香港商界曾經(jīng)流傳過一句很有名的話：

“香港的土地，四大家族分。”

李嘉誠、李兆基、郭得勝、鄭裕彤。

這四個名字，幾乎就是香港地產(chǎn)史的半部目錄。

從港島到九龍，從寫字樓到購物中心，香港最值錢的地段、最賺錢的物業(yè)，大多繞不開這四個家族。

在很長一段時間里，人們幾乎默認(rèn)一件事：

這些豪門會一直富下去。

但商業(yè)世界從來不會停在原地。

最近，一場原本并不起眼的資本談判，在香港地產(chǎn)圈引起了不小的關(guān)注。

新世界發(fā)展與美國私募巨頭黑石集團的注資談判陷入僵局。

黑石提出向一個特殊目的公司注資 25億美元，借此成為新世界發(fā)展的最大股東。鄭氏家族也愿意跟投 10億到15億美元，但提出一個條件——

集團控制權(quán)必須還在鄭家手里。

談判因此卡住。

表面上看，這只是一次融資博弈。但在很多香港地產(chǎn)老兵眼里，這件事多少帶著一點時代意味：

當(dāng)年并肩而立的香港四大家族，如今的命運已經(jīng)開始分岔。

01

一場拖延時間的化債戰(zhàn)

新世界發(fā)展之所以走到這一步，其實并不突然。

過去一年，這家公司幾乎一直在為資金奔走。

2024年9月，新世界在 德意志銀行 牽頭下拿到一筆 最高59億港元貸款。為了獲得這筆融資，公司拿出了自己最核心的一組商業(yè)資產(chǎn)作抵押——維港文化匯。

這里面包括尖沙咀地標(biāo) K11 MUSEA 和香港瑰麗酒店，而且還是第一順位抵押。

一家地產(chǎn)公司把這種級別的資產(chǎn)押出去，基本只說明一件事：現(xiàn)金流壓力已經(jīng)擺在桌面上了。

從賬面上看，新世界確實在努力降債。截至2025年底，公司總債務(wù)降至 1443億港元，較此前減少約17億港元，同時還削減了 87億港元永續(xù)債。年底賬上仍有 374億港元可動用資金，表面上似乎穩(wěn)住了局面。

但如果仔細(xì)看這些操作，就會發(fā)現(xiàn)它們更像是在換時間。

例如去年達成的 882億港元再融資協(xié)議，并不是新增資金，而是債務(wù)展期，最早的還款時間被推到 2028年6月。

債務(wù)沒有消失，只是被向后推了幾年。

對很多地產(chǎn)公司來說，這是一種再熟悉不過的策略——

用時間換空間。

02

鄭志剛的一場豪賭

很多人今天回頭看，都會把新世界的發(fā)展拐點放在2016年。

那一年，鄭志剛 接掌 新世界發(fā)展。

他是典型的第三代企業(yè)家，年輕、國際化，也非常有想法。

K11文化商業(yè)體系，就是他最標(biāo)志性的作品之一。那幾年，很多人覺得鄭志剛會把新世界帶到一個新的階段。

但與此同時，公司也做出了一個影響深遠(yuǎn)的選擇：重倉內(nèi)地房地產(chǎn)。

2016年前后，中國房地產(chǎn)正處在最火熱的周期之一。

很多港資開發(fā)商已經(jīng)開始收縮。例如 長江實業(yè)集團、恒基兆業(yè)地產(chǎn) 都在出售資產(chǎn)、降低杠桿。

但新世界卻選擇反向加倉。舊改、高價拿地、大規(guī)模布局大灣區(qū)和長三角，一系列項目迅速鋪開。

如果房地產(chǎn)周期一直向上，這可能是一場漂亮的進攻。

但地產(chǎn)行業(yè)的殘酷就在這里：

周期永遠(yuǎn)不會只向一個方向走。

當(dāng)市場進入調(diào)整期，這些長周期項目迅速變成負(fù)擔(dān)。過去半年，新世界發(fā)展合約銷售約 138億港元，其中香港貢獻 103億港元，而內(nèi)地銷售僅 32億元人民幣。

對比一下高峰期：2018年，新世界內(nèi)地銷售曾達到 116億元。

短短幾年時間，規(guī)模已經(jīng)大幅縮水。

很多地產(chǎn)公司的命運，其實都是這樣改變的——

上升周期看膽子，下行周期看代價。

03

黑石真正看上的是什么

從表面上看，這場談判是一筆融資交易。

但如果換個角度看，黑石真正看上的，其實不是新世界的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而是它手里的核心資產(chǎn)包。

過去十幾年，新世界在香港陸續(xù)打造了一整套商業(yè)資產(chǎn)體系，其中最具代表性的就是 K11 系列商業(yè)綜合體 和 瑰麗酒店。

這些物業(yè)有一個共同特點：位置極好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

在最新財報中，新世界發(fā)展的 物業(yè)投資與酒店運營收入占比已經(jīng)超過50%。換句話說，公司一半以上的收入，其實來自穩(wěn)定租金，而不是賣房。

在全球資本眼里，這種資產(chǎn)的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)項目。地產(chǎn)開發(fā)的收益具有強烈周期性，但核心商業(yè)物業(yè)卻是可以持續(xù)幾十年的現(xiàn)金流機器。

這也是為什么像 黑石集團 這樣的國際資本，會在這個時間點出現(xiàn)在談判桌上。

對他們來說，新世界當(dāng)前的流動性壓力，恰恰意味著一個機會——

用相對便宜的價格，拿到一批香港最核心的商業(yè)資產(chǎn)。

而對鄭氏家族來說，這正是最難做的選擇。

如果接受黑石方案，公司或許可以迅速緩解債務(wù)壓力，但代價可能是失去對這些核心資產(chǎn)的控制權(quán)；如果拒絕，就只能繼續(xù)依靠自身慢慢熬過周期。

于是這場談判的本質(zhì)就變得非常簡單：

一邊是資本的價格，一邊是家族的控制權(quán)。

04

兩代鄭家的兩種時代

如果把時間線再往前拉一點，新世界的發(fā)展路徑其實很有意思。

在 鄭裕彤 的時代，這家公司一直是香港地產(chǎn)圈里最敢進攻的一家。

鄭裕彤出身珠寶生意，但在地產(chǎn)上卻非常果斷，很多關(guān)鍵項目都是在別人猶豫的時候拍板拿下。

那一代香港企業(yè)家的成長環(huán)境很特殊。香港經(jīng)濟高速增長，地產(chǎn)需求旺盛，只要抓住土地，就幾乎抓住了財富。

所以鄭裕彤時代的新世界，更像是一家典型的香港地產(chǎn)公司：

進攻、擴張、搶地。

而到了鄭志剛這一代，時代已經(jīng)完全不同。

香港地產(chǎn)增長放緩，內(nèi)地市場則成為新的機會。新世界選擇向內(nèi)地擴張，其實也是順著時代潮流。

只不過，當(dāng)房地產(chǎn)周期開始反轉(zhuǎn)，這種擴張戰(zhàn)略的風(fēng)險也隨之暴露。

于是今天的局面多少有點意味深長：

同樣是地產(chǎn)生意，不同的時代，風(fēng)險完全不同。

05

四大家族的分野

如果把視野再拉遠(yuǎn)一點，新世界的發(fā)展困境，其實也是香港四大家族的一次分野。

李嘉誠 很早就開始賣地產(chǎn)，把資金投向港口、電信、能源和基礎(chǔ)設(shè)施。今天的 長江和記實業(yè) 已經(jīng)是一家全球化企業(yè)。

李兆基 的 恒基兆業(yè)地產(chǎn) 一直保持極低杠桿，被認(rèn)為是香港最穩(wěn)健的開發(fā)商之一。

而 郭得勝 家族控制的 新鴻基地產(chǎn)，則是香港商業(yè)地產(chǎn)最穩(wěn)定的現(xiàn)金流機器。

相比之下，鄭家的路徑就顯得有些不同。

在鄭裕彤時代，新世界是四大家族中最具進攻性的地產(chǎn)公司。但到了今天，這種進攻逐漸變成風(fēng)險。

于是現(xiàn)在的格局就顯得格外清晰：

李（嘉誠）家在全球收租。

郭家在香港收租。

李（兆基）家穩(wěn)守低杠桿。

而鄭家，卻在為一輪地產(chǎn)擴張留下的債務(wù)買單。

結(jié)語

香港地產(chǎn)黃金時代，四大家族幾乎共同塑造了一座城市的財富版圖。

但商業(yè)世界從來不會停在原地。

一代人的判斷，可能影響一家企業(yè)十年；

一次周期的選擇，卻可能改變一個家族的命運。

對鄭氏家族來說，真正的考驗或許才剛剛開始。

在2028年的債務(wù)高峰到來之前，新世界發(fā)展必須證明一件事：

鄭家的商業(yè)版圖，仍然有能力穿越這一輪地產(chǎn)寒冬。

否則，香港豪門的座次，或許真的要重新排一排了。

關(guān)注大爆炸好運大爆發(fā)