首套住房免征住宅房產稅、二套減半；降低一二手住房交易稅收，新房首套免契稅、印花稅，二套契稅減半（財政補貼）、免印花稅。

二手房首套免契稅/二套契稅減半（財政補貼）、首套二手房取消限滿2年，取消增值稅、首套二手房取消限滿5年，取消個人所得稅，二套減半。允許第一、第二套商業貸款轉公積金貸款、公積金可以用作第一、第二套房貸首付。

延長住房商業貸款、住房公積金貸款的貸款年限（再延長5年-10年）、三年-五年內只還首套或二套住房（新房或二手房）貸款利息，不還本金；提高以舊換新和城市更新城中村改造項目的房票安置標準。

多孩家庭、人才、大學畢業生、新市民，實施購房免稅+補貼+買房送戶口的模式；城市更新貨幣化安置100萬套擴大至150萬套-200萬套，實施2萬億元-4萬億元的方案（資金來源為專項貸款+超長期特別國債+專項借款+PSL）。

央企進入城市更新城中村，發放城市更新新項目貸款1萬億元；商業地產項目的首套、二套商業貸款首付比例和利率及存量貸款下降、延長商業地產貸款期限、減免商業地產交易的稅收。

三是供應端的措施，包括庫存去化周期2年-3年，3年-5年內暫停新增房地產開發用地供應，通過收購房企無力開發的閑置存量土地，再轉給有能力開發的房企；停止新建保障性住房、安置房、宿舍，通過收儲房企存量商品房代替。

控制二手房和法拍房上市的規模、新建商品房上市批售規模；優化住宅供應指標，允許在建住宅土地、在售住宅項目減少商業比例和商業地產項目，轉變用途、調整容積率、規劃設計條件、取消限制條件，允許自持上市交易。

收購房企閑置存量土地2萬億元-3萬億元的方案，資金來源為超長期特別國債和專項借款、PSL、專項債和專項貸款。收儲房企存量商品房2萬億元-3萬億元的方案，資金來源為超長期特別國債、專項債、專項貸款、專項借款、PSL。

設立5萬億-10萬億元“房地產穩定基金”或設立10萬億元-50萬億元“住房銀行”，收購房企閑置存量土地、收儲房企存量商品房，用于開發、儲備、建設保障房、安置房、宿舍、其他開發用途等。

四是資金端的措施，包括三道紅線、房地產貸款集中制暫停執行3年或5年，或者可以考慮取消，或者轉為長期管理機制；放寬房企上市IPO、發債的門檻和條件；放寬銀行對房企開發貸、委托貸款等條件，放寬商業不動產reits等條件。

五是貨幣端的措施，包括降準、降息、加大個人住房貸款、開發貸、委托貸款等投放力度，規定銀行投放的房地產貸款比例超過10%-15%；加大市場流動性投放；出臺類似2008年、2015年的4萬億元救市方案。

六是債務端的措施，包括房企經營性物業抵押貸款政策2026年12月31日延長至2030年12月31日；房企金融存量貸款政策2026年12月31日延長至2030年12月31日；六國有商業銀行各出5000億元（3萬億元）持有房企債券、商票。

政府出政策支持房企債務重組、破產重整、支持房企供應鏈債務和合同債及其他債務展期。七是交房端的措施，包括放寬納入白名單的門檻和條件、保函置換商品房預售款、房地產項目資本金比例由35%下降至25%、現房銷售試點擴大。