以房屋抵頂工程價款行為就是行使建設工程價款優先受償權的方式,可以排除強制執行

實務問題

1. 以房屋抵頂工程價款行為是否可以認定合同雙方通過折價方式行使建設工程價款優先受償權？

2. 承包人行使建設工程價款優先受償權是否應以建設工程施工合同有效為前提條件？

3. 以工程款抵頂的房屋能否排除人民法院的強制執行？

4. 建材經銷處（個體工商戶）享有建設工程價款優先受償權，其經營者的配偶，是否可以基于該個體經銷處的建設工程價款優先受償權對案涉房屋享有的民事權益，能夠排除人民法院的強制執行？

裁判觀點

1. 在案涉房屋查封前，某石材經銷處與丙公司簽訂《房屋抵頂工程款協議》，約定丙公司以案涉房屋抵頂欠付某石材經銷處的部分工程款。該以房屋抵頂工程價款行為系某石材經銷處通過折價方式行使建設工程價款優先受償權，亦未超過行使建設工程價款優先受償權的期限。

2. 建設工程價款優先受償權是法律規定的建設工程承包人的法定權利，目的是保障承包人能夠優先獲得工程款，建設工程施工合同有效并非承包人行使建設工程價款優先受償權的前提條件。

3. 案涉房屋已經成為某石材經銷處取得工程款的物化載體，某石材經銷處對案涉房屋享有的建設工程價款優先受償權優先于甲公司對丙公司的一般債權，具有排除人民法院強制執行的優先效力。

4. 某石材經銷處系個體工商戶，其本身并沒有獨立的財產，財產為某石材經銷處經營者夫妻共有。陳某作為某石材經銷處經營者的配偶，其基于某石材經銷處的建設工程價款優先受償權對案涉房屋享有的民事權益，亦能夠排除人民法院的強制執行。

案情概要

1. 各方主體及法律關系概括：

陳某：作為再審申請人，主張其通過抵賬協議在法院查封前取得了涉案房屋的所有權，并請求撤銷二審判決，支持其一審訴訟請求。

甲公司：作為被申請人，辯稱陳某簽訂的《商品房買賣合同》時間晚于房屋查封時間，不符合排除執行的條件，且陳某不享有建設工程價款優先受償權。

乙公司和丙公司：作為一審第三人，支持陳某的主張，認為陳某基于某石材經銷處的建設工程價款優先受償權取得房屋。

2. 案件處理過程及結果概括：

案件起因：陳某不服遼寧省高級人民法院的二審判決，向最高人民法院申請再審。

再審請求：陳某請求撤銷二審判決，改判支持其一審訴訟請求，并要求甲公司承擔訴訟費用。

一審法院判決：駁回了陳某的訴訟請求，認為陳某的合同簽訂和付款時間均晚于法院查封時間，不符合排除執行的條件。

二審法院判決：維持了一審判決，認為陳某的主張缺乏事實和法律依據。

再審法院判決：最高人民法院經審理后，認為陳某基于某石材經銷處的建設工程價款優先受償權取得房屋，該權利優先于甲公司的一般債權，能夠排除人民法院的強制執行。因此，撤銷了一審和二審的判決，判決不得執行涉案房屋，并要求甲公司承擔訴訟費用。

裁判理由

最高法院再審認為，本案爭議的焦點問題是：陳某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。

依據查明事實，某石材經銷處與丙公司簽訂《××單元入口門樓外墻施工合同》，某石材經銷處進行了實際施工，案涉工程已經竣工驗收合格，丙公司應向某石材經銷處支付相應工程價款。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外?！奔啊吨腥A人民共和國合同法》第二百八十六條“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”的規定，在案涉房屋查封前，某石材經銷處與丙公司簽訂《房屋抵頂工程款協議》，約定丙公司以案涉房屋抵頂欠付某石材經銷處的部分工程款。該以房屋抵頂工程價款行為系某石材經銷處通過折價方式行使建設工程價款優先受償權，亦未超過行使建設工程價款優先受償權的期限。甲公司主張某石材經銷處不具有施工資質，案涉《××單元入口門樓外墻施工合同》無效，某石材經銷處不享有建設工程價款優先受償權。本院認為，建設工程價款優先受償權是法律規定的建設工程承包人的法定權利，目的是保障承包人能夠優先獲得工程款，建設工程施工合同有效并非承包人行使建設工程價款優先受償權的前提條件。依據《建設工程價款優先受償權批復》第一條“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權?！钡囊幎?，案涉房屋已經成為某石材經銷處取得工程款的物化載體，某石材經銷處對案涉房屋享有的建設工程價款優先受償權優先于甲公司對丙公司的一般債權，具有排除人民法院強制執行的優先效力。參照《中華人民共和國民法通則》第二十九條：“個體工商戶、農村承包經營戶的債務，個人經營的，以個人財產承擔；家庭經營的，以家庭財產承擔”的規定，某石材經銷處系個體工商戶，其本身并沒有獨立的財產，財產為某石材經銷處經營者夫妻共有。陳某作為某石材經銷處經營者的配偶，其基于某石材經銷處的建設工程價款優先受償權對案涉房屋享有的民事權益，亦能夠排除人民法院的強制執行。

綜上，陳某的再審請求成立，應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項規定，判決如下：

一、撤銷遼寧省高級人民法院（2021）遼民終1478號民事判決及遼寧省沈陽市中級人民法院（2020）遼01民初1517號民事判決；

二、不得執行××省××市××區××街××號××房屋。

一審案件受理費13158元，二審案件受理費13158元，由甲公司負擔。

本判決為終審判決。

案件索引

最高人民法院《陳某、甲公司等案外人執行異議之訴民事再審民事判決書》[（2023）最高法民再198號，2023年09月18日]

文章來源：建筑房地產法律圈