北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

給我分析一下，豐臺(tái)熙悅天寰次新房小區(qū)，89平三居，地鐵在建，園博園板塊，離園博園很近，周邊有產(chǎn)業(yè)有學(xué)校也有醫(yī)院，配套齊全。現(xiàn)在網(wǎng)上報(bào)價(jià)5萬(wàn)多，我肯定是賠了點(diǎn)，但賣掉覺(jué)得可惜，結(jié)合著地段和小區(qū)以及地鐵配套，是不是應(yīng)該再留一段時(shí)間，等地鐵通車后再賣？

A：

1、熙悅天寰，這地段兒應(yīng)該算大灰廠吧？畢竟和園博園隔著一條鐵道，被這種天然屏障所分割的就不好算一個(gè)板塊了。

而且鐵道分割對(duì)板塊的影響很大，一是不太好規(guī)劃，二是板塊間不好聯(lián)動(dòng)，第三是對(duì)人們的“心理距離”影響較大。所以鐵道、河道、高速或綠化帶兩邊的發(fā)展經(jīng)常是冰火兩重天。

當(dāng)然，到目前為止，鐵道東邊，也就是園博園這邊也不算太強(qiáng)，都是在發(fā)展中吧。但畢竟的通了地鐵，板塊價(jià)值相對(duì)更高點(diǎn)兒。

2、周邊確實(shí)有產(chǎn)業(yè)，但主要是槐樹(shù)嶺的軍工產(chǎn)業(yè)吧？那是研究坦克的，跟周邊沒(méi)什么關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)有拉動(dòng)作用。

學(xué)校怎么說(shuō)呢？十中在豐臺(tái)很不錯(cuò)，但在全北京來(lái)講不算太強(qiáng)。而且這是分校，所以對(duì)房?jī)r(jià)也沒(méi)什么影響，就是必備的配套而已。

醫(yī)院我還真不熟，沒(méi)注意。但既然有就肯定算支撐之一，挺好的，就是也對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)什么幫助，也是必備配套。

3、我認(rèn)為如果不是大盤(pán)上漲，那地鐵通車的話對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)沒(méi)什么幫助。畢竟離的不算近，而且這是新房，當(dāng)初人家做規(guī)劃+制定價(jià)格時(shí)，已經(jīng)把地鐵的價(jià)值計(jì)算進(jìn)去了，也就是透支了未來(lái)的升值。

所以如果地鐵按時(shí)通車，那大概率是拉平預(yù)期，錯(cuò)后的話有可能還是利空呢，畢竟小區(qū)的次新也是有時(shí)效性的。

4、總之我認(rèn)為房子是用來(lái)住的，這種地段也是典型的自住為主。所以還是多考慮自住吧，如果確定不自住就索性賣掉，留著的話就別有太高的預(yù)期了。

或者您也可以算算租售比，租金收益大概率是比市區(qū)的要低個(gè)10-20%左右的，這可以看作溢價(jià)，也說(shuō)明了性價(jià)比不是很高。

僅供參考。

二

Q:

如果是現(xiàn)在名下一套不帶電梯的六樓的老破大，是不是屬于劣質(zhì)資產(chǎn)啊？大興**小區(qū)的，租金2000多。現(xiàn)在賣掉是否應(yīng)該，等再過(guò)兩年換成市里地段好點(diǎn)的。

A：

1、劣質(zhì)資產(chǎn)倒談不上，畢竟是北京的房子，怎么的也比小城市的強(qiáng)，絕不可能跌到鶴崗的程度。或者說(shuō)如果是從投資角度考慮，新買的話肯定不建議，但既然是已經(jīng)持有，那也沒(méi)必要非得賣。

2、大興**小區(qū)，地段兒確實(shí)不算強(qiáng)，主要是沒(méi)地鐵，而且周邊也沒(méi)什么配套。這種地段兒一般不會(huì)有太好的規(guī)劃，所以就是自住為主吧，其他的期望值別太高。

但租金2000多不太對(duì)，您這面積這么大，戶型從圖上也看不出毛病，每平米每月才不到20塊錢嗎？太便宜了，就算是頂樓也不至于啊。我估計(jì)您是不是租給的中介啊？這應(yīng)該是扣除了管理費(fèi)之后的價(jià)格吧？

但如果真的是這個(gè)租金，那要是我就不留著了。因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)方面肯定不占優(yōu)，大概率還是落后大盤(pán)的，租金收益率也嚴(yán)重落后平均值，那為什么要留著？

3、不過(guò)是否再過(guò)兩年，還是看行情吧。如果大盤(pán)不漲就等著看，漲了的話建議提前。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在住大興父母家，但工作在東五環(huán)，所以想在通州買房，一是節(jié)省通勤時(shí)間，二是為孩子上學(xué)考慮，三就是看好通州的未來(lái)發(fā)展了。請(qǐng)推薦房子。

Ps：不好意思，預(yù)算首付120萬(wàn)，貸款可以高一些，月供不超1萬(wàn)都可以。希望是兼顧宜居和升值，離地鐵不超500米，三居南北通透，有停車位。不要高層，只要不超八層的花園洋房。當(dāng)然最主要的還是學(xué)校資源，至少在北京能排中上水平的。

A：

1、唉，怎么說(shuō)呢？我就多余追問(wèn)您的預(yù)算和要求。不問(wèn)的話我能模糊的糊弄一下，這一問(wèn)倒麻煩了，您這要求有點(diǎn)兒突破我的認(rèn)知了。

2、首付正常，但說(shuō)實(shí)話，月供1萬(wàn)對(duì)應(yīng)200萬(wàn)左右的貸款，在北京真的不算多高。當(dāng)然，總價(jià)300多萬(wàn)基本接近通州房?jī)r(jià)的中位數(shù)，但您的要求可是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)通州的中位數(shù)了。

地鐵不超500米，步行就是15分鐘之內(nèi)，這種小區(qū)不多，其實(shí)您自己在地圖上都能給列出來(lái)。三居南北通透，一般都得100平左右吧，3萬(wàn)多不超4萬(wàn)一平，這種價(jià)格的房子不少，但您這花園洋房+停車位+中上學(xué)區(qū)，那在通州可就幾乎沒(méi)有了。

3、所以您要不還是在網(wǎng)上先看看，有了現(xiàn)實(shí)的概念再說(shuō)要求。否則就只能是想辦法撿漏兒了，常規(guī)情況下買不到符合要求的。

僅供參考。

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